Loading

ปรับผังกทม.เอื้อมิกซ์ยูส

วันที่ : 24 กรกฎาคม 2562
การเปลี่ยนแปลงของเมือง นอกจากรถไฟฟ้า, โครงข่ายถนนแล้ว ผังเมืองกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ที่อยู่ระหว่างจัดทำ เป็นอีกหนึ่งตัวแปรที่ทำให้ราคาที่ดินขยับขึ้นจากการเพิ่มความถี่ของการใช้ประโยชน์ที่ดิน ในรูปแบบเชิงพาณิชย์มิกซ์ยูส ตลอดจนการปรับเปลี่ยนสี ผังการใช้ที่ดิน แนวรถไฟฟ้าเส้นใหม่กว่า 10 เส้นทาง ทั้งที่อยู่ระหว่างก่อสร้างและเตรียมเปิดให้บริการ
         การเปลี่ยนแปลงของเมือง นอกจากรถไฟฟ้า, โครงข่ายถนนแล้ว ผังเมืองกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ที่อยู่ระหว่างจัดทำ เป็นอีกหนึ่งตัวแปรที่ทำให้ราคาที่ดินขยับขึ้นจากการเพิ่มความถี่ของการใช้ประโยชน์ที่ดิน ในรูปแบบเชิงพาณิชย์มิกซ์ยูส ตลอดจนการปรับเปลี่ยนสี ผังการใช้ที่ดิน แนวรถไฟฟ้าเส้นใหม่กว่า 10 เส้นทาง ทั้งที่อยู่ระหว่างก่อสร้างและเตรียมเปิดให้บริการ

          สำหรับพื้นที่ที่ได้อานิสงส์มีการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินค่อนข้างมาก ได้แก่ โซนเหนือของกทม.เป็นนิวซีบีดี (ศูนย์กลางเศรษฐกิจ) ตั้งแต่ จตุจักร ไป ห้าแยกลาดพร้าว จดแยกรัชโยธิน วิ่งเป็นวงรอบบริเวณธนาคารไทยพาณิชย์สำนักงานใหญ่ ออกวิภาวดีฯ ผ่านอาคารฐานเศรษฐกิจเก่า ขณะฝั่งตรงข้ามเป็นกระทรวงพลังงาน ปตท. สำนักงานใหญ่ อีกทั้งมีแม่เหล็กอย่างสถานีกลางบางซื่อ ที่ดินหมอชิต ของกรมธนารักษ์ พัฒนาเชิงพาณิชย์ ได้หลากหลายรูปแบบนอกจากที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า เนื่องจากทำเลนี้จะกลายเป็นย่านแหล่งงาน รองรับกรุงเทพฯชั้นใน แออัดคับคั่ง ราคาที่ดินแพงผู้มีรายได้น้อย หาที่อยู่ยาก

          อีกโซนที่กำลังกลายเป็นสนามลงทุนคอนโดมิเนียมของดีเวลอปเปอร์ จะเป็นถนนลาดพร้าวตลอดสาย โดยเฉพาะจากแยกรัชดาฯ ตัดลาดพร้าว ยาวไปจดแยกบางกะปิ เนื่องจาก มีรถไฟฟ้าสายสีเหลือง จากพื้นที่ส่วนใหญ่เป็นสีเหลือง ย.4 (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) เน้นพัฒนาแนวราบ ผังใหม่เพิ่มความถี่พัฒนา เป็นคอนโดมิเนียม พื้นที่สีส้ม(ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) และทำเลจุดตัดรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน-สายสีเหลือง บริเวณ แยกรัชดาฯ ตัดลาดพร้าว ยกระดับเป็นพื้นที่สีน้ำตาล ย.9 สร้างได้ 7 เท่าของแปลงที่ดิน และ พื้นที่สีแดง ประเภทพาณิชยกรรม บางบริเวณ เช่นเดียวกับรามคำแหง มีรถไฟฟ้าสายสีส้ม ซึ่งปัจจุบัน มีคอนโดมิเนียมของบิ๊กเนมทุกค่ายทุกแบรนด์เกิดขึ้นมากกว่า 10,000 หน่วย

          ขณะพื้นที่ชั้นใน ซีบีดีหลัก ได้แก่ สุขุมวิท สีลม สาทร ฯลฯ ส่วนใหญ่ยังคงพื้นที่ พ.5 (ประเภท พาณิชยกรรม) หรือ ผังใหม่ พ.8 พัฒนาได้สูงสุด ซึ่ง Floor Area Ratio (FAR) (อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) ในข้อกำหนดผังเมือง ไม่เปลี่ยนแปลง เนื่องจากเปิดให้พัฒนาเต็มเพดานแล้ว แต่เพิ่มบทบาทของ อโศก จาก ย.10 ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก พื้นที่สีน้ำตาล เป็นย่านพาณิชยกรรม ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว พร้อมทั้งขยายย่านซีบีดีเพิ่ม ย่านสุขุมวิทไปเขตวัฒนาเชื่อมกับฮับมักกะสัน และ พระราม 9-รัชดาฯ บริเวณศูนย์วัฒนธรรมฯ เปลี่ยนจากย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก พัฒนาได้ 9.5 เท่าของแปลงที่ดิน พัฒนา ได้ทั้งโรงแรม ศูนย์การค้า อาคารสำนักงานได้มากขึ้น นอกจากที่อยู่อาศัย

          ส่วนพื้นที่รัศมีรอบสถานีรถไฟฟ้าจาก 500 เมตร ขยับเป็น 800 เมตรจะกำหนดให้อยู่ในโซนกรุงเทพฯชั้นในอย่าง สุขุมวิท สาทร สีลม สยาม เพลินจิต ฯลฯ แต่จุดอ่อนแม้จะมีที่ดินเอกชน ส้มหล่น แต่ปัญหาใหญ่หากอยู่ในซอยที่มีเขตทางแคบต่ำกว่า 6 เมตร 10 เมตรก็ขึ้นตึกสูงไม่ได้เนื่องจากติดกฎหมายควบคุมอาคาร
 
ข่าวโครงการอสังหาฯ ภาคเอกชน อื่นๆ