Loading

Escrow Account เครื่องมือประกันความเสี่ยงการซื้อที่อยู่อาศั

วันที่ : 3 กรกฎาคม 2549
Escrow Account เครื่องมือประกันความเสี่ยงการซื้อที่อยู่อาศัย

                    ณ ปัจจุบันเครื่องมือที่ช่วยคุ้มครองหรือประกันความเสี่ยงในการซื้อที่อยู่อาศัยในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ปรากฏขึ้นอย่างเป็นรูปธรรม ดังนั้น ผู้บริโภคจึงเลือกซื้อที่อยู่อาศัยจาก ผู้ประกอบการที่มี ""ความน่าเชื่อถือ"" เป็นลำดับแรก เพราะอย่างน้อยก็เป็นการการันตีได้ว่า ""ซื้อบ้านแล้วต้องได้บ้าน"" แน่นอน

 

                    ""Escrow Account"" หรือกฎหมายประกันเงินดาวน์ ซึ่งเป็นกฎหมายที่จะเข้ามาช่วยคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้บริโภค ถือเป็นอีกกฎหมายหนึ่งที่ถูกกำหนดขึ้นเพื่อคุ้มครองผลประโยชน์ที่ผู้บริโภคพึงได้รับ ซึ่งในต่างประเทศ โดยเฉพาะประเทศที่พัฒนาและมีความเข้มแข็งด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่างยอมรับและยึดถือปฏิบัติ

 

                    ในบ้านเรา Escrow Account เคยถูกหยิบยกขึ้นมาพูดถึงในช่วงที่เกิดเหตุการณ์วิกฤตเศรษฐกิจเนื่องจากในช่วงเวลานั้นผู้ประกอบการจำนวนมากได้รับผลกระทบจากวิกฤต เงินดาวน์ที่เรียกเก็บจากผู้บริโภคก็สูญหายไปกับการลงทุน สุดท้ายเหลือไว้เพียงซากอาคารและใบจองให้ผู้บริโภคดูต่างหน้า แต่ด้วยกฎหมายนี้ถือเป็นเรื่องที่ใหม่มากสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์บ้านเรา ฝ่ายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องต่างพูดคุยถึงข้อดี-ข้อเสียของการนำมาบังคับใช้ สุดท้ายกฎหมาย Escrow Account ก็เงียบหายและไม่มีการหยิบยกขึ้นมากล่าวถึงไปช่วงเวลาหนึ่ง

 

                    หลังจากผ่านช่วงวิกฤตฟองสบู่ เศรษฐกิจโดยรวมของประเทศฟื้นกลับขึ้นมาอีกครั้งหนึ่ง โดยเฉพาะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกชะลอตัวมาเป็นเวลานาน ผู้บริโภคมีความต้องการและมีกำลังซื้อมากขึ้น จึงส่งผลให้สินค้าที่ผลิตขึ้นมาจาก ผู้ประกอบการเพียงไม่กี่รายสามารถผ่านช่วงวิกฤตในครั้งนั้นและต่างก็ได้รับการตอบรับที่ดี กล่าวได้ว่าผลิตขึ้นมาเท่าไรก็ขายหมดเท่านั้น กลายเป็นภาพที่ดึงดูดให้นักธุรกิจหน้าใหม่พากันกระโดดลงมาขุดทองในวงการอสังหาริมทรัพย์

 

                    ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทวีความรุนแรงจากการแข่งขันกันมากขึ้น จนโครงการต่างๆ พากันผุดขึ้นราวกับดอกเห็ด ไม่ว่าจะเป็นทำเลในเมืองหรือไร่ทุ่งทำให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กลัวว่าวิกฤตจะหวนกลับมา

ซ้ำรอยเดิมอีกครั้ง จึงหาทางป้องกันด้วยการออก ""มาตรการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อเงินกู้โครงการ"" แก่ผู้ประกอบการ ซึ่งในความสำคัญของมาตรการนี้ คือ หาก ผู้ประกอบการรายใดที่มีการขอวงเงินกู้เกิน 100 ล้านบาท สถาบันการเงินที่ปล่อยเงินกู้จะต้องทำรายงานการปล่อยกู้ชี้แจงต่อ ธปท.อย่างละเอียด เพื่อศึกษาถึงรายละเอียดโครงการและศักยภาพของบริษัทในการพัฒนาโครงการให้ประสบความสำเร็จ เพื่อไม่ให้เงินกู้จากสถาบันการเงินและเงินที่ลูกค้าจ่ายนั้นสูญเปล่า

 

                    โดยมาตรการดังกล่าวอาจส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการรายย่อยที่ขาดสภาพคล่องทางการเงิน สภาที่อยู่อาศัยแห่งชาติจึงเป็นห่วงและกังวลถึงปัญหาการทิ้งงานก่อสร้างของผู้ประกอบการรายย่อย

 

                    ดังนั้น เมื่อปี 2547 ที่ผ่านมา 3 สมาคมใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งประกอบด้วยสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้ร่วมกับสภาที่อยู่อาศัยแห่งชาติหยิบยกกฎหมายประกันเงินดาวน์กลับมาพิจารณาอีกครั้ง และเสนอให้มีการร่างประกาศใช้กฎหมาย Escrow Account เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้แก่ผู้บริโภค รวมถึงเป็นการยกระดับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศให้มีความเข้มแข็งทัดเทียมนานาประเทศ

 

                    สำหรับข้อกำหนดและข้อปฏิบัติในกฎหมาย Escrow Account ที่จะเข้ามาช่วยรักษาและคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้บริโภคนั้น เริ่มจากการจัดตั้งหน่วยงานกลางที่จะเข้ามาทำหน้าที่เก็บรักษาเงินดาวน์ของผู้บริโภค ซึ่งหน่วยงานกลางในที่นี้ก็คือ ธนาคารพาณิชย์ ซึ่งนอกจากจะเก็บรักษา และดูแลเงินดาวน์แล้ว ยังมีอำนาจหน้าที่ในการจ่ายเงินในส่วนที่ถือเป็นเงินดาวน์คืนกลับให้แก่ ผู้ประกอบการในจำนวนที่สอดคล้องกับความคืบหน้าของงานก่อสร้าง

 

                    แค่เพียงเริ่มต้นปัญหาต่างๆ ก็ส่อเค้าด้วย ข้อถกเถียงในเรื่องของการจ่ายค่าตอบแทนสำหรับผู้ที่ทำหน้าที่เป็นหน่วยงานกลางว่า ฝ่ายใดจะเป็นผู้รับผิดชอบระหว่างผู้ประกอบการหรือลูกค้า รวมถึงรายละเอียดข้อปลีกย่อยต่างๆ

 

                    ทั้ง 3 สมาคมและสภาที่อยู่อาศัยฯยังคง เล็งเห็นตรงกันถึงความจำเป็นที่ต้องมีการประกาศใช้กฎหมายฉบับนี้อยู่ เพราะนอกจากจะช่วยสร้างความเชื่อมั่นในธุรกิจให้เกิดขึ้นในสายตาผู้บริโภคแล้ว ยังช่วยเสริมความเข้มแข็งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในอนาคตอีกด้วย

 

                    อย่างไรก็ตาม ความเร่งด่วนและความจำเป็นที่จะประกาศใช้กฎหมายฉบับดังกล่าว หลายฝ่ายไม่ได้เร่งรีบประกาศใช้เพราะสภาพตลาดในขณะนี้มีศักยภาพที่ดี ดังนั้นเพื่อให้กฎหมายมีความครอบคลุม สมบูรณ์ และเกิดประโยชน์สูงสุดทั้ง ผู้ประกอบการและผู้บริโภค จึงมีการชะลอการประกาศใช้จนกว่าจะมีการแก้ไขปรับปรุงกฎหมายให้สมบูรณ์มากที่สุด

 

                    ในส่วน ""ผู้บริโภค"" ตราบใดที่ยังไม่มีเครื่องมือที่ช่วยในการคุ้มครอง ""เงินดาวน์"" หรือยังไม่มีการประกาศใช้กฎหมาย Escrow Account

 

                    แนวทางและวิธีที่จะช่วยลดความเสี่ยงจากปัญหาการ ""ซื้อกระดาษเปล่า"" หรือซื้อบ้าน แล้วไม่ได้บ้านที่ดีที่สุด คือ ต้องศึกษารายละเอียดในบริษัทนั้นๆ ทั้งเชิงลึกและเชิงกว้าง โดยเฉพาะความมั่นคงของบริษัท สภาพคล่องทางการเงิน ศักยภาพในการลงทุน การบริการหลังการขาย การดูแลลูกค้า มาตรฐานงานก่อสร้าง รวมถึงผลงานการพัฒนาโครงการต่างๆ ที่ผ่านมา เพราะสิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นเครื่องยืนยันที่จะ ทำให้คุณมั่นใจได้ว่า ""เม็ดเงิน"" ที่จ่ายไปนั้น จะไม่สูญค่า

 

 

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ

 

 

ข่าวกฎหมายอสังหาฯ อื่นๆ