นักเก็งกำไรป่วนตลาดอสังหาฯ 5 แสนล้าน สวมรอยผู้บริโภคฟ้อง สคบ.ถูกริบเงินดาวน์ 800 ราย "นายกคอนโดฯ" ฉะแหลก แฉลูกค้าซื้อลงทุน-เก็งกำไรพุ่ง 50% ถ้าขายต่อไม่ได้หาข้ออ้างยื้อโอน ชี้ กม.แพ่งถ้าลูกค้าผิดสัญญาสร้างเสร็จไม่รับโอนเปิดช่องให้ริบเงิน ขาใหญ่โครงการห้องชุด

"ดีแลนด์-เอพี-พฤกษา" ประสานเสียงทำตามสัญญาเคร่งครัด

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ภาวะบูมของตลาด คอนโดมิเนียมในปัจจุบัน นำไป สู่จำนวนคดีร้องเรียนของผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวกับการถูกริบเงินจอง-เงินดาวน์เพิ่มสูงขึ้น ล่าสุดมี 800 ราย ทำให้หน่วยงานคุ้มครองผู้บริโภคเชิญตัวแทน 3 สมาคม หารือเมื่อต้นเดือนพ.ค.ที่ผ่านมา และจากการสอบถามไปยังดีเวลอปเปอร์ทั้งรายใหญ่-รายกลาง มีคำตอบสอดคล้องกันคือ ผู้ซื้อบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ เป็นเรียลดีมานด์ หรือซื้อเพื่ออยู่จริง 100% ขณะที่ผู้ซื้อคอนโดฯ มีสัดส่วนลูกค้าแอบแฝง โดยเป็นผู้ซื้อลงทุนกับซื้อเก็งกำไรสูงถึง 50%

สคบ.เชิญหารือ 3 สมาคม

นายอุฬาร จิ๋วเจริญ ผู้อำนวยการกองคุ้มครองผู้บริโภคด้านสัญญา สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า สถิติ ข้อร้องเรียนอสังหาริมทรัพย์มีประเด็นการถูกริบเงินจอง-เงินดาวน์เพิ่มสูงขึ้น โดยเบียดมากับข้อร้องเรียนสร้างช้าและมีข้อชำรุดบกพร่อง จึงเชิญผู้ประกอบการมาหารือ วันที่ 8 พ.ค. 2561 ที่ผ่านมา

มีตัวแทนจาก 3 สมาคม ได้แก่ สมาคมอาคารชุดไทย ธุรกิจบ้านจัดสรร และอสังหาริมทรัพย์ไทย ทางผู้ประกอบการชี้แจงว่า ผู้ซื้ออสังหาฯในปัจจุบันแบ่งเป็น ผู้ซื้อเรียลดีมานด์ หลังสร้างเสร็จมีพฤติกรรมรับโอนแต่โดยดี อีกกลุ่มผู้ซื้อ เก็งกำไร มีพฤติกรรมขายต่อเพื่อให้มีส่วนต่างกำไร หากขายต่อไม่ได้จะไม่ยอมรับโอนเด็ดขาด

"ให้โจทย์ 3 สมาคม กรณีผู้บริโภคผิดสัญญาคือไม่รับโอนเพราะกู้ไม่ผ่าน ผู้ประกอบธุรกิจส่วนใหญ่จะริบเงินดาวน์ทั้งหมด ก็ขอความเห็นใจควรจะคืนให้เขาบ้าง ให้ไปลองพิจารณาดูว่าสัดส่วนในการจะคืนควรเป็นเท่าไหร่ เพราะเรื่อง ถึงศาล ทางศาลมักมีคำพิพากษาว่า เงินจอง- เงินทำสัญญาสามารถริบได้ ส่วนเงินดาวน์ต้องคืน"

กฎเหล็กไม่คุ้มครอง "เก็งกำไร"

สาเหตุที่หยิบยกเรื่องนี้ขึ้นมาดู เพราะข้อกำหนดเงินดาวน์ผู้ประกอบการบางรายระบุในสัญญา บางรายไม่ระบุในสัญญา เมื่อไม่มีหลักเกณฑ์กลาง เวลามีคดีร้องเรียนเข้ามาต้องไกล่เกลี่ยทุกราย กลายเป็นภาระสคบ. ซึ่งปฏิเสธผู้ร้องเรียน ก็ไม่ได้ เป็นภาระของผู้ประกอบการด้วยที่ต้องเข้ามาชี้แจง

กรณีลูกค้าซื้อเก็งกำไร อาทิ ซื้อยกฟลอร์, ซื้อคนละ 3-4 ห้อง หรือชื่อเดียวกันซื้อหลายโครงการ หากเป็นคดีฟ้องร้องไปที่ศาลและมีข้อพิสูจน์ทราบได้ ศาลอาจ ไม่ให้คืนเงินดาวน์ รวมทั้งนโยบาย สคบ.ก็ชัดเจนว่า ผู้ซื้อเก็งกำไรไม่ใช่ ผู้บริโภคตัวจริงจะไม่ดูแล แนวทางปฏิบัติ คือไม่ดำเนินการฟ้องร้องคดีให้

บ้านจัดสรรปัญหาจิ๊บจ๊อย

นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการกานดา พร็อพเพอร์ตี้กรุ๊ป เปิดเผยว่า พฤติกรรมลูกค้าเรียลดีมานด์ส่วนใหญ่รับโอนเพราะซื้ออยู่อาศัยจริง ปัญหาไม่รับโอน เกิดขึ้นในตลาดบ้านจัดสรรน้อยมาก เพราะไม่มีลูกค้าเก็งกำไร

"กานดาฯ มีนโยบายยืดเวลาให้ 45 วัน หากยังไม่สามารถรับโอนจะคืนเงินดาวน์ทุกกรณี เพราะต้องการนำบ้านมารีเซลให้เร็วที่สุด"

นายรุ่งรัตน์ ลิ้มทองแท่ง กรรมการ ผู้จัดการ บจ. ซื่อตรงกรุ๊ป กล่าวว่า โมเดลธุรกิจบ้านแนวราบส่วนใหญ่ขายบ้านสร้างเสร็จพร้อมอยู่ ตัดขั้นตอนการ วางเงินดาวน์ เพราะจองซื้อต้องรับโอน เร็วใน 7-30 วัน ขณะเดียวกันการวางเงินดาวน์ก็มีระยะสั้น 6-8 เดือน ไม่เหมือน ตลาดคอนโดฯที่วางเงินดาวน์ 12-36 เดือน ใช้เวลานานกว่า จึงมีความเสี่ยงลูกค้าไม่รับโอนมากกว่า

ลงทุน-เก็งกำไรคอนโดฯ 50%

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า เงินดาวน์ที่ร้องเรียน 800 คดี เทียบกับหน่วยโอน 1.5 แสนหน่วย คิดเป็น 0.5% เป็นเรื่องเล็กน้อยมาก ซึ่งผู้ซื้อ คอนโดฯมี 3 กลุ่ม คือ ซื้อเพื่ออยู่จริง, ซื้อลงทุนปล่อยเช่า กับผู้ซื้อนักเก็งกำไรที่ค้ากระดาษ ไม่ต้องการจะโอนอยู่แล้ว

คอนโดฯมีอายุการโอน 2 ปี ตั้งแต่เริ่มขายจนสร้างเสร็จ ผู้ซื้อตัวจริงมีวินัยมาก ประสงค์รับโอนเพื่อเข้าพัก ส่วนผู้ซื้อลงทุนกับนักเก็งกำไรถือว่านิยามไม่เข้าข่าย การคุ้มครองของ สคบ. เพราะไม่ใช่ผู้บริโภค ตัวจริง แต่เป็นนักธุรกิจค้าอสังหาริมทรัพย์ ปัญหามักมาจากกลุ่มนี้เป็นหลัก

"กลุ่มซื้อลงทุนปล่อยเช่าบางครั้งอาจเปลี่ยนใจไปซื้อที่อื่น ส่วนนักเก็งกำไร เป็นกลุ่มที่ขายกระดาษ การที่ สคบ.อยากให้มีหลักปฏิบัติได้แจ้งกลับไปแล้วว่าทำไม่ได้ เพราะการขอสินเชื่อผ่านหรือไม่ผ่านเป็นข้อมูลลับของผู้ขอสินเชื่อกับธนาคาร ไม่มีสิทธิ์รู้เลย จึงไม่ใช่ความผิดเรา ซึ่งไม่ใช่ ผู้อนุมัติการให้สินเชื่อ"

นอกจากนี้ ปัญหาริบเงินดาวน์ในปัจจุบัน เกิดจากรูปแบบเปลี่ยนไป มี future trend ที่ลูกค้าซื้ออลงทุนสร้างผลตอบแทน 4-6% สูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝากที่รับอยู่ 1% กว่า ๆ ทำให้บางโครงการมีผู้ซื้อนักลงทุนกับ เก็งกำไรรวมกันสูงถึง 50% ของโครงการ

กม.แพ่งเปิดช่องริบเงินดาวน์

ดร.อาภากล่าวถึงหลักปฏิบัติในการริบเงินดาวน์ว่า สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดทำตามสัญญาควบคุมของกระทรวงมหาดไทยอยู่แล้ว ในส่วนเงินดาวน์มีข้อกำหนดให้ปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยการซื้อขาย ถ้าผู้ซื้อผิดสัญญา ผู้ขายมีสิทธิ์ริบเงินดาวน์ ถ้าผู้ขายผิดสัญญา ผู้ซื้อมีสิทธิ์ขอเงินคืนและขอค่าปรับ

"หลักปฏิบัติว่าด้วยสัญญาซื้อขาย ฝ่ายไหนผิดก็ให้เป็นผู้รับผิดชอบ เท่ากับเรื่องเงินดาวน์มีสัญญาควบคุมของมหาดไทยกำกับอยู่แล้ว ถ้าผู้ซื้อห้องชุดผิดสัญญาแต่ให้ได้เงินคืนจะกี่เปอร์เซ็นต์ ก็ตาม ย่อมสร้างความเสียหายให้กับตลาด มูลค่า 5 แสนล้านของประเทศเพราะผู้ผิดกลายเป็นไม่ผิด" ดร.อาภากล่าว

คอนโดฯยึดสัญญาเคร่งครัด

นายศิริพงษ์ สมบูรณ์ กรรมการ ผู้จัดการ บจ. ดีแลนด์ ดีเวลอปเปอร์ รายใหญ่ในจ.สมุทรสาคร เปิดเผยว่า บริษัทมีการโอนเฉลี่ยปีละ 1,000 ล้านบาท มีปัญหาถูกริบเงินดาวน์น้อยมากเพียง 1-2% หลักปฏิบัติ ถ้าลูกค้าทำผิดสัญญาไม่รับโอนเมื่อการก่อสร้างแล้วเสร็จ บริษัทมีนโยบายริบเงินดาวน์ แต่อาจผ่อนผันกรณีกู้ไม่ผ่าน โดยมีเงื่อนไขยื่นขอสินเชื่อ 3 ธนาคารขึ้นไป

นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารธุรกิจพฤกษาแวลู บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า พฤกษาฯมีนโยบายปฏิบัติตามสัญญาอย่างเคร่งครัด ถ้าลูกค้าผิดสัญญาก็จำเป็นต้องริบเงินดาวน์ อย่างไรก็ตาม ส่วนใหญ่ถ้าเป็นคอนโดฯระดับล่างราคา 1-2 ล้านบาท เมื่อสร้างเสร็จแล้วถ้ามีสต๊อกมักจะขายหมดเร็ว และลูกค้าส่วนใหญ่รับโอนเพราะเป็นกลุ่มซื้ออยู่จริง

นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการ ผู้อำนวยการสายงานกลยุทธ์องค์กรและสร้าสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า บริษัทและผู้ซื้อ มีการทำความตกลงกันถ้าหากการยกเลิกสัญญาเกิดจากลูกค้า เช่น กู้ไม่ผ่านทางบริษัทจะดำเนินการคืนเงินบางส่วน ทั้งนี้ ตามที่จะพิจารณาเป็นราย ๆ ไป