เอพี โอดต้นทุนที่ดินสูง ดันตลาดอัพราคาต่อหน่วยพุ่ง 2 ทำเล ลาดพร้าว-อโศก พระราม 9 เชื่อผังกทม.ใหม่มาช่วยชีวิต เพิ่มเอฟเออาร์เอื้อทั้งคนทำคนซื้อ

นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กร และการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ในฐานะผู้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมติดแนวรถไฟฟ้าภายใต้แบรนด์ LIFE, ASPIRE และ RHYTHM ถึงกรณีรัฐบาลเตรียมออกผังเมืองใหม่ ปรับสัดส่วนการใช้ประโยชน์ที่ดินบริเวณรอบสถานีรถไฟฟ้า ว่าถือเป็นแนวโน้มที่ดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในอนาคต โดยเฉพาะเรื่องการปรับ เอฟเออาร์ (อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) ในระยะ 500 เมตร ให้สามารถใช้เอฟเออาร์ได้สูงขึ้น 20% ซึ่งนอกจากจะเป็นผลดีต่อผู้พัฒนาฯแล้ว ยังส่งให้ผู้บริโภคมีทางเลือกหาซื้อที่อยู่อาศัย ที่ติดรถไฟฟ้าได้มากขึ้น และในราคาที่ถูกลง เพราะการที่ดีเวลอปเปอร์สามารถขึ้นโครงการได้ในพื้นที่ที่มีแนวโน้มราคาที่ดินสูง แต่ก่อสร้างห้องพักได้เยอะขึ้น ก็จะทำให้ต้นทุนถูกลง ราคาขายต่อหน่วยไม่แพง ขณะเดียวกัน มองว่า ยังจะส่งผลดีต่อสภาพการจราจรในเมือง ลดปัญหารถติด หลังจากผู้คนที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าจะเดินทางผ่านระบบขนส่งมวลชนเป็นหลักแทน

"แน่นอนว่า ราคาที่ดินที่ติดรถไฟฟ้า ต่อให้มีหรือไม่มีมาตรการนี้มาช่วย ราคาก็สูงขึ้นอยู่ดี แต่ผังเมืองน่าจะช่วยผ่อนปรนให้ราคาค่อยๆ ขยับค่อยเป็นค่อยไป ให้ดีเวลอปเปอร์บริหารต้นทุนได้ดีขึ้น จากการใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด เช่น สมมุติ อดีตเราสร้างขายได้ 1,000 ตร.ม. แต่ต่อไปพื้นที่ติดรถไฟฟ้าเราได้เพิ่มขึ้นอีก 20% ก็เท่ากับ ได้ถึง 1,200 ตร.ม.ในราคาที่ดินเดิม พื้นที่ขายมากขึ้น ราคาก็ลดลง ผู้บริโภคได้ประโยชน์เต็มๆ"

นายวิทการ ยังระบุถึงภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ว่าจากการทำตลาดและเก็บข้อมูล พบว่าดีมานด์ในระดับกลางถึงไฮเอนด์มีแนวโน้มที่ดีกว่ากลุ่มอื่นๆ โดยตลาด หลัก คือระดับราคา 2.5-3 ล้านบาทต่อหน่วย ซึ่งกลุ่มต่ำกว่าล้านบาท หรือล้านต้นๆ แทบไม่มีเปิดขาย  เนื่องจากปัจจุบันผู้พัฒนาฯ ต่างยอมรับแล้วว่า โครงการที่สามารถขายออกได้เร็ว จำเป็นต้องติดหรืออยู่ใกล้กับระบบขนส่งมวลชนเป็นหลัก ซึ่งมีข้อจำกัดเรื่องราคาที่ดินที่สูง จนส่งผลให้ราคาขายต่อหน่วยสูงขึ้นตาม เช่น ย่านลาดพร้าว จากราคา 1.3 แสนบาทต่อตร.ม เมื่อปี 2556  ปัจจุบันขยับสูงขึ้นถึง 30% อยู่ที่ 1.68 แสนบาทต่อตร.ม. ขณะที่ย่านอโศก-พระราม 9 จาก 1.26 แสนบาทต่อตร.ม ขึ้นมา 46% ณ สิ้นไตรมาส 1 ของปี 2561 อยู่ที่ 1.85 แสนบาทต่อตร.ม. ซึ่งก็มาจากต้นทุนราคาที่ดินที่เพิ่มสัดส่วนขึ้นมาถึง 50% จากในอดีตแค่ 35-40% ของต้นทุนทั้งหมด และในอนาคต คาดว่าอาจแตะไปถึง 70% เท่ากับอสังหาฯ ในจีนหรือญี่ปุ่น เนื่องจากเป็นต้นทุนที่ไม่สามารถควบคุมบริหารจัดการได้ ต่างจากต้นทุนค่าก่อสร้าง

ซึ่งถือเป็นความท้าทายของผู้พัฒนาฯ ในการแข่งขันบริหารต้นทุน และการออกแบบ เพื่อให้มีผลต่อราคาขายน้อยที่สุด โดยคนยังมีกำลังซื้อเข้าถึงได้