Loading

ไนท์แฟรงค์ สำรวจตลาดคอนโดปี 62

วันที่ : 2 ธันวาคม 2562
'ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย' สรุปภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ครึ่งปีแรก 2562 โดยระบุว่า อุปทานในช่วงครึ่งแรกของปีนั้น มีจำนวนทั้งหมด 594,453 ยูนิต โดยมีอยู่ประมาณ 27,870 ยูนิต ที่เปิดตัวไปแล้วในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 ลดลงไปร้อยละ 19 เมื่อเทียบกับโครงการที่เปิดตัวใหม่ในช่วงเดียวกันในปีก่อน
          'ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย' สรุปภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ครึ่งปีแรก 2562 โดยระบุว่า อุปทานในช่วงครึ่งแรกของปีนั้น มีจำนวนทั้งหมด 594,453 ยูนิต โดยมีอยู่ประมาณ 27,870 ยูนิต ที่เปิดตัวไปแล้วในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 ลดลงไปร้อยละ 19 เมื่อเทียบกับโครงการที่เปิดตัวใหม่ในช่วงเดียวกันในปีก่อน และคาดว่าอุปทานใหม่ตลอดทั้งปีจะมีไม่เกิน 50,000 ยูนิต ซึ่งลดลงจากปีก่อนร้อยละ 27 โดยมีประมาณร้อยละ 74 ของอุปทานที่เปิดตัวใหม่มาจากนักพัฒนาโครงการรายใหญ่

          ทั้งนี้ อุปทานใหม่ส่วนใหญ่ยังคงอยู่ในพื้นที่เขตชานเมืองกรุงเทพฯ คิดเป็นร้อยละ 53 ของอุปทานใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 ตามมาด้วยพื้นที่รอบนอกและย่านศูนย์กลางธุรกิจซึ่งคิดเป็นร้อยละ 32 และร้อยละ 15 ตามลำดับ จากยูนิตทั้งหมดของอุปทานที่เปิดตัว ร้อยละ 55 ตั้งอยู่ในตามแนวรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการอยู่ในปัจจุบัน ในขณะที่ร้อยละ 42 ตั้งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้าง

          แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มของนักพัฒนาโครงการที่มักจะพัฒนาในพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐาน และที่ที่มีผลตอบรับดี ประกอบกับราคาที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้านั้นค่อนข้างสูงๆ ส่งผลให้การพัฒนาอาคารในรูปแบบต่างๆ ไม่คุ้มค่า นอกจากพัฒนาเป็นอาคารสูงอย่างไรก็ดี ตามแนวพื้นที่เส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างการต่อเติมหรือก่อสร้างก็เป็นที่สนใจของนักพัฒนาโครงการและผู้ซื้อ เนื่องจากเป็นราคาที่สมเหตุสมผล ทั้งยังมีคอนโดคุณภาพที่มีราคาจับต้องได้มีราคาต่ำกว่า 120,000 บาทต่อตารางเมตรอยู่ในบริเวณดังกล่าว

          ด้านอุปสงค์ ช่วงปลายปี 2561 ยังคงทรงตัว มีประมาณ 501,638 ยูนิต ที่ขายอกไปแล้ว จากจำนวนทั้งหมด 594,453 ยูนิต คิดเป็นร้อยละ 84 ในขณะที่จำนวนยูนิต ที่เปิดขายอยู่คงเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ โดยมีอยู่ประมาณ 92,810 ยูนิต ที่ยังขายอยู่ส่วนด้านอุปทานใหม่ในช่วงครึ่งแรก ของปี 2562 มีอยู่ 27,870 ยูนิต ซึ่งขายออกไปเพียง 5,257 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 19

          อัตราขายโครงการคอนโดที่เปิดตัวใหม่ในไตรมาสที่ 2 ของปี 2562 ลดลงไปจากร้อยละ 22.6 ในไตรมาสที่ 2 นับเป็นอัตราขายที่ต่ำที่สุดที่เคยมีมา สาเหตุเพราะการจำกัดวงเงินกู้ยืม (Loan to Value หรือ LTV) รวมถึงเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและค่าเงินบาทแข็ง โดยปกติอัตราขายต่อไตรมาสของอุปทานเปิดตัวใหม่จะอยู่ที่ประมาณร้อยละ 40-50 แต่ข้อกำหนดวงเงินกู้ยืม (LTV) ที่เข้มงวดขึ้นจากธนาคารแห่งประเทศไทย และค่าเงินบาทแข้งเมื่อเทียบกับดอลลาร์สหรัฐฯและเงินหยวนส่งผลกระทบต่อปุสงค์จากนักลงทุนต่างชาติ ทำให้ยอดจองของใครการใหม่ในช่วงไตรมาส 2 ของปีนี้ลดลง

          สำหรับแนวโน้มด้านราคานั้นผลวิจัยจากไนท์แฟรงค์ ประเทศไทยมองว่า ราคาขายของโดรงการคอนโดยังคงปรับสูงขึ้นทั่วกรุงเทพฯ หลายเท่าขึ้นอยู๋กับทำเลที่ตั้ง โดยราคาขายเฉลี่ยในย่านศูนย์กลางธุรกิจอยู่ที่ 267,281 บาท ต่อตารางเมตร ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.5 จากสิ้นปี 2561 ส่วนราคาขายเฉลี่ยในพื้นที่รอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ เพิ่มขึ้นร้อยละ 2 โดยมีราคาอยู่ที่ 148,466 บาทต่อตารางเมตร และราคาขายเฉลี่ยในพื้นที่เขตชานเมืองกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.5 อยู่ที่ 80,312 บาทต่อตารางเมตร

          อย่างไรก็ดี แม้ราคาขายจะถูกปรับเพิ่มขึ้นในทุกพื้นที่ แต่นักพัฒนาโครงการก็ยังคงพยายามนำเสนอส่วนลดและโปรโมชั่น ซึ่งบางโครงการลดสูงสุดถึงร้อยละ 20 จากราคาขาย โดยการแข่งขันกันด้วยราคาขายในตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ ได้เริ่มขึ้นตั้งแต่ช่วงกลางปี

          "ในช่วงที่เหลือของปีนั้น นักพัฒนาโครงการส่วนใหญ่จะจัดโปรโมชั่นส่งเสริมการขายและร่วมมือกับบริษัทวางแผนกลยุทธ์การตลาดอื่นๆ เพื่อยื่นเสนอการขายให้กับผู้ซื้อมากขึ้นเพื่อที่จะกระตุ้นยอดขายในช่วงครึ่งปีหลังแม้ว่ายังคงมีโอกาสสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่ๆ อยู่ แต่จะมีความท้าทายมากขึ้นจากกลุ่มผู้ซื้อ จำนวนผู้ซื้อที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าจะน้อยลงเนื่องจากอัตราผลตอบแทนค่าเช่าและการเติบโตของผู้เช่าต่างชาติที่ลดลง

          ส่วนภาษีที่ดินฉบับใหม่ที่จะมีผลบังคับใช้ในปี 2563 แทบจะไม่ส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อคอนโด เพราะค่าภาษีไม่สูงนัก และคาดว่าจำนวนอุปทานใหม่ในปี 2562 จะชะลอตัวลง เนื่องจากนักพัฒนาโครงการเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ออกไป รวมถึงการเข้าซื้อพื้นที่เพื่อพัฒนาที่พักอาศัย ซึ่งพวกเขาจะมุ่งเน้นไปที่การขายห้องที่เหลืออยู่ในตลาดแทน อีกทั้งจะยื่นข้อเสนอส่วนลดและโปรโมชั่นพิเศษ เพื่อที่จะขายทั้งยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วและที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้างไปพร้อมๆ กัน" ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย ระบุ