อสังหาริมทรัพย์ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา กระแสการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน และการขยายตลาดออกไปจับ กลุ่มลูกค้าต่างชาติเป็นกระแสที่ฮอตฮิตมากในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย โดยเฉพาะกลุ่มผู้ประกอบการ อสังหาฯ ที่เน้นการพัฒนาคอนโดฯ รายใหญ่ๆ ในบ้านเรา และดูเหมือนว่าจะเป็นเรื่องที่น่าตื่นตาตื่นใจของกลุ่มนักลงทุน จนกลายเป็นกระแสนิยมในกลุ่มผู้บริโภคที่พอจะมีกำลังซื้อ ที่มองเห็นโอกาสจากการซื้อห้องชุดเพื่อลงทุนระยะยาว และเก็งกำไรห้องชุด โดยมองข้ามถึงสาเหตุสำคัญของการขยายตลาดไปจับลูกค้าต่างชาติของผู้พัฒนาโครงการอาคารชุดที่อยู่ในตลาด

          จะมีสักกี่คนที่เอะใจคิดถึงสาเหตุของการดิ้นรนออกไปเปิดตลาดในต่างประเทศ หรือขยายตลาดไปสู่ กลุ่มลูกค้าต่างชาติของผู้ประกอบการอสังหาฯ... ทั้งๆ ที่การออกไปเปิดตลาดต่างประเทศนั้นมีความยากกว่าการทำตลาดในประเทศ... แถมมีต้นทุนในการทำตลาดสูงกว่าการทำตลาดในประเทศ ขณะที่ดีมานด์หรือความต้องการที่อยู่อาศัยในประเทศนั้นไม่ได้ลดน้อยลงหรือหายไปจากตลาดในทางกลับกันดีมานด์ในตลาดกลับมีอัตราการขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง ระดับราคา 1.5-2.5 ล้านบาท ซึ่งเป็น กลุ่มลูกค้าที่มีขนาดใหญ่ที่สุดของตลาดอสังหาฯ

          ในขณะที่ดีมานด์ในกลุ่มดังกล่าวมีการขยายตัวเพิ่มสูงขึ้น แต่ผู้พัฒนาโครงการกลับชะลอแผนการพัฒนาโครงการในระดับกลาง-ล่าง และหันไปพัฒนาสินค้าราคาแพงจับลูกค้าตลาดบนที่มีกำลังซื้อสูงในกลุ่มระดับราคาเริ่มต้น 3.5-10 ล้านบาทต่อยูนิต เนื่องจากกลุ่มลูกค้าในตลาดระดับกลาง-ล่างในวันนี้ กลายเป็นกลุ่มที่มีปัญหาจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อมากที่สุด เพราะมีกำลังซื้อต่ำ เนื่องมาจากกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลงจากหลากหลายปัจจัยที่เข้ามากระทบ จนส่งผลทำให้ผู้บริโภคในตลาดกลาง-ล่าง ซึ่งมีขนาดใหญ่ที่สุดในตลาดกลายเป็นกลุ่มลูกค้าด้อยศักยภาพในตลาดไป

          ผลที่ตามมาก็คือ ผู้พัฒนาโครงการจำต้องปรับตัวหันไปหากลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงและไม่ติดปัญหา ด้านสินเชื่อ ซึ่งลูกค้าตลาดบน คือ กลุ่มเป้าหมายแรก และกลุ่มลูกค้านักลงทุนเป็นกลุ่มที่สอง ขณะที่กลุ่มลูกค้า ต่างชาติ ซึ่งมองเห็นโอกาสและศักยภาพตลาดอสังหาฯไทย รวมถึงกลุ่มนักท่องเที่ยวที่ชื่นชอบประเทศไทย คือกลุ่มที่สาม และเป็นกลุ่มลูกค้าใหม่ที่น่าสนใจของ ผู้ประกอบการคอนโดฯ เพราะเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงโดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชาวจีน ซึ่งนิยมซื้อห้องชุดไว้เป็นที่อาศัยในช่วงที่เดินทางมาพักผ่อนในประเทศไทยซึ่งมองว่าราคาห้องชุดในประเทศไทยมีราคาย่อมเยามากเมื่อเทียบกับหลายประเทศในภูมิภาคนี้ แถมในช่วงที่ไม่ได้มาพักยังสามารถปล่อยเช่าสร้างรายได้ผ่านเอเยนซีในประเทศจีน

          สำหรับปัจจัยที่มีผลให้กำลังซื้อของคนไทยลดลงนั้น มีหลากหลายและทยอยเด่นชัดขึ้นมาเรื่อยๆ ไม่ว่าจะเป็นราคาที่ดิน ซึ่งเป็นต้นทุนหลักในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการอสังหาฯ ซึ่งมีการปรับตัวขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะที่ดินในแนวรถไฟฟ้า และย่านใจกลางเมือง แหล่งธุรกิจการค้า และแหล่งงาน  การ ปรับตัวของราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงหลายปีที่ผ่านมา การนำเทคโนโลยีการก่อสร้างใหม่เข้ามาใช้ การนำระบบบริหารจัดการและบริหารการขายใหม่ๆ เข้ามาใช้ การปรับเพิ่มค่าแรงขั้นต่ำ ค่าการตลาดและการสร้างแบรนด์สินค้าของที่เพิ่มสูงขึ้นของผู้ประกอบการ

          ปัจจัยต่างๆ ข้างต้นล้วนแต่เป็นต้นทุนของ ผู้ประกอบการอสังหาฯ ซึ่งแน่นอนว่าต้นทุนต่างๆ ที่เพิ่มขึ้นเหล่านี้จะถูกผลักมาไว้ในราคาบ้านหรือที่อยู่อาศัย ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยที่ถูกพัฒนาออกมาใหม่ๆ มีราคาสูงขึ้น ในขณะที่รายได้ของผู้บริโภคปรับตัวหรือเติบโตไม่ทันกับราคาสินค้าที่ขยับขึ้นไป เนื่องจากปัญหาเงินเฟ้อที่เกิดจากการปรับตัวของค่าครองชีพให้ปรับตัวสูงขึ้น จากต้นทุนสินค้าใหม่ รวมไปถึงการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำแบบก้าวกระโดด ซึ่งทำให้ผู้ผลิตสินค้ามีการปรับราคาขายเพิ่มขึ้น แน่นอนว่าเมื่อค่าครองชีพเพิ่มสูงขึ้น ประกอบกับราคาที่อยู่อาศัยที่แพงมากขึ้น ย่อมส่งผลให้การตัดสินใจซื้อ ที่อยู่อาศัยต้องยืดระยะออกไป

          อย่างไรก็ตามมีผู้บริโภคบางส่วนจะตัดสินใจซื้อ ที่อยู่อาศัยเร็วขึ้นเมื่อมองเห็นแนวโน้มการปรับตัวขึ้นของราคาที่อยู่อาศัย เพราะกังวลว่าหากชะลอการตัดสินใจ ซื้อออกไปราคาที่อยู่อาศัยใหม่ๆที่ออกสู่ตลาดในอนาคตจะยิ่งสูงขึ้นจนจับต้องไม่ได้ แต่ก็ติดปัญหาการถูก ปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน เนื่องจากสถาบัน การเงินเข้มงวดในการพิจารณาความสามารถในการ ชำระค่างวดในอนาคต เพราะรายได้เติบโตไม่ทันกับราคาสินค้า แถมยังมีปัญหาหนี้ครัวเรือนพ่วงท้าย

          ก่อนหน้านี้ ดร.วิรไท สันติประภพ ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย ได้กล่าวปาฐกถาพิเศษ ในหัวข้อ "Formulating for the Future of Corporate Governance" in Finance and Beyond ในงานสัมมนา Nation Director Conference 2019 ว่า คนไทยจำนวนมาก "ติดกับดักหนี้" ทำให้ประเทศไทยมี ระดับหนี้ครัวเรือนสูงเป็นลำดับต้นๆ ของโลกเมื่อ เทียบกับประเทศที่มีระดับการพัฒนาใกล้เคียงกัน โดยประเทศไทยมีหนี้ครัวเรือนต่อ GDP อยู่ที่ 78.7% ซึ่ง ส่วนหนึ่งอาจเป็นผลมาจากการที่ภาคธุรกิจพยายามกระตุ้นให้ลูกค้าซื้อของฟุ่มเฟือยหรือก่อหนี้จนเกินความจำเป็น เหมือนในกรณีของสินเชื่อเงินทอน ในธุรกิจอสังหาฯ

          "สถาบันวิจัยเศรษฐกิจ ป๋วย อึ๊งภากรณ์ ได้ออกมาเปิดเผยว่า "คนไทยเป็นหนี้เร็วขึ้น เป็นหนี้นานขึ้น และเป็นหนี้มากขึ้น" โดยคนไทยเริ่มเป็นหนี้เร็ว และเป็น หนี้เสียตั้งแต่อายุยังน้อย คนอายุ 30-35 ปี เกือบ 60% มีหนี้ ขณะที่ 1 ใน 5 ของคนกลุ่มนี้ที่มีหนี้เป็นหนี้เสีย ทั้งที่คนกลุ่มนี้เป็นคนวัยทำงานที่อยู่ในช่วงสร้างรากฐานครอบครัว นอกจากนี้ คนไทยยังเป็นหนี้นาน ยอดหนี้ ต่อหัวเร่งขึ้นตั้งแต่เริ่มทำงานได้ไม่นาน คือประมาณ อายุ 25 ปี และเร่งตัวต่อเนื่องจนถึงอายุ 44 ปี และยอดหนี้ทรงตัวอยู่ในระดับสูงจนถึงอายุ 56 ปี แม้จะเข้าสู่วัยเกษียณมูลหนี้ก็ยังอยู่ในระดับสูง" ดร.วิรไท กล่าว

          นอกจากหนี้ครัวเรือนแล้ว การออกมาตรการควบคุมสินเชื่อใหม่ (loan-to-value) หรือ LTV ซึ่งเป็นมาตรการที่ออกมาควบคุม ป้องกันและแก้ปัญหา และสกัด "สินเชื่อเงินทอน" ซึ่งอาจก่อให้เกิดปัญหาฟองสบู่ในระบบเศรษฐกิจในอนาคต ก็เป็นอีกปัจจัยที่ส่งผลให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัย เพราะส่งผลให้สถาบันการเงินเข้มงวดการพิจารณาปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยมีอัตราการ ปล่อยกู้ที่ 90% ของมูลค่าบ้านหรือสินทรัพย์ จากเดิมที่กู้ได้ 100-110% ของมูลค่าสินทรัพย์ที่ยื่นกู้ อีกปัจจัยที่ส่งผลต่อกำลังซื้อผู้บริโภคมากคือ อัตราดอกเบี้ยและแนวโน้มการปรับตัวของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ซึ่งจากปัจจัยต่างๆ ที่กล่าวมาแล้วนั้น ต้องยอมรับดอกเบี้ยเป็นปัจจัยที่มีผลต่อกำลังซื้อโดยตรงมากที่สุด

          ในขณะที่ ปัจจัยเรื่องการขยายตัว หรือการหดตัวทางเศรษฐกิจและเสถียรภาพการเมือง ก็เป็น 2 ปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อและการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย อย่างที่อยู่คู่กับตลาดอสังหาฯมาช้านาน สังเกตได้ว่าในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัวนั้นผู้บริโภคจะมีการชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไป เพราะการขยายตัวหรือหดตัวของเศรษฐกิจนั้นมีผลต่อความมั่นคงด้านรายได้ในอนาคตของผู้บริโภค ขณะที่เสถียรภาพทางการเมืองนั้นมีผลต่อความเชื่อมั่นและการตัดสินใจซื้ออสังหาฯเช่นกัน สังเกตได้จากในช่วงที่เกิดการชุมนุมประท้วงของประชาชนนั้นยอดขายของบริษัทอสังหาฯ ทุกรายลดลงกันถ้วนหน้า

          นายสมนึก ตันฑเทอดธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า วิถีชีวิตที่เปลี่ยนไปของผู้บริโภคส่งผลต่อการวางแผนการใช้จ่ายละเอียดมากขึ้น เช่น บางคนมีครอบครัวมีลูกทำให้มี ภาระค่าใช้จ่ายที่มากขึ้น บางคนไม่ได้ซื้อที่อยู่อาศัยเพียงหลังเดียว และบางคนกังวลเกี่ยวกับความมั่นคงด้าน รายได้ในอนาคตซึ่งมีตัวแปรจากแนวโน้มเศรษฐกิจในประเทศ และเศรษฐกิจโลก ซึ่งปัจจัยทั้งหลายเหล่านี้มีผลต่อกำลังซื้อ และการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย หรือการซื้อ เพื่อการลงทุน ส่วนการขยับขึ้นไปจับตลาดบนของผู้ประกอบ การอสังหาฯนั้น ไม่ได้เกิดจากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลงทั้งหมด แต่เกิดจากการวิเคราะห์ซัปพลายไซด์ และการปรับโปรดักต์ที่เหมาะกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปให้มากขึ้น เพื่อโฟกัสให้กลุ่มลูกค้าให้ชัดเจนมากขึ้น

          ขณะเดียวกันสถาบันการเงินก็มีการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น แม้นโยบายของแต่ละสถาบันการเงินจะต้องการจะปล่อยสินเชื่อให้ได้มากๆ แต่มาตรการและการควบคุมที่เข้มงวดของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ธนาคารพาณิชย์ต้องเข้มงวดในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อ เช่นการพิจารณาและวิเคราะห์ความสามารถผ่อนชำระของลูกค้าทั้งในปัจจุบันและอนาคต โดยเฉพาะในช่วงที่อัตรามีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์คอนซัล แทนซี่ จำกัด กล่าวว่า สถานการณ์และแนวโน้มเศรษฐกิจของประเทศยังคงเป็นปัจจัยแรกๆที่ส่งผลต่อกำลังซื้อ และการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค เนื่องจากที่อยู่อาศัยเป็นสินค้าชิ้นใหญ่ ซึ่งจะทำให้เป็นหนี้จากการกู้สินเชื่อในระยะยาว นอกจากนี้การเข้มงวดพิจารณาปล่อยสินเชื่อ และยอดการปล่อยสินเชื่อต่อรายที่ลดลง เพราะเพดานการปล่อยกู้ถูกกำหนดไว้ที่ 80-90% จากเดิมที่เคยปล่อย 100-110% ของมูลค่าสินทรัพย์ เป็นอีกปัจจัยที่มีผลต่อกำลังซื้อและการชะลอการตัดสินใจซื้อของลูกค้า

          ตัวแปรที่สำคัญที่มีผลต่อการกำหนดราคาขาย ห้องชุดในปัจจุบันคือ ราคาที่ดินซึ่งปรับตัวเร็วมาก โดยเฉพาะในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาราคาที่ดินปรับขึ้นพร้อมๆ กันทั่วทุกพื้นที่ใน กทม. โดยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาราคาที่ดินใน กทม.มีการปรับตัวขึ้นเฉลี่ยต่อปีที่ 8% ในขณะที่ที่ดินในแนวรถไฟฟ้าและในย่านใจกลางเมืองมีอัตราการปรับตัวเฉลี่ย 10-20% ต่อปี ทำให้ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาราคาที่ดินใน กทม. ปรับตัวขึ้นโดยเฉลี่ย 40-100% ขึ้นอยู่กับว่าเป็นทำเลในย่านใด

          ขณะที่ต้นทุนต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นราคาที่ดิน ต้นทุนการก่อสร้างที่อยู่อาศัยปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่ รายได้ของผู้บริโภคกลับขยายตัวไม่ทันกับต้นทุนและ ราคาของที่อยู่อาศัยใหม่ เนื่องจากการปรับขึ้นของรายได้ ผู้บริโภคนั้นโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 3-5% ต่อปี ในบางปีเศรษฐกิจไม่ดีโบนัสที่คาดว่าจะได้รับก็ถูกตัดไป

          "นอกจากนี้ยังมีปัจจัยเรื่องการปรับค่าแรงขั้นต่ำที่ส่งผลต่อภาวะเงินเฟ้อ และกำลังซื้อของผู้บริโภค เพราะในการปรับค่าแรงแต่ละครั้งนั้น จะส่งผลต่อค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้น เพราะอย่าลืมว่าในการปรับขึ้นค่าแรงแต่ละครั้งนั้นจะส่งผลให้ราคาสินค้าปรับขึ้นถึง2รอบ คือ รอบแรกราคาสินค้าจะปรับขึ้นมารอตั้งแต่มีข่าวออกมาว่าจะปรับค่าแรง ซึ่งการปรับราคานี้มีขึ้นก่อนที่นโยบายรัฐจะออกมาเสียอีก ส่วนรอบที่สองจะปรับขึ้นหลังการประกาศปรับค่าแรงที่ชัดเจนออกมาจากรัฐบาล" นายสุรเชษฐ์ กล่าว

          ทั้งนี้ ปัญหาหนี้ครัวเรือนปรับตัวสูงในช่วง 2-3 ปี ก่อนหน้าและในปีนี้ มีผลต่อกำลังซื้อที่ลดลงของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าในตลาดกลาง-ล่าง ซึ่งเป็นกลุ่ม ที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริงและมีแชร์ในตลาดรวมกว่า 60-70% บวกกับภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและตัวเลข จีดีพีที่ ลดลง มีผลต่อความเชื่อมั่นและหนี้ของผู้บริโภคเอง รวมไปถึงเสถียรภาพทางการเมืองล้วนมีผลต่อกำลังซื้อ ขณะที่กลุ่มลูกค้าตลาดบน ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีหน้าที่การงานดี สถานภาพดีมีกำลังซื้อดี ส่วนมากได้มีการซื้อที่อยู่อาศัยไปในช่วงก่อนหน้านี้แล้วค่อนข้างมาก ส่วนที่เหลืออยู่ ก็ไม่รีบร้อนในการตัดสินใจซื้อ เพราะสามารถรอได้ ขณะที่กลุ่มลูกค้าจีนเองก็ได้รับผลกระทบจากปัญหาสงครามทางการค้าทำให้กำลังซื้อในตลาดหายไปจำนวนมาก" แหล่งข่าววงการอสังหาฯแนวสูงกล่าวและสรุปว่า โอกาสที่ตลาดอสังหาฯจะกลับมาขยายตัวในปีนี้ยังมองไม่เห็น แต่นโยบายทางเศรษฐกิจที่รัฐบาลใหม่ประกาศออกมานั้น น่าจะเป็นข่าวดีที่เข้ามาช่วยให้ตลาดรวม ยังสามารถทรงตัวได้ไม่ถึงกับหดตัวลงไป