Loading

อสังหาริมทรัพย์เมินร่วม เอสโครว์แอคเคาท์ มั่นใจเครดิตดี - สร้างบ้านพร้อมอยู

วันที่ : 31 สิงหาคม 2549
อสังหาริมทรัพย์เมินร่วม เอสโครว์แอคเคาท์ มั่นใจเครดิตดี - สร้างบ้านพร้อมอยู่

                    จากกรณีที่กระทรวงการคลัง ได้พยายามนำเสนอร่าง พ.ร.บ.การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาให้ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) พิจารณาอีกครั้งเมื่อวันที่ 29 สิงหาคมที่ผ่านมา โดยร่าง พ.ร.บ.ฉบับนี้ ได้กำหนดขอบเขตการบังคับใช้ ครอบคลุมทรัพย์สินทุกประเภทที่มีการส่งมอบตามระยะเวลาซึ่งรวมถึงทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์ด้วย ซึ่งในครั้งนี้ระบบเอสโครว์ แอคเคาท์ (Escrow Account) หรือระบบคำประกันบัญชีเงินดาวน์ของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ได้ถูกนำมากล่าวถึงอีกครั้ง ในยุคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว หลังจากยืดเยื้อมานานหลายปี

 

""กรุงเทพธุรกิจ"" สำรวจความเห็นของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ พบว่า มีบางส่วนเห็นด้วยกับหลักการของกฎหมายเพราะเป็นการคุ้มครองผู้บริโภค หรือคู่สัญญาที่เป็นผู้ขาย รวมถึงสถาบันการเงิน แต่ขณะเดียวกัน เหล่าบรรดาผู้ประกอบการบางส่วนได้ปฏิเสธที่จะนำเอาระบบ เอสโครว์ แอคเคาท์ มาใช้ เนื่องจากกระทบต่อกระแสเงินของบริษัทที่ไม่สามารถนำเงินดาวน์ของลูกค้ามาใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนได้ ขณะเดียวกัน บ้านหรือที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะโครงการจัดสรรแนวราบ ส่วนใหญ่จะเป็นบ้านสร้างก่อนขาย หรือบ้านสร้างเสร็จพร้อมโอน ลูกค้าเห็นบ้านจริง พอใจแล้วตัดสินใจซื้อ ซึ่งจะต่างไปจากอดีตก่อนวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ที่ซื้อบ้านผ่านระบบเงินดาวน์ 15-20 งวด

 

ระบุกฎหมายตามไม่ทันธุรกิจ นายเมธา จันทร์แจ่มจรัส ประธานอำนวยการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พาร์ทเนอร์ จำกัด กล่าวว่า แม้รูปแบบการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อจำหน่ายจะใช้ระบบเงินดาวน์ แต่ไม่มีแนวคิดที่จะนำเอาระบบค้ำประกันบัญชีเงินดาวน์มาใช้ เพราะมั่นใจในเครดิตของบริษัท รวมถึงสถาบันการเงินที่สนับสนุนสินเชื่อโครงการ และกระแสเงินสดที่มากพอที่จะสร้างที่อยู่อาศัยและส่งมอบให้ลูกค้าได้ตามสัญญา โดยการขายห้องชุดในคอนโดมิเนียมของบริษัทจะกำหนดการผ่อนดาวน์เฉลี่ย 18 งวด ขณะที่ทาวน์เฮาส์ อยู่ประมาณ 10-12 งวด

 

ด้านนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า พฤกษาฯ คงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องนำเอาระบบเอสโครว์ แอคเคาท์ มาใช้ เพราะบ้านที่ขายจะเป็นสร้างก่อนขาย ลูกค้าผ่อนดาวน์เพียง 4 งวด ก็สามารถโอนกรรมสิทธิ์และเข้าอยู่ได้ทันที ขณะเดียวกัน วงเงินดาวน์ที่ลูกค้าต้องจ่ายก็ไม่มากเพียง 5% ของราคาขายบ้าน หรือลูกค้าวางเงิน 5 หมื่นบาทก็เข้าอยู่ได้เช่นกัน ""ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีการพัฒนาไปมาก ความมั่นใจของผู้ซื้อต่อผู้ประกอบการนั้นกลับคืนมาแล้ว และดีเวลลอปเปอร์ที่เหลืออยู่คือรายใหญ่ มีสภาพคล่องสูง ทำให้อาจไม่จำเป็นต้องนำโครงการเข้าสู่ระบบค้ำประกันเงินดาวน์"" นายประเสริฐ กล่าวและว่า ด้วยหลักการของกฎหมายนั้นถือว่าดี ที่จะใช้เป็นเครื่องมือในการคุ้มครองผู้บริโภค ประกอบกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีช่วงขาขึ้น-ขาลง และวงจรธุรกิจจะสั้นลงเรื่อยๆ จากเดิม 5-7 ปีเหลือ 3-5 ปี ประกอบกับภาวะที่เกิดขึ้นในปัจจุบันภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ในช่วงชะลอตัว ดังนั้นทุกองค์กรที่เกี่ยวข้องควรผลักดันให้กฎหมายนี้ออกมาบังคับใช้ ส่วนที่ว่าผู้ประกอบการรายไหนจะนำเข้าสู่ระบบนี้หรือไม่ ควรขึ้นอยู่กับความสมัครใจ

 

ขณะที่แหล่งข่าวจากบริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การพัฒนาโครงการจัดสรรขายของแลนด์ฯ คงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องนำเอาระบบเอสโครว์ แอคเคาท์ มาใช้เพื่อสร้างความมั่นใจผู้บริโภค เพราะบ้านที่ขายเป็นบ้านพร้อมอยู่ ลูกค้าเห็นบ้านแล้ว พอใจตัดสินใจซื้อ วางเงิน 50,000 บาทที่เหลือของสินเชื่อแบงก์แลนด์ได้ 100% เข้าอยู่ได้ทันที

 

ระบุ ""เอสโครว์ฯ"" กระทบกระแสเงินสด นายธีระชน มโนมัยพิบูลย์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ระบบค้ำประกันบัญชีเงินดาวน์ มีเป้าหมายในการดำเนินการที่จะสร้างความมั่นใจให้กับผู้ซื้อและผู้ขาย รวมทั้งสถาบันการเงินที่ปล่อยกู้ด้วยการคุ้มครองคู่สัญญาผ่านตัวกลางที่ผู้ขาย และผู้ตกลงใจร่วมกัน เอสโครว์ เอเย่นต์ จะทำหน้าที่ ดูแลผลประโยชน์คู่สัญญา ได้แก่ ควบคุมบัญชีเงินดาวน์ หรือที่เรียกว่า เอสโครว์ แอคเคาท์ ไม่ให้มีการเบิกถอนเงินที่ผิดวัตถุประสงค์ รายงานให้ผู้ขายทราบ เมื่อผู้ซื้อมาฝากเงินงวด หรือเงินดาวน์ตามเงื่อนไขที่ทำไว้กับผู้ขาย และโอนเงินในบัญชีให้กับผู้ขายตามงวดการก่อสร้างจนกว่าการก่อสร้างบ้านจะเสร็จตามสัญญา 

""ด้วยข้อจำกัดดีเวลลอปเปอร์ไม่สามารถเอาเงินดาวน์ลูกค้ามาใช้ได้ ประกอบกับมีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้นทำให้ระบบระบบเอสโครว์ไม่เกิด หรือไม่ได้รับความสนใจเท่าที่ควร"" นายธีระชน กล่าวและว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ที่จะเข้าร่วมหรือนำเอาระบบเอสโครว์ แอคเคาท์ ได้ต้องมีทุนมากพอ

 

เพิ่มเครดิตให้อสังหาริมทรัพย์กลาง-เล็ก นายอิสระ บุญยัง อุปนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ในฐานะคณะกรรมการยกร่าง พ.ร.บ.การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา หรือกฎหมายเอสโครว์ กล่าวว่า พ.ร.บ.การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญาจะเป็นทางเลือกให้กับคนซื้อบ้านได้มีหลักประกันเพิ่มขึ้น หลังจ่ายเงินดาวน์บ้านไปแล้วจะได้รับมอบบ้านที่มีคุณภาพตามสัญญา เป็นการป้องกันปัญหาซื้อบ้านแล้วไม่ได้บ้าน หรือได้บ้านที่มีคุณภาพที่ไม่ตรงตามสัญญาที่ทำไว้กับโครงการ โดยมีคนกลางหรือเอสโครว์ เอเย่นต์ เป็นผู้เก็บเงินดาวน์ของผู้ซื้อเอาไว้ และจะจ่ายให้กับผู้ประกอบการเป็นงวดๆ ตามความคืบหน้าการก่อสร้าง และมีการตรวจสอบจากคนกลางจนกว่าจะโอน

 

นายอิสระ กล่าวอีกว่า กฎหมายฉบับนี้จะส่งเสริมให้การดำเนินธุรกิจมีความโปร่งใส ปกป้องผู้ที่เกี่ยวข้องทั้งผู้ซื้อและผู้ขายให้ได้รับความเป็นธรรมจากการทำธุรกรรมขายสินทรัพย์ที่ต้องมีระยะเวลาในการส่งมอบ และลดข้อขัดแย้งจากการซื้อขายทรัพย์สินระหว่างคู่สัญญา พร้อมทั้งช่วยยกมาตรฐานของบริษัทผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้มีจริยธรรม

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ