ดีเวลอปเปอร์หนีตาย ปรับพอร์ต เล็งลูกค้ายุโรป-รัสเซีย

          ธปท.ยังตรวจเข้มสินเชื่อบ้าน

          ผลพวงสงครามการค้าสหรัฐอเมริกากับจีน ไม่เพียงส่งกระทบเศรษฐกิจของจีนโดยตรง ยังสามารถสร้างความสั่นคลอนให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยและธุรกิจเกี่ยวเนื่องเห็นภาพชัดขึ้น โดยช่วง 3 ปีที่ผ่านมา นักลงทุนจีนสนใจลงทุนซื้อที่อยู่อาศัยในไทยค่อนข้างมาก อย่างไรก็ตาม จากการบอกเล่าของกูรู ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ต่างระบุว่าเริ่มเห็นเค้าลางการทิ้งเงินดาวน์ของลูกค้าจีน อัตราประมาณ 5% แม้จะเป็นตัวเลขที่ไม่สูงมากนัก แต่ระยะยาวแล้ว ไม่มีใครคาดเดาได้ว่า สงครามการค้าจะยุติลงเมื่อใด

          ขณะตัวเลขจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) บ่งชี้ว่า มีการโอนกรรมสิทธิ์ แต่ไม่มีใครทราบแน่ชัดว่าไส้ในการซื้อคอนโดมิเนียมของคนจีนในไทยมีจำนวนเท่าใดกันแน่ เนื่องจากผู้ประกอบการไม่มีการเปิดเผยตัวเลข ที่ชัดเจนออกมา

          อีกตัวแปรคือค่าเงินหยวนที่อ่อนค่า กับมาตรการคุมเข้มของทางรัฐบาลจีนที่ ออกมาสกัดการนำเงินออกนอกประเทศปีละไม่เกิน 5 หมื่นดอลลาร์สหรัฐฯ หรือ ประมาณ 1.5 ล้านบาท ยิ่งก่อให้เกิด ความวิตกกังวลตามมา

          ทำให้กูรูอสังหาริมทรัพย์หลายรายออกมาฟันธงว่า ปีนี้ ตลาดคอนโดมิเนียมมีความเสี่ยงสูง หากผู้ประกอบการไทยยังยึดโยง ผูก ติดอยู่กับกำลังซื้อจีน แม้ค่ายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ต่างออกมายืนยันว่า มีการโอนจริงไม่ทิ้งดาวน์ แต่ด้วยหลายปัจจัยที่กล่าวมาจ่อกระทบรุนแรง ทำให้ หลายค่ายปรับเป้าเบนเข็มไปยังตลาดยุโรป อย่างรัสเซียที่เศรษฐกิจพลิกฟื้นกลับมา

          เตือนจีนจะทำตลาดพัง

          จากการคาดการณ์ของนายไชยยันต์ ชาครกุล ประธานกรรมการบริหาร บมจ .ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ระบุว่า ที่ผ่านมาผู้ประกอบการ มักวางเป้าตลาดคอนโดมิเนียมให้โตเกินจริง ซึ่งต่างจากแนวราบ ที่เน้นซื้ออยู่อาศัยจริง เช่นปีที่ผ่านมาตลาดโต 6-7% แต่กังวลไส้ใน เพราะตลาดคอนโดฯโตมากเกินไป โดยเฉพาะในบางทำเล มาจากสัญญาณการลงทุนของนักลงทุนต่างชาติกลุ่มลูกค้าจีนที่มากเกินไป กระตุ้นให้ซัพพลายเกินจำเป็นออกมามาก

          "ฉะนั้นใครที่ขายจีน ในปริมาณมากจะต้องเตรียมรับมือจากปัจจัยเศรษฐกิจจีนชะลอตัวด้วย กลุ่มโบรกเกอร์ซื้อยกชั้น ยกตึก ต้องระวัง ภาวนาให้สามารถโอนได้"

          อสังหาฯจีนรูดเสี่ยง2เด้ง

          ส่วนการปรับพอร์ตลูกค้าจีนของค่ายเพอร์เฟค ไม่ปรับเป้าลดลง เพราะยังมั่นใจว่าลูกค้าจีนมีฐานะ ยังกลับมาซื้อซ้ำ ในทำเล ประชาชื่น รัชดา สุขุมวิท บางนา ฯลฯ แต่เน้นปรับเพิ่มเงินดาวน์เพื่อลดความเสี่ยงโดยนายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บมจ .พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ที่ออกมาย้ำว่า ปัจจัยสงครามการค้า เศรษฐกิจ จีน ทำให้อสังหา ริมทรัพย์จีนราคาลดลงในหลายเมือง ทำให้ความต่างของ ราคาขายคอนโดมิเนียมในไทยกับ จีน ไม่ต่างกันมาก จึงเป็นหนึ่งในเหตุผล ทำให้ ทิ้งคอนโดมิเนียมไทย หันไปซื้อในบ้านของตนเอง หรืออีกกรณีความฝืดเคืองของเศรษฐกิจ ทำรายได้ของบ้านเขาลดทำให้ต้องทิ้งอสังหาฯไทยเพื่อลดภาระ ดังนั้นค่ายไหน ฟรีเซล ให้ลูกค้าจีนจำนวนมากต้องระวัง

          สำหรับวิธีป้องกัน อาจต้องเพิ่มเงินดาวน์ 40-50% จาก ปกติ 30% เพราะกว่าจะก่อสร้างเสร็จ 2-3ปี หากเป็นดีมานด์เทียมอาจทิ้งโครงการได้ สำหรับบริษัท พบว่าลูกค้าจีนเริ่มทิ้งดาวน์ 7-8ราย จากเป้าขาย 200 หน่วย ดังนั้น ปีนี้แม้จะไม่ลดพอร์ตต่างชาติแต่ เพิ่มวงเงินดาวน์ดังกล่าว

          พฤกษาประกาศลดเสี่ยง

          ด้านนายปิยะ ประยงค์ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท บมจ. พฤกษา เรียลเอสเตท ระบุว่า ปีที่ผ่านมา ลูกค้าจีนโอนกรรมสิทธิ์ จริงเกือบทั้งหมด แต่ปีนี้ยอมรับต้องระมัดระวัง และ ลด ความเสี่ยงจาก15%เหลือ 10% สำหรับเป้าจำนวนหน่วยสำหรับลูกค้าจีน เช่นเดียวกับนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท พรีเมียม ย้ำว่า พฤกษาประสบความสำเร็จสูงจากการโอนกรรมสิทธิ์ โดยเฉพาะโครงการแชปเตอร์วัน ห้วยขวาง กำหนดวางเงินดาวน์สำหรับลูกค้าจีนไว้ 30% ถือว่าสูง หากไม่โอน ก็ได้เงินดาวน์นั้นและนำมาขายต่อได้

          หัวเมืองใหญ่ซบยุโรปรัสเซีย

          จากความรุนแรงของ สงครามการค้า ที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หัวเมืองใหญ่ไม่เฉพาะเพียง การท่องเที่ยว นายบุญ ยงสกุล นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดภูเก็ต ระบุว่า ทุนท้องถิ่นที่ เคยเตรียมแผนพัฒนาคอนโดมิเนียมรองรับเฉพาะลูกค้าจีน ต่างพับแผนในปีนี้กว่า 10 โครงการ รวมกว่า 1,000 หน่วย ขณะเดียวกันโครงการที่เปิดขาย ได้ปรับแผน จับกลุ่มลูกค้ายุโรป อย่างประเทศรัสเซีย เป็นสำคัญเนื่องจากเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว

          ส่วนนางสาวนาขวัญ พงศ์พฤกษทล กรรมการผู้จัดการบริษัท อาร์ เค เรียล เอสเตท จำกัด เจ้าของโครงการ ดิเอท คอนโดมิเนียม ซึ่งตั้งอยู่ที่ ถนนเทวัญ ตำบลช้างเผือก อำเภอเมืองเชียงใหม่ ยอมรับว่าเจาะลูกค้าต่างชาติ 100% ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 60% ในจำนวนนี้เป็นคนจีนมากถึง 90% ส่วนเรื่องของการทิ้งดาวน์ มีประมาณ 2 ห้อง ส่วนใหญ่จะเข้าอยู่อาศัย อีกส่วนปล่อยให้เช่า สำหรับโครงการนี้วางแผนไว้ตั้งแต่ปีก่อนจึงต้องเดินหน้าต่อไป ส่วนโครงการต่อไปจะปรับเป็นโครงการแนวราบ

          เมืองอีอีซีห่วงนอมินีจีน

          ขณะที่นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหา ริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี กล่าวว่า ในพื้นที่เมืองพัทยาพบว่ามีความเคลื่อนไหวในการจัดซื้อและเช่าที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับตลาดชาวจีนเกิดขึ้นคึกคักมากกว่าในตัวจังหวัดชลบุรี จึงเป็นห่วงว่าหากมีกรณีนอมินีเกิดขึ้น เมื่อภาครัฐเข้ามาจัดระเบียบ อาจส่งผลกระทบได้ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นยังมั่นใจว่าจะเป็นผลบวก กับโครงการของบริษัท ที่จะพัฒนา 6,000 ยูนิตหลังจากนี้คงจะเห็นภาพชัดเจนยิ่งขึ้นโดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์รองรับชาวจีน แต่มั่นใจว่าโครงการของกลุ่มอสังหาฯชลบุรียังสามารถรองรับได้อีกมาก

          ธปท.ตรวจเข้มสินเชื่อ

          ฟากธนาคารแห่งประเทศ ไทย (ธปท.) ได้ติดตามการอนุมัติสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ทั้งในส่วนภาพรวมของผู้ประกอบการและการปล่อยสินเชื่อของภาคธนาคารพาณิชย์ พบว่าช่วงนี้ยังไม่เห็นสัญญาณอะไรน่าห่วง ทั้งนี้สถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการพิจารณาสินเชื่ออยู่แล้ว เนื่องจากที่ผ่านมามีสัญญาณหนี้เอ็นพีแอลที่ขยับเพิ่มขึ้น

          อนึ่งที่ผ่านมาธปท.ได้ส่งสัญญาณเป็นห่วงความเปราะบางในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง รวมถึงการเข้ามามีบทบาทเพิ่มขึ้นในอาคารชุดของลูกค้าชาวจีน โดยตอกย้ำให้ระมัดระวังความเสี่ยงในการทำตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมทั้งพื้นที่อาคารสำนักงานและโครงการมิกซ์ยูสด้วย