ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า “ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยใน 2 ไตรมาสแรกยังคงอยู่กับปัจจัยลบต่าง ๆ ในหลายด้าน ทั้งการฟื้นตัวของภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังไม่เต็มที่ ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นที่เริ่มจะส่งผลทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนปรับตัวลงแล้ว ภาวะอัตราส่วนหนี้ครัวเรือนที่สูงกว่าร้อยละ 90 ของ GDP ราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้น ปัจจัยลบเหล่านี้ได้ส่งผลต่อการปรับเปลี่ยนของอุปสงค์และอุปทานในตลาดที่อยู่อาศัยในช่วง 2 ไตรมาสแรกที่ผ่านมา โดยอุปสงค์มีการปรับตัวลดลงของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ และยอดขายใหม่ที่ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน  ได้สะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อที่อยู่อาศัยที่ยังไม่แข็งแรงเท่าที่ควร และยังต้องการมาตรการกระตุ้นที่สำคัญ จึงจำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องมีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่มีความชัดเจนและตรงจุด ทั้งนี้ ถือเป็นความท้าทายของรัฐบาลใหม่ในการกำหนดนโยบายทางเศรษฐกิจ”

• สถานการณ์อุปทานที่อยู่อาศัย ไตรมาส 2 ปี 2566 และแนวโน้มปี 2567

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ( REIC ) พบการเปลี่ยนแปลงในด้านอุปทาน โดยการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ ณ ไตรมาส 2/2566 มีจำนวน 18,993 หน่วย ลดลงร้อยละ -1.2 เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2565  ที่มีจำนวน  19,217 หน่วย ในจำนวนดังกล่าวเป็นการออกใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุดเป็น บ้านเดี่ยวจำนวน 7,157 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 37.7 ลดลงร้อยละ -13.6 อันดับที่ 2 เป็นทาวน์เฮ้าส์ จำนวน 6,816 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 35.9 เพิ่มขึ้นร้อยละ 8.6 และ อันดับ 3 เป็นประเภทบ้านแฝดจำนวน 3,659 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 19.3  ลดลงร้อยละ -10.2 เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2565 โดยคาดการณ์ว่าในปี 2566 จะมีการออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศจำนวน 80,643 หน่วย ลดลงร้อยละ -12.1 โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่างร้อยละ -23.2 ถึงร้อยละ -6.1 และคาดการณ์ว่าจะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็น 83,062 หน่วยในปี 2567 เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.0 จากปี 2566 โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่างร้อยละ -7.3 ถึงร้อยละ 13.3

ขณะที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย จากข้อมูลล่าสุดในไตรมาส 1 ปี 2566 มีจำนวนพื้นที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศรวม 10,087,851 ตร.ม. เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.5 เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2565 ที่มีจำนวน   9,557,579 ตร.ม. โดยพื้นที่ก่อสร้างแนวราบเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.5 และอาคารชุดเพิ่มขึ้น ร้อยละ 23.6 ทั้งนี้ คาดการณ์ว่าใน    ปี 2566 จะมีจำนวนพื้นที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศประมาณ  34,099,701 ตร.ม. ลดลงร้อยละ -12.6 โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง 30,689,731 ถึง 38,191,665 ตร.ม.  หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อนร้อยละ -21.4 ถึงร้อยละ -2.2 

โดยสามารถแยกเป็นพื้นที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างแนวราบทั่วประเทศประมาณ 31,585,690 ตร.ม. ลดลงร้อยละ -12.5 โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง  28,427,121  ถึง  35,375,972 ตร.ม.  หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อนร้อยละ  -21.3 ถึงร้อยละ -2.0  เป็นการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดทั่วประเทศประมาณ 2,514,012 ตร.ม. ลดลงร้อยละ    -14.3 โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง 2,262,610 ถึง 2,815,693 ตร.ม. หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อนร้อยละ -22.9 ถึง  ร้อยละ -4.0 และคาดการณ์ว่าจะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็น ประมาณ  34,756,555 ตร.ม. เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.9 โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่างร้อยละ -8.3 ถึงร้อยละ 12.1
 

• สถานการณ์อุปสงค์ที่อยู่อาศัย ไตรมาส 2 ปี 2566 และแนวโน้มปี 2567

ด้านสถานการณ์อุปสงค์ จากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยไตรมาส 2 ปี 2566 พบว่า มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวน 91,085 หน่วย ลดลงร้อยละ -4.4 เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2565 ที่มีจำนวน 95,285 หน่วย โดยมีมูลค่าโอนฯจำนวน 258,149 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.5 เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2565 ที่มีจำนวน  256,739 ล้านบาท โดยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบลดลงร้อยละ -3.8 แต่อาคารชุดเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.6

เมื่อพิจารณาตามระดับราคาพบว่า ที่อยู่อาศัยในระดับราคา 7.51-10.00 ล้านบาทมีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นสูงสุดร้อยละ 16.0 มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 17.5 และระดับราคาตั้งแต่ 10.00 ล้านบาทขึ้นไป หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นร้อยละ 12.4 มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 10.3 โดยในส่วนของที่อยู่อาศัยแนวราบการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงทุกระดับราคายกเว้นระดับราคา 7.51-10.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 12.2 และระดับราคาเกินกว่า 10.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.2 

ขณะที่ในส่วนของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดภาพรวมเพิ่มขึ้นเกือบทุกระดับราคา ยกเว้นระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -12.1 แต่เป็นที่น่าสังเกตว่าเป็นการลดลงในกลุ่มของการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดใหม่ระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท สูงถึงร้อยละ -20.2 ขณะที่ห้องชุดมือสองในระดับราคาเดียวกันกลับเพิ่มสูงขึ้นถึงร้อยละ 24.1 โดยห้องชุดระดับราคาที่มีการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มสูงขึ้นมากที่สุดคือระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาท โดยเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 46.7 เป็นการเพิ่มขึ้นของการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดใหม่ร้อยละ 52.4 และห้องชุดมือสองในระดับราคาเดียวกันร้อยละ 33.3

ทั้งนี้  คาดการณ์ว่าปี 2566  จะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจำนวน   ประมาณ 336,062  หน่วย  ลดลงร้อยละ  -14.5  โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง 302,455 ถึง 369,668 หน่วย   หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อนร้อยละ -23.0  ถึงร้อยละ   -5.9 เมื่อเทียบกับปี 2565 คิดเป็นมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ประมาณ 977,593 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -8.2 โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง 879,833 ถึง 1,075,352 ล้านบาท หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อนร้อยละ  -17.4 ถึงร้อยละ 1.0 

โดยคาดการณ์ว่าในปี 2566 จะเป็นหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ของที่อยู่อาศัยแนวราบประมาณ 251,635 หน่วย ลดลงร้อยละ -11.9 โดยมีช่วงการคาดการณ์ 226,472 ถึง 276,799 หน่วย  หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อนระหว่างร้อยละ -20.7 ถึงร้อยละ -3.1 และมีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบประมาณ 728,092 ล้านบาทลดลงร้อยละ -6.2 โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง 655,282 ถึง 800,901 ล้านบาท หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อนร้อยละ -15.6 ถึงร้อยละ 3.1 

และคาดการณ์ว่าจะเป็นหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดประมาณ 84,427 หน่วย  ลดลงร้อยละ -21.2 โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง 75,984 ถึง 92,869 ล้านบาท หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อนร้อยละ -29.1 ถึงร้อยละ -13.3 เมื่อเทียบกับปี 2565 และมีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยห้องชุดประมาณ 249,501  ล้านบาทลดลงร้อยละ -13.5  โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง 224,551 ถึง 274,451 ล้านบาท หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อนร้อยละ -22.2 ถึงร้อยละ -4.9

สำหรับในปี 2567 คาดการณ์ว่าจะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจำนวน ประมาณ 349,910 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.1 โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง 314,919 ถึง 384,901 หน่วย หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อนร้อยละ -6.3 ถึง ร้อยละ 14.5 คิดเป็นมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจำนวน ประมาณ 1,022,730 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.6 โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง 920,457 ถึง 1,125,003 ล้านบาท หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อนร้อยละ -5.8 ถึงร้อยละ 15.1 ...