กัญสุชญา สุวรรณคร

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยนับวันยิ่งเนื้อหอมมากขึ้น เห็นได้จากการเข้ามาของนักลงทุนต่างชาติในแต่ละปีนั้นมีจำนวนมกาขึ้น และมีความหลากหลายมากขึ้น

จากก่อนหน้านี้ อาจจะเห็นนักลงทุนจากประเทศญี่ปุ่น ไต้หวัน สิงคโปร์ หรืออื่นๆ ที่ส่วนใหญ่แล้วลงทุนในภาคอุตสาหกรรมเป็นหลักตามนิคมอุตสาหกรรมทั่วประเทศ โดยเฉพาะนิคมอุตสาหกรรมในภาคตะวันออก ซึ่งนักลงทุนเหล่านี้เข้ามาตั้งแต่ช่วงหลังจากวิกฤตเศรษฐกิจคือหลังจากปี 2540 เป็นต้นมา แต่ปัจจุบันเริ่มมีการขยับเข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบจริงจังในช่วงที่เศรษฐกิจประเทศไทยเริ่มดีขึ้น และความต้องการที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มีมากขึ้น

บริษัทอสังหาฯ ต่างชาติที่เริ่มเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยยุคแรกนั้นเป็นการเข้ามาของนักลงทุนสิงคโปร์ จีน และไต้หวัน แต่มีเพียงแค่บางรายเท่านั้นที่สามารถยืนหยัดได้ในระยะยาว เพราะมีหลายรายไม่ประสบความสำเร็จจนถึงกับต้องยกเลิกโครงการทั้งที่เริ่มการก่อสร้างไปแล้วบางส่วน มาในช่วงปี 2555 เป็นต้นมา เป็นช่วงที่ผู้ประกอบการต่างชาติเข้ามาในไทยมากขึ้นอีกครั้งแจาเป็นการเข้ามาของผู้ประกอบการรายใหญ่ของญี่ปุ่น ที่เริ่มเข้ามาหาพันธมิตรเพื่อร่วมทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ในประเทศไทย

นำโดย มิตซุย ฟูโดซัง ที่จับมือกับ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ และมิตซูบิชิ เอสเตท ที่จับมือกับทางเอพี (ไทยแลนด์) จากนั้นก็มีตามมาอีกหลายรายที่เข้ามาร่วมมือกัน โดยนักลงทุนต่างชาติที่เข้ามาเกือบทุกรายนั้นมาจากประเทศญี่ปุ่นแทบทั้งสิ้น เป็นลักษณะการเข้ามาร่วมทุน โดยให้ทางผู้ประกอบการไทยเป็นคนบริหารจัดการทุกอย่างเกือบทั้งหมด ซึ่งเป็นรูปแบบการร่วมทุนที่ทั้งสองฝ่ายเห็นพ้องต้องกัน

อย่างไรก็ดี ช่วง 1-2 ปีมานี้ เริ่มเห็นผู้ประกอบการจากประเทศอื่นๆ เข้ามามากขึ้น เช่น จีน สิงคโปร์ และไต้หวัน

"จีน" ลงทุนอสังหาฯ ไทยอันดับ สอง "สุรเชษฐ กองชีพ" ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยตลาดบริษัท ไรส์ แลนด์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา นักลงทุนจากประเทศจีนเริ่มเข้ามากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด แม้ว่ารัฐบาลเข้ามากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด แม้ว่ารัฐบาลจะออกกฎหมายมาควบคุมการลงทุนอสังหาฯ นอกประเทศจีนก็ตามแต่นักลงทุนผู้ประกอบการจากจีน หรือคนจีนก็ยังคงหาช่องทางเพื่อจะเข้ามาลงทุนในประเทศไทย อย่างต่อเนื่อง แต่การเข้ามาร่วมทุนอาจจะแตกต่างจากผู้ประกอบการจากญี่ปุ่น โดยส่วนใหญ่มักจะเป็นผู้บริหารกิจการทุกอย่างในบริษัทร่วมทุนเอง

การที่ผู้ประกอบการต่างชาติให้ความสนใจต่อการเข้ามาลงทุนในประเทศไทย นั้น เพราะมองว่าประเทศไทยมีศักยภาพในระยะยาว แม้ว่ากำลังซื้อคนไทยจะลดลงในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และมองในระยะยาวว่าเศรษฐกิจไทยจะกลับมาดีขึ้น และไทยยังเป็นประเทศที่เป็รนที่รู้จักของชาวต่างชาติทั่วโลก มีนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยปีละไม่ต่ำกว่า 30 ล้านคน และมีแนวโน้มมากขึ้นเรื่อยๆ ทุกปีๆ

นอกจากนี้ การที่ชาวต่างขาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมได้ถึง 49% ของพื้นที่ขายก็เป็นอีกปัจจัยบวกในการดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย ซึ่งมีผลต่อเนื่องให้ผู้ประกอบการต่างชาติเข้ามาลงทุนในประเทศไทยต่อเนื่อง

ล่าสุด การที่พระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกประกาศใช้และมีผลให้ที่ดินที่ขอเป็นเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษนั้นผู้ประกอบการต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้นได้ รวมไปถึงผู้ประกอบการต่างชาติสามารถพัฒนาโครงการทีอยู่อาศัยเพื่อขายชาวต่างชาติได้ 100% ซึ่งแน่นอนว่าเรื่องนี้สร้างความน่าสนใจ ให้กับผู้ประกอบการไทยและต่างชาติอย่างแน่นอน

ทำเลที่ผู้ประกอบการต่างชาติส่วนใหญ่เลือกลงทุนในประเทศไทยนั้นยังคงเป็นกรุงเทพฯ มากที่สุด เพราะเป็นทำเลที่มีความพร้อม อีกทั้งยังเป็นที่รู้จักของชาวต่างชาติอยู่แล้ว การเดินทางภายในกรุงเทพฯ ก็สะดวกสำหรับชาวต่างชาติซึ้งทำเลหลักๆ ในกรุงเทพฯ นั้นยังคงเป็นทำเลตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดิน

โดยไม่ค่อยมีโครงการที่เป็นโครงการร่วมทุนของผู้ประกอบการไทยและต่างชาติเปิดขายในพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอกนัก ส่วนใหญ่เลือกทำเลตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าในพื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิท รัชดาภิเษก สีลม สาทร พระราม 9 เท่านั้น อาจจะเป็นเพราะว่าผู้ประกอบการต่างชาติต้องการพัฒนาโครงการในทำเลที่ชาวต่างชาติรู้จักก่อนเป็นหลัก

5 ปีต่างชาติเข้าร่วมทุนกว่า 30 บริษัท

หากย้อนไป 5 ปี บริษัทต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทย และมาแบบลงทุนด้วยตนเองกับร่วมทุนกับหุ้นส่วนคนไทย พบว่ามีกว่า 30 บริษัท มูลค่ารวมกว่า 3.5 แสนล้านบาท เช่น

1.บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่ประกาศร่วมมือกับ บริษัท มิตซุย ฟูโดซัง จากญี่ปุ่นเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ร่วมกัน ทั้งโครงการที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม

2.บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด  ร่วมทุนกับ มิตซูบิชิ เอสเตท กรุ๊ป จากประเทศญี่ปุ่น เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยร่วมกันในประเทศไทย

3.บริษัท เสนา ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ร่วมทุนกับบริษัท ฮันคิว เรียลตี้ จำกัด ผู้ประกอบการโครงการที่อยู่อาศัยจากประเทศญี่ปุ่นเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมร่วมกันในประเทศไทย

4.บริษัท วรลักษณ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กับชินวะ กรุ๊ป ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จากญี่ปุ่นอีกราย ร่วมกันเปิดบริษัทเพื่อพัฒนาโครงการการที่อยู่อาศัยในประเทศไทย

5.ปริญสิริ ที่ประกาศว่ากำลังเจรจากับนักลงทุนจีนเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมแถวถนนรัตนาธิเบศร์

6.บมจ.เจ.เอส.พี.ก็มีแผนจะพัฒนาครงการมิกซ์ยูสขนาใหญ่ที่บางเสร่ร่วมกับกลุ่มทุนจีน บริษัท จงเทียนคอนสตรัคชั่น กรุ๊ป และโครงการเอนเตอร์เทนเม้นท์ คอมเพล็กช์มูลค่า 1.5 หมื่นล้านบาท

7.บมจ. ชาญอิสสระที่ร่วมกับกลุ่มทุนจีนบริษัท จุนฟา ในการพัฒนาโครงการ Baba Beach ในจังหวัดพังงาบริเวณหาดนาใต้ เปิดตัวแล้วในปี 2558

8.บริษัท คันทรี่กรุ๊ป ได้ร่วมทุน กับ BCEG ซึ่งเป็นบริษัทก่อสร้างขนาดใหญ่ของจีน ในการพัฒนาโครงการ Landmark Waterfrontภายใต้การลงทุนกว่า 10,000 ล้านบาท

9.China Tianchen engineering Corporation (CTCC) เป็นหน่วยงานรัฐวิสาหกิจรายใหญ่ของจีน ที่เข้ามาลงทุนพัฒนาโครงโดยการอสังหาริมทรัพย์ในไทยดดยร่วมกับครอบครัวอุชุปาละนันทเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมน์โครงการแรกคือ The Artemis แถวอ่อนนุช ซึ่งเป็นโครงการสร้างเสร็จก่อนขาย

10.Tienchen เป็นบริษัทร่วมทุนที่มีคนไทย 60% และที่เหลือเป็นของ นายติง หลงเหมา ซึ่งเป็นผู้บริหารและผู้ถือหุ้นของกลุ่มบริษัท Tiancheng ในประเทศจีน ซึ่งเป็นผู้พัฒนาโครงการ TC Green ที่ถนนพระราม 9 และปี 2560 มีโครงการใหม่ชื่อ TC Royal บนที่ดินที่ติดกับตึกชำนาญเพ็ญชาติแถวแยกพระราม 9

11.Gordon Brother บริษัทอสังหาริมทรัพย์จากประเทศจีน ที่เปิดขายโครงการ The prodigy ที่เพชรเกษม 62 มูลค่าโครงการกว่า 3,200 ล้านบาท

12.Plateno group จากประเทศจีน เข้ามาเปิดโรงแรมในชื่อ 7 Days Inn 3 แห่ง ในจังหวัดเชียงใหม่

13.Home City Group จากประเทศจีน เข้ามาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมชื่อ Miracle HuaHin ที่หัวหิน โดยมีมูลค่าโครงการคอนโดมิเนียม และบ้านพักตากอากาศแบบพูลวิลล่า

14.PTF Realty จากไต้หวัน ที่เข้ามาในประเทสไทยได้หลายปีแล้วมี โครงการรพัฒนาแล้วหลายโครงการ เช่น เดอะราชดำริ เซอร์วิส เรสซิเด้นท์, คอนโดแฟร์ ทาวเวอร์, เดอะ ฮาบิแทต คอนโดมิเนียม, Mayfair Place สุขุมวิท 64 Mafair Place ในซอยสุขุมวิท 50 และโครงการสำเพ็งคอมเพล็กซ์

15.บริษัท นารายณ์พร็อพเพอตี้ จำกัด ร่วมกับกลุ่มทุนต่างประเทศ 2 กลุ่ม คือ กองทุน อาร์ซ แคปปิตอลจากฮ่องกง และกองทุนฟิเลียนแคปปิตอล จากประเทศสิงคโปร์ เพื่อลงทุนโครงการมอนท์เอชัวร์ เป็นโครงการมิกซ์ยูสรีสอร์ตและที่พักอาศัยแบบลักเซอรี่ ที่หาดกมลา จ.ภูเก็ต คาดว่าจะใช้งบประมาณในการลงทุนโครงการนี้ประมาณ 1.5 หมื่นล้านบาท

16.บริษัท เซิ่งตี๋เจีย กรุ๊ป จำกัด  ร่วมกับนักลงทุนไทยตั้งบริษัท ชัยพัฒนากรุ๊ป (ประเทศไทย) จำกัด เพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม เดอะ ซี อินฟินิตี้คอนโดมิเนียม ศูนย์การค้ามูลค่าโครงการกว่า 2,000 ล้านบาทเป็นคอนโดมิเนียมสูงทั้งสิ้น 32 ชั้น มีเนื้อที่ 9 ไร่ มูลค่าโครงการกว่า 2,000 ล้านบาท เป็นคอนโดมิเนียมหรูสไตล์โมเดิร์น รับวิวทะเล เข้าถึงความเป็นธรรมชาติ โปร่งสบาย จำนวน 832 ยูนิตบริเวณหาดแสงจันทร์ จังหวัดระยอง

17.บริษัท ชีวาทัย จำกัด (มหาชน) ร่วมกับบริษัท TEE Development Pte.Ltd. จากปรเทสสิงคโปร์เพื่อร่วมกันพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในประเทศไทยมาหลายปีแล้ว

18.บริษัท ซันเคียว จากญี่ปุ่นเข้ามาเปิดบริษัท ซันเคียว (ประเทศไทย) จำกัด เพื่อลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม Monig สุขุมวิท 64 มูลค่าประมาณ 1,000 ล้านบาท

19.กลุ่มทุนไทยและฮ่องกงร่วมกันเปิดบริษัทเ เดอช้อยส์ พร็อพเพอร์ตี้ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด เพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ซี เอกมัยมูลค่าประมาณ 3,000 ล้านบาท

20 บริษัท ไรมอนแลนด์ จำกัด (มหาชน) ร่วมทุนกับบริษัท โตเกียวทาเทโมโนะ เพื่อพัฒนาโครงการคอนดมิเนียมร่วมกันในย่านสาทรกรุเทพฯ มูลค่าประมาณ 9,000 ล้านบาท

21.บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ร่วมทุนกับทางโตคิว กรุ๊ป เพื่อร่วมกันพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในซอยเอกมัย 12 มูลค่าโครงการประมาณ 2,000 ล้านบาท

22.บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ร่วมทุนกับทางบริษัทโนมูระ เรียลเอสเตท ดีเวลล็อปเมนท์ จำกัด เพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม 3 โครงการในปีที่แล้วมูลค่า 6,100 ล้านบาท และมีโครงการโรงแรมคอนโดมิเนียมเพิ่มเติมอีกในอนาคต

23.บริษัท ทีเอฟดี จำกัด (มหาชน ร่วมทุนกับบริษัท ไรส์แลนด์ จากฮ่องกง เพื่อร่วมกันพัฒนาโครงการคอนดดมิเนียมบนถนนเทียมร่วมมิตรมูลค่าประมาณ)6,200 ล้านบาท

24.บริษัท ณุศาศิ จำกัด (มหาชน) ร่วมทุนกับ ไรส์แลนด์ จากฮ่องกง เพื่อพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวบนถนนพระราม 2 มูลค่าโครงการรวมประมาณ 5,800 ล้านบาท

25.บริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน) ร่วมทุนกับ ชินวะ เรียลเอสเตท-พรีแซนสฯ จากประเทศญี่ปุ่น เพื่อจัดตั้งบริษัทร่วมทุนเพื่อร่วมกันพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ

26.บริษัท คิงไวกรุ๊ป จากประเทศฮ่องกงเข้ามาเทคโนเวอร์เทคโอเวอร์ บริษัท เคปเปล ไทย พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ในมูลค่า 300 ล้านบาท เพื่อเข้ามาพัฒนาในโครงการอสังหาฯ ในประเทศไทย

27.บริษัท รอยัล ลี แอสเสท จำกัด จากประเทศจีน เข้ามาพัฒนาโครงการมิกซ์-ยูสในภูเก็ต ใกล้กับสนามบินมูลค่าโครงการประมาณ 7,800 ล้านบาท

28.บริษัท เบสท์ กรุ๊ป จำกัด ร่วมทุนกับบริษัท ไฮดู กรุ๊ป จำกัด จากประเทศจีน เพื่อร่วมกันพัฒนาเมืองส่งเสริมการค้าและศูนย์แสดงสินค้าระดับโลกที่ใหญ่และครบวงจรที่สุดในจังหวัดสมุทรปราการ มูลค่าการรวมทุนประมาณ 100,000 ล้านบาท

29.บริษัท ซันเคียวโฮม (ไทยแลนด์) จำกัด ร่วมทุน บริษัทอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น "เคฮัง เรียลเอสเตท" พัฒนาคอนโดมิเนียมสุดหรู "The FINE Bangkok" ทองหล่อ-เอกมัย มูลค่า โครงการกว่า 1,700 ล้านบาท

30.บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ร่วมทุนบริษัท ฮ่องกง แลนด์ บริษัทอสังหาฯชั้นนำระดับโลกตั้งเป้าหมายในระยะเวลา 5 ปี พัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวหรู 4 โครงการ มูลค่ารวม 20,000 ล้านบาท

ทุนเอเชียแห่ลงทุนคอนโดไทย

ด้าน "ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต" ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน)  กล่าวว่า นอกจากต่างชาติเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการแล้ว ยังพบว่ามีการซื้ออสังหาฯของต่างชาติเพื่อการอยู่อาศัยและลงทุนปล่อยเช่า ในสัดส่วนที่สูงขึ้น โดยเฉพาะชาวจีน ส่วนใหญ่ซื้อเพื่อลงทุน

"นักลงทุนต่างชาติที่เข้ามาในไทยยังคงให้ความสนใจหรือว่าเลือกลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมมากที่สุดเพราะเป็นรูปแบบโครงการที่ต่างชาติสามารถซื้อในชื่อของตัวเองได้"

ถ้ามองในระยะยาวแล้วประเทศไทยยังน่าสนใจอยู่ดี โดยผู้ประกอบการจากประเทศจีนนั้นมีรูปแบบการเข้ามาร่วมทุนที่แตกต่างจากผู้ประกอบการญี่ปุ่นเพราะผู้ประกอบการจีนนั้นต้องการที่จะบริหารบริษัทร่วมทุนและโครงการแบบเบ็ดเสร็จต่างจากผู้ประกอบการญี่ปุ่นที่ยินยอมให้หุ้นส่วนไทยเป็นคนบริหารจัดการ