อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

อสังหาปรับหนี้ส่อเพิ่ม หลังแบงก์ชาติ ส่งสัญญาณว่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นและหนี้ผู้กู้ที่สูง เริ่มกระทบอสังหาฯ จึงเร่งปรับตัว

จากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย ส่งสัญญาณถึงภาคอสังหาริมทรัพย์ ว่าเป็นประเด็นหลักที่เริ่มส่งผลต่อระบบการเงินไทย เนื่องจากพบว่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นและภาระหนี้ของผู้กู้สูงขึ้นเมื่อเทียบกับรายได้ ส่วนภาวะอุปทานคงค้างยังต้องติดตามอย่างใกล้ชิด เนื่องจากอาคารชุดบางทำเลและบางระดับราคายังระบายออกได้ช้า ส่งผลต่อเสถียรภาพในระยะข้างหน้า แม้ว่าปัจจุบันระบบการเงินไทยโดยรวมมีเสถียรภาพ เศรษฐกิจไทยมีการขยายตัวได้ดีต่อเนื่องก็ตาม

ขณะเดียวกันผู้ประกอบการอสังหาฯ มีการระดมทุนผ่านสินเชื่อธนาคารพาณิชย์และตราสารหนี้เพื่อขยายธุรกิจเพิ่มขึ้น นอกจากนี้อุปทานที่น่าจับมอง คือ พื้นที่อาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกที่อาจจะเร่งตัวขึ้นจากโครงการอสังหาฯ แบบผสม หรือมิกซ์ยูส ที่ส่อล้นตลาด

พนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า การที่ธนาคารแห่งประเทศไทย หรือแบงก์ชาติ ออกมาส่งสัญญาณเห็นว่า เป็นการพูดโดยภาพรวมไม่ได้ระบุว่าเป็นเซ็กเมนต์ใด แต่เชื่อว่าตลาดอสังหาฯ โดยรวมยังมีการเติบโตได้ดีในปี 2561 สะท้อนจากการที่บรรดาดีเวลลอปเปอร์มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ในครึ่งปีหลังปีนี้เป็นจำนวนมากและเป็นกลุ่มระดับกลางและบนเป็นส่วนใหญ่

ด้านเซ็กเมนต์ที่น่ากังวลเป็น กลุ่มระดับต่ำกว่า 2 ล้านบาท ปัจจุบันนิวซัพพลายใหม่ไม่เพิ่มขึ้นแต่ยังคงมีซัพพลายเหลืออยู่บ้างในตลาดแต่ก็ดูดซับได้ช้า เนื่องจากแบงก์ปล่อยกู้สินเชื่อยาก และเมื่อปล่อยกู้ไปแล้วกลายเป็นเอ็นพีแอล สูง ประกอบกับที่ดินราคาแพงมีการปรับขึ้นทุกปีทำให้บริษัทพัฒนาอสังหาฯ หันมาพัฒนาโครงการระดับบนมากขึ้น

อย่างไรก็ดี เซ็กเมนต์กลุ่มระดับราคา 3-7 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเป็นกลุ่มผู้บริโภคฐานใหญ่ในตลาดมีส่วนแบ่งในตลาดที่ 60-70% ของยูนิตทั้งหมดในตลาด กลุ่มนี้แม้จะมีการซื้อเพื่อการลงทุนระยะยาวและเก็งกำไร แต่มีการโอนจริงและรีเซลเมื่อโครงการแล้วเสร็จ

ขณะที่หากมีปัญหาไม่สามารถโอนได้ ทางดีเวลลอปเปอร์ก็สามารถนำมากลับใหม่ได้เนื่องจากกลุ่มนี้เป็นที่ต้องการของตลาดต่างชาติ แต่ต้องเป็นทำเลที่ต่างชาติรู้จักและคุ้นเคย เช่น สุขุมวิทรัชดา พระราม 9 และทำเลบางซื่อที่เริ่มเป็นที่รู้จัก ซึ่งมองว่าตลาดต่างชาติจะเข้ามาเติมเต็มตลาด ขณะที่ราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ไม่เป็นที่นิยม เพราะทำเลไม่ใช่ที่ต้องการ ตรงนี้น่าห่วง ดังนั้น ผู้ประกอบการรวมทั้งแบงก์ที่มีสินทรัพย์ในมือต้องปรับรูปแบบการขายหรืออาจหันมาปล่อยเช่าเพื่อสร้างรายได้แทน

"มองว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ได้มีการปรับตัวไปก่อนล่วงหน้าแล้ว ทั้งเรื่องของโปรดักต์สินค้า ส่วนสินค้าที่อยู่ในมือก็มีการบริหารจัดการ โดยส่วนใหญ่ที่มีปัญหาก็อยู่ราว 10-20% ของจำนวนโครงการทั้งหมด ซึ่งอาจต้องใช้เวลาบ้าง แต่ก็ไม่ส่งผลกระทบ" พนม กล่าว

ด้าน สุรเชษฐ กองชีพ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยตลาด ไรส์แลนด์ (ประเทศไทย) กล่าวว่า สิ่งที่แบงก์ชาติกังวลเนื่องจากจำนวนเอ็นพีแอลเพิ่มขึ้น เชื่อว่าทิศทางการปล่อยสินเชื่อจากนี้จะมีความเข้มงวดมากขึ้น แม้จะมีการแข่งขันสูงก็ตาม โดยรูปแบบจะเป็นการให้ดอกเบี้ยต่ำระยะ 1 ปี จากเดิมที่เคยเห็นดอกเบี้ย 0%

นอกจากนี้ ผู้ประกอบการเองก็จะมีการดูแลลูกค้ามากขึ้น จะมีการพรีแอพพรูฟเพื่อเตรียมตัวล่วงหน้า อย่างไรก็ดีเซ็กเมนต์ที่ต่ำกว่า 4 ล้านบาทลงมา หรือกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ 3-4 หมื่นบาท/เดือน ยังเป็นกลุ่มที่มีความเสี่ยง แต่ยังน้อยกว่ากลุ่มที่ต่ำกว่า 2 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม การที่ชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวจีนให้ความสนใจซื้ออาคารชุด โดยส่วนใหญ่ซื้อเพื่ออยู่เองและเพื่อลงทุนปล่อยเช่าเป็นหลัก ส่วนการซื้อเพื่อเก็งกำไรมีน้อย ซึ่งระดับราคาที่ซื้อคือไม่เกิน 6 ล้านบาท ทั้งนี้มองว่าการเพิ่มขึ้นของอุปสงค์ชาวต่างชาติมีส่วนช่วยชดเชยอุปสงค์ในประเทศที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่

สำหรับทิศตลาดอสังหาฯ โดยรวมในครึ่งปีหลังปี 2561 นั้นคาดว่าจะดีขึ้นมากกว่าครึ่งปีแรก เหตุจากผู้บริโภคมีความมั่นใจกับเศรษฐกิจที่มีการขยายตัวขึ้น การที่จีดีพีที่โตได้ถึง 4% ต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้ประกอบต่างเร่งเปิดโครงการใหม่ๆ มากขึ้น ในช่วงไตรมาส 3 และ 4 ปีนี้ โดยครึ่งปีแรกมีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เปิดตัวอยู่ที่ราว 2.1-2.2 หมื่นหน่วย และเชื่อว่าถึงสิ้นปีนี้จะมีการคอนโดเปิดตัวใหม่ถึง 5.6 หมื่นหน่วย ส่วนแนวราบอยู่ที่ 1.2-1.3 หมื่นหน่วย

อย่างไรก็ดี สิ่งที่สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาฯ คือ ผู้ประกอบการจะเลือกพัฒนาโครงการในทำเลใหม่ๆ แทนการไปเปิดโครงการตามๆ กัน อีกทั้งโปรดักต์สินค้าก็มีความแตกต่างและเป็นที่ต้องการของกลุ่มเป้าหมายในทำเลนั้นๆ รวมทั้งมองกำลังซื้อที่เชื่อว่าต้องขายได้ ขณะที่การพัฒนาโครงการจะไม่ใหญ่มาก มีจำนวนเพียง 300-400 ยูนิตเท่านั้น

ขณะที่ ปิติ จารุกำจร ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม บริษัท แสนสิริ กล่าวว่า บริษัทจะมีมาตรการช่วยลูกค้าโดยการร่วมกับแบงก์ในการพรีแอพพรูฟรวมทั้งหาสินเชื่อให้ตรงกับกลุ่มลูกค้า ทั้งนี้ยอดปฏิเสธสินเชื่อของบริษัทมีไม่ถึง 10% ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มที่ระดับราคา 1 แสนบาท/ตร.ม.ลงมา ส่วนกรณีซื้อแล้วแต่ไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์นั้นน้อยมาก เพราะส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่อลงทุน ทั้งซื้อเพื่ออยู่เองและเพื่อปล่อยเช่าทำกำไร หรืออาจถือทรัพย์ไว้สักพักแล้วขายต่อ เพราะเชื่อว่าได้กำไรส่วนต่างแน่นอนเมื่อโครงการแล้วเสร็จเนื่องจากราคาที่ดินเพิ่มขึ้นทุกปี

อย่างไรก็ดี บรรดาผู้ประกอบการยังต้องติดตามภาวะภาคครัวเรือนอุปทาน คงค้างและหนี้เอ็นพีแอลอย่างต่อเนื่อง