ก่อนขายที่ดิน ควรรู้ 3 เรื่องนี้

วันที่ : 22 มิถุนายน 2564

ที่ดินคือทรัพย์สินที่จะมีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ ตามกาลเวลา ทั้งยังนำไปพัฒนาต่อยอดให้มีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นได้อีกโดยไม่ต้องรอเวลาก็ได้เช่นกัน ดังนั้น การซื้อที่ดินมาเพื่อขายต่อ หรือ การนำเอาที่ดินที่มีอยู่แล้วจากมรดกไปขายต่อ จึงสามารถทำกำไรได้อย่างมหาศาล แต่อย่างไรก็ตาม การ “ขายที่ดิน” ก็ไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะจำเป็นต้องอาศัยความรอบคอบและความเข้าใจเรื่องการมองอนาคตทำเลที่แม่นยำด้วย โดยก่อนขายที่ดินนั้น มีสิ่งสำคัญที่ควรต้องรู้อย่างน้อย 3 เรื่อง ดังต่อไปนี้

รู้จักดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา

ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา คือ ตัวเลขที่วัดราคาค่าเฉลี่ยของที่ดินที่ยังไม่ได้ถูกพัฒนา ในปีหนึ่งๆ เทียบกับราคาเฉลี่ยของที่ดินเปล่าในปีอื่นๆ เป็นตัวเลขที่ทำให้ทราบแนวโน้มราคาที่ดินว่าปรับตัวสูงขึ้นแค่ไหน ซึ่งถ้าดัชนีราคาที่ดินเปล่าบริเวณใดมีค่าสูงขึ้นกว่าปีกก่อนๆ มาก ก็แสดงถึงความมีอนาคตของทำเลที่ดินบริเวณนั้น เพราะเมื่อถูกนำไปพัฒนาก็จะยิ่งมีมูลค่าสูงมากขึ้นอีก ดังนั้น ก่อนจะขายที่ดิน หรือก่อนจะซื้อที่ดิน เราควรสำรวจข้อมูลดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาด้วยว่า ทำเลที่ดินบริเวณนั้นๆ ที่เราตั้งใจซื้อขาย มีอนาคตมากน้อยเพียงใด เพื่อประกอบการตัดสินใจในการตั้งราคาให้ซื้อหรือขายได้อย่างคุ้มค่ามากที่สุด ยกตัวอย่างเช่น ข้อมูลดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ - ปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2564 จากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่า ทำเลเส้นทางรถไฟฟ้าผ่าน 5 อันดับแรกที่มีอัตราการขยายตัวราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงสุด ได้แก่ ทำเลรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑลสาย 4) สายสีทอง สายสีส้ม MRT สายสีแดงเข้ม และ BTS สายสุขุมวิท ตามลำดับ ซึ่งสะท้อนให้เห็นแนวโน้มว่า ที่ดินทำเลดังกล่าวนี้ เป็นที่ดินที่มีอนาคต หากจะขายก็ต้องตั้งราคาให้ดี หรือหากจะซื้อ ก็ต้องวางแผนการลงทุนอย่างรอบคอบเพื่อให้ได้ราคาที่เหมาะสมที่สุด
รู้วิธีหาราคาประเมินที่ดินอย่างถูกต้อง

แน่นอนว่าการจะขายที่ดินให้ได้กำไรและคุ้มค่าที่สุดนั้น ไม่ใช่แค่ต้องขายให้ได้มากกว่าราคาทุนหรือราคาที่ซื้อมา แต่ยังต้องขายให้ได้เหมาะสมกับราคาที่ประเมินจากศักยภาพของที่ดินนั้นๆ ด้วย เพราะอย่างที่ทราบกันดีว่า ยิ่งเวลาผ่านไป ที่ดินยิ่งมีมูลค่าสูงขึ้น และยิ่งหากที่ดินบริเวณนั้น ได้รับการพัฒนา มีถนน รถไฟฟ้า มีสิ่งปลูกสร้างเพิ่มมากขึ้นในอนาคต ที่ดินก็จะยิ่งมีราคาสูงขึ้นได้อีก ดังนั้น การตัดสินใจขายที่ดินของเราในวันนี้ จึงต้องประเมินราคาปัจจุบันให้แม่นยำที่สุด และบวกรวมโอกาสความน่าจะเป็นของราคาที่ดินผืนนั้นในอนาคตไปด้วย เพื่อให้การซื้อขายในวันนี้ของเราไม่เป็นการทำให้เสียโอกาสจากราคาที่ดินที่อาจเพิ่มสูงขึ้นได้ในอนาคตมากเกินไป โดยในการตั้งราคาก็จะต้องนำจุดเด่น นำอนาคตต่างๆ ที่จะทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นได้ มาทำการประชาสัมพันธ์เป็นจุดขายให้ผู้ซื้อทราบด้วย ทั้งนี้ สำหรับการหาราคาประเมินที่ดินในปัจจุบันที่แม่นยำที่สุดนั้น สามารถขอรับบริการ ณ สำนักประเมินราคาทรัพย์สิน หรือจะใช้บริการผ่านช่องทางออนไลน์ของสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน ที่เว็บไซต์กรมธนารักษ์ treasury.go.th ก็ได้ ซึ่งถือเป็นช่องทางในการคำนวณหาราคาประเมินที่ดินเบื้องต้นที่น่าเชื่อถือและแม่นยำมากที่สุด
รู้ว่าต้องมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

แม้จะเป็นที่ดินที่เป็นมรดกตกทอดมา ซึ่งดูเหมือนว่าจะไม่มีต้นทุน แต่ในกระบวนการขายที่ดินนั้น ก็จะมีค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมคำนวณไว้ให้พร้อมเช่นกัน โดยสิ่งที่เราต้องเสียค่าใช้จ่ายเมื่อขายที่ดินได้นั้น ก็เช่น ภาษีเงินได้ ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าอากรแสตมป์ เป็นต้น ทั้งนี้ ก่อนที่จะทำการขายที่ดินได้สำเร็จ ก็ยังต้องมีค่าใช้จ่ายในเรื่องของการตลาด ในการทำประชาสัมพันธ์ ไม่ว่าจะติดป้ายแบบออฟไลน์ หรือ ประกาศขายออนไลน์ ตลอดจนหากมีการใช้นายหน้า ก็จะต้องคำนวณในส่วนของค่านายหน้าเอาไว้ด้วย ค่าใช้จ่ายต่างๆ เหล่านี้ ถือเป็นต้นทุน ที่ต้องวางแผนเตรียมไว้อย่างรอบคอบ เพื่อให้มีเงินเพียงพอในการดำเนินการขายที่ดินให้สำเร็จลุล่วง และยังต้องคำนวณมากำหนดเป็นต้นทุน เพื่อให้การตั้งราคาขายที่ดินนั้น ทำกำไรได้อย่างเหมาะสมอีกด้วย

การขายที่ดิน มีรายละเอียดและขั้นตอนอีกมากที่ต้องเรียนรู้ ทำความเข้าใจ เพื่อให้เป็นไปอย่างราบรื่นและถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อให้ทำกำไรได้อย่างมีประสิทธิภาพตามที่วางแผนเอาไว้ ดังนั้น ก่อนจะขายที่ดิน หรือก่อนที่จะผันตัวเองมาสู่การลงทุนทำธุรกิจซื้อขายที่ดินนั้น จึงต้องศึกษาหาความรู้ให้รอบด้าน ต้องรู้จักติดตามข่าวสารในแวดวงการอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด เพื่อนำข้อเท็จจริงและข้อมูลวิเคราะห์เจาะลึกต่างๆ มาใช้ประกอบการตัดสินใจ วางแผนในการตั้งราคาซื้อขายให้มีประสิทธิภาพมากที่สุด โดยสำหรับใครที่ต้องการข้อมูลในวงการอสังฯ แบบรวดเร็วและถูกต้องแม่นยำ ก็สามารถติดตามได้ที่เว็บไซต์ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ www.reic.or.th ซึ่งจะอัพเดทสถานการณ์ต่างๆ เป็นประจำอย่างใกล้ชิด เท่าทันเรื่องราวอสังหาฯ ทั่วไทยในทุกๆ พื้นที่และครบถ้วนทุกแง่มุม

แหล่งข้อมูลอ้างอิง

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC)

กรมธนารักษ์

MoneyHub