ในช่วง 5-10 ปีจากนี้ประเทศไทยจะก้าวสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างเต็มรูปแบบ เรื่องของที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับคนกลุ่มนี้ จึงมีความจำเป็นนอกเหนือจากการดูแลเรื่องสุขภาพของผู้สูงอายุ ซึ่ง สมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกฯ ได้กล่าวในงานบ้าน ธอส.เอ็กซ์โป@กรุงเทพฯ ถึงนโยบายของรัฐบาลในเรื่องนี้ว่า นอกจากการผลักดันโครงการเรื่องบ้านประชารัฐ สำหรับผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อย ซึ่งจะต้องได้ข้อสรุปภายใน 6 เดือนแล้ว บ้านพักอาศัยสำหรับ ผู้สูงอายุถือว่าเป็นเรื่องเร่งด่วนสำคัญของรัฐบาลที่จะผลักดันให้เกิดขึ้นและอยากเห็นโครงการทั่วประเทศ

ถือเป็นการส่งสัญญาณว่ารัฐบาลให้ความสำคัญกับเรื่องนี้ ซึ่งเป็นไปตามเทรนด์ของประชากรไทย โดย ไตรรัตน์ จารุทัศน์ หัวหน้าหน่วยปฏิบัติการวิจัยสภาพแวดล้อมที่เหมาะสมกับผู้สูงอายุและคนพิการ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ได้คาดการณ์ว่า ในปี 2578 จำนวนผู้สูงอายุจะเพิ่มขึ้นถึง 30% จากปี 2546 โดยกลุ่มคนที่เกิดในช่วงปี 2506-2526 ปัจจุบัน 34-54 ปี จะเป็นกลุ่มใหญ่สุด ขณะที่เด็ก เกิดใหม่ที่ลดลงจะส่งผลให้อัตราวัยแรงงานหดตัวตาม สิ่งที่จะตามมาคือเศรษฐกิจ ชะลอตัว กำลังการผลิต และการบริโภคหดตัวลง

ทั้งนี้ เกือบๆ 60 ปีที่ผ่านมา หรือตั้งแต่ปี 2496-2554 มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยผู้สูงอายุในไทยอยู่ประมาณ 7 โครงการ แต่ปีนี้กำลังมีการพัฒนาโครงการ เพื่อรองรับผู้สูงอายุอีกไม่น้อยกว่า 4 โครงการ โดยเป็นการผสมผสานระหว่างที่อยู่อาศัยมีบริการต่างๆ รองรับผู้สูงอายุ ไม่ว่าจะเป็นในชีวิตประจำวัน และการบริการทางการแพทย์

อย่างไรก็ดี จากการสำรวจพบว่าผู้สูงอายุต้องการอยู่ในที่เดิมถึง 72% มีเพียง 28% มีแผนย้ายที่อยู่ใหม่ และ 80-90% ส่งเสริมการปรับปรุงบ้าน ดังนั้น ธุรกิจปรับปรุงบ้าน หรือวัสดุอุปกรณ์สำหรับผู้สูงอายุมีแนวโน้มเติบโตอย่างมาก ขณะที่การสร้างชุมชน ผู้สูงอายุมีสัดส่วนในตลาดถึง 10-20% ซึ่งดีเวลลอปเปอร์มีโอกาสเพราะมีดีมานด์ แต่ทว่าทำเล โปรดักต์ ราคา และเซอร์วิสเท่านั้นไม่พอ ต้องมีแบรนด์ที่ผู้บริโภคมีความเชื่อมั่นในเรื่องของระบบการบริหารจัดการ มีทีมงานที่ดีถึงจะสามารถชิงส่วนแบ่งตลาด ในกลุ่มนี้ได้

ทั้งนี้ เพื่อเป็นการรองรับกลุ่มผู้สูงอายุรัฐบาลควรสนับสนุน โดยการออกมาตรการลดหย่อนด้านภาษี เมื่อซื้อวัสดุอุปกรณ์เพื่อปรับปรุงบ้านให้พ่อแม่ เช่นเดียวกับช็อปช่วยชาติ เป็นต้น รวมทั้งควรให้นำเงินประกันชีวิตบางส่วนมาปรับปรุงบ้านได้เช่นกัน นอกจากนี้ควรขยายวีซ่า 10 ปี เพื่อดึงดูดผู้เกษียณต่างชาติเข้าประเทศไทย

พญ.นาฏ ฟองสมุทร ผู้บริหารโครงการที่พักผู้สูงอายุสวางคนิเวศ สภากาชาดไทย กล่าวว่า ในอีก 5-10 ปี จะก้าวสู่สังคมผู้สูงอายุโดยเฉพาะผู้หญิงจะมีมากกว่าชาย ดังนั้น โปรดักต์ต่างๆ ต้องรองรับกลุ่มนี้ สำหรับ ด้านที่อยู่อาศัย ซึ่งจะมีทั้งแบบปรับปรุงที่ อยู่อาศัยเดิม โดยจะเน้นเรื่องความปลอดภัยแล้ว อีกกลุ่มคือผู้ที่จะย้ายไปอยู่ที่ใหม่ไม่ว่า จะอยู่ตามโครงการที่จัดสรรทั้งภาครัฐและเอกชน รวมไปถึงศูนย์ดูแลผู้สูงอายุแบบ รายวัน (Day Care) และแบบพักค้างคืน (Nursing Home)

ทั้งนี้ เป็นโอกาสของดีเวลลอปเปอร์ที่จะทำตลาดกลุ่มนี้ โดยจะต้องหาพาร์ตเนอร์ร่วมพัฒนา เพราะมิใช่การขายอสังหาฯ อย่างเดียวแต่ต้องคำนึงถึงไลฟ์สไตล์และบริการด้านสุขภาพด้วย เพราะกลุ่มคนเหล่านี้จะเลือกซื้อบ้านพักที่เหมาะสมมีความปลอดภัย มีผู้ดูแลระยะยาว โดยส่วนใหญ่ยังให้ความสำคัญกับแบรนด์ นอกจากนี้ การพัฒนาควรเป็นแบบลีสโฮลด์ หรือเช่าระยะยาว เพื่อสะดวกในการบริหารแทนการใช้นิติบุคคล

ในส่วนดีมานด์ต่างชาตินั้น ประเทศไทยมีศักยภาพและความพร้อม ซึ่งเป็นโอกาสดีในการทำตลาดของดีเวลลอปเปอร์ เพราะชาวต่างชาติไม่ว่าจะเป็นกลุ่มยุโรป อเมริกา มีความต้องการจะใช้ชีวิตในวัยเกษียณในภูมิภาคเอเชีย ทั้งนี้ จะทำอย่างไรให้กลุ่มเหล่านี้จากการพักแบบลองสเตย์มาเป็นการพักแบบถาวร เป็นต้น

สำหรับโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุที่เอกชนดำเนินการส่วนใหญ่จะรองรับกลุ่มระดับบน ขณะที่ มิดเดิล อินคัม จะกระจายไปบริเวณชานเมือง อย่างไรก็ดี ก่อนเข้าสู่วัยเกษียณคนเหล่านี้จะต้องมีการออมเงินไม่น้อยกว่า 3 ล้านบาทขึ้นไป เพื่อรองรับทั้งการดำเนินชีวิตอย่างเหมาะสมและปลอดภัย

อภิชาติ ประสิทธิ์นฤทธิ์ นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์และพันธมิตร กล่าวว่า เนื่องจากดีมานด์ในกลุ่มผู้สูงอายุมีมากหลายระดับ จึงมองเห็นโอกาสของดีเวลลอปเปอร์รายกลางและเล็กที่จะเข้ามาทำตลาดโดยรวมกับพาร์ตเนอร์พัฒนาโครงการไซส์เล็กได้ ไม่ต้องไปแข่งกับโครงการขนาดใหญ่ เพราะตลาดจะเติบโตตามผู้สูงอายุที่เพิ่มขึ้นในช่วง 5-10 ปีนี้ ขณะเดียวกันพฤติกรรมผู้บริโภคอาจมีการเปลี่ยนแปลงตามสถานการณ์

สิทธิพร สุวรรณสุต นายกสมาคมไทยรับสร้างบ้าน กล่าวว่า การพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุในปัจจุบันไม่ใช่จะทำได้กับผู้บริโภคทุกกลุ่ม เนื่องจากราคาวัสดุอุปกรณ์มีราคาแพงกว่าผลิตภัณฑ์ทั่วไปถึง 2-3 เท่า และยังเป็นตลาดเฉพาะกลุ่มไม่ใช่ตลาดแมส ดังนั้น การที่รัฐจะมีนโยบายเรื่องดังกล่าวก็ควรมีมาตรการช่วยเหลือพร้อมกระตุ้นให้เกิดการใช้ เมื่อความต้องการมีมากการแข่งขันในตลาดเกิดขึ้นราคาสินค้าจะถูกลงกว่าในปัจจุบัน

แม้จะเป็นเทรนด์ที่ทุกคนตระหนักดีว่า ตลาดผู้สูงอายุจะเป็นตลาดใหญ่ในอนาคต แต่ในช่วงเริ่มต้นการทำใจยอมรับกับความชรา ของตัวเอง ถือเป็นข้อจำกัดที่ต้องระมัดระวัง ขณะที่สังคมไทยยังคงยึดถือความกตัญญูการเลี้ยงดูบุพการียังเป็นสิ่งที่คงไม่เปลี่ยนไปง่ายๆ การพัฒนาโครงการรองรับผู้สูงอายุ จึงต้องคำนึงถึงเรื่องสำคัญเหล่านี้ และนำมาประยุกต์ใช้ให้เข้ากับสังคมไทย รวมถึงเข้าใจพฤติกรรมและความรู้สึกของผู้สูงอายุ ที่สำคัญการสร้างแบรนด์ให้เป็นที่จดจำนับตั้งแต่วันนี้ เป็นอะไรที่พลาดไม่ได้

ปล่อยกู้เปลี่ยนบ้านเป็นเงิน

ปัญหาหนึ่งที่จะเกิดขึ้นกับผู้สูงอายุของไทยในอนาคต คือ การไม่มีเงินออมที่เพียงพอต่อการดำรงชีวิตในวัยหลังเกษียณ รัฐบาลจึงให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และธนาคารออมสินปล่อยสินเชื่อโครงการ Reverse Mortgage เพื่อให้ผู้สูงอายุมีเงินไว้ใช้จ่ายในวัยหลังเกษียณ

ไลวรรณ ปองเสงี่ยม รองกรรมการผู้จัดการกลุ่มงานสินเชื่อ ธอส.กล่าวถึงความคืบหน้าว่า โครงการ Reverse Mortgage ขณะนี้รอกฤษฎีกาพิจารณาคาดว่าจะมีผลบังคับใช้สิ้นปีนี้ โครงการดังกล่าวจะเอื้อประโยชน์ให้แก่ผู้สูงอายุที่มีบ้านเป็นของตนเอง แต่ไม่ต้องการขายบ้านทันที เพราะยังต้องการใช้อยู่อาศัย และต้องการ มีรายได้ เพื่อนำไปใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน

โครงการ Reverse Mortgage เป็นการจำนองแบบย้อนกลับ เมื่อผู้กู้นำบ้านไปจำนองกับธนาคารแทนที่ผู้กู้จะเป็นผู้จ่ายเงินให้ธนาคารทุกเดือน กลับกันธนาคารจะเป็นผู้จ่ายเงินให้ผู้กู้ทุกเดือนตามที่ทำสัญญากับธนาคารจนเมื่อครบกำหนดชำระสุดท้าย บ้านหลังนั้นก็จะตกเป็นของธนาคารซึ่งต่างกับการจำนองทั่วไป

อย่างไรก็ดี ยังมีปัจจัยที่ต้องคำนึงในการกำหนดหลักเกณฑ์การให้สินเชื่อ ไม่ว่าจะเป็นการคาดการณ์อายุขัยของผู้กู้ หลักประกันที่นำมาจำนอง ต้องปลอดภาระหนี้และมีสภาพคล่อง ซึ่งจะต้องมีการกำหนดประเภทที่อยู่อาศัย โซนพื้นที่ ดอกเบี้ยที่จะคิดตลอดอายุสัญญา การประกันความเสี่ยงกรณีที่ผู้กู้มีอายุยืนกว่ากำหนด ทั้งนี้อาจต้องมีการทำประกันภัยเพิ่ม และให้บริษัทประกันภัยมารับผิดชอบแทน

นอกจากนี้ การปล่อยสินเชื่อตามโครงการนี้ จะต้องทำความเข้าใจทั้งผู้กู้และทายาทให้ดีก่อน