อสังหาริมทรัพย์

          ในช่วง4-5ปีที่ผ่านมาภาพการต่อแถวรอคิว จอง-ซื้อห้องชุดคอนโดมิเนียม ทาวน์เฮาส์ ในหลายๆ พื้นที่หลายๆโครงการของกลุ่มผู้บริโภคที่ต้องการซื้อ ที่อยู่อาศัย กลายเป็นภาพที่ตื่นตาและคุ้นชินของ ผู้บริโภคทั่วไป...แต่นับจากนี้ไปบรรยายกาศเช่นนั้นคงยากที่จะเกิดขึ้นได้อีก หรือหากจะเกิดขึ้นจริงก็ เชื่อว่าต้องใช้ระยะเวลาอีกไม่น้อยกว่า 2-3 ปี เพราะในวันนี้ต้องยอมรับว่าสต๊อกห้องชุดเหลือขาย ในแต่ละพื้นที่ แต่ละทำเล มีจำนวนมากกว่าดีมานด์ในตลาด

          "หากจะกล่าวให้สอดคล้องกับความเป็นจริง คือจริงๆ แล้วซัปพลายห้องชุดที่มีอยู่ในตลาดนั้น ยัง ไม่เพียงพอกับความต้องการในตลาด แต่สาเหตุที่ ทำให้ในปัจจุบัน ยังมีห้องชุดเหลือขายจำนวนมากในแทบทุกทำเล เนื่องจากผู้บริโภคมีกำลังซื้อไม่ถึง หรือราคาขายห้องชุดในแต่ละโครงการสูงกว่าความสามารถในการซื้อของลูกค้าก็คงไม่ผิด ดังนั้น ซัปพลายที่ถูกพัฒนาออกมาจึงยังค้างเติ่งอยู่ในตลาดจนเกิดเป็น ภาวะโอเวอร์ซัปพลายในปัจจุบัน"

          สำหรับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้น โดยปกติแล้วหลังช่วงเทศกาลปีใหม่ จะเป็นช่วงที่ตลาด อสังหาฯมีความคึกคักอย่างมาก เนื่องจากเป็นช่วงที่บริษัทอสังหาฯ เริ่มทยอยแถลงแผนการดำเนินธุรกิจของแต่ละบริษัท โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่รัฐบาล มีการประกาศมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯออกมา จะส่งผลให้บรรยากาศตลาดอสังหาฯคึกคักจากการ ออกแคมเปญกระตุ้นการตัดสินใจซื้อจากผู้บริโภค ด้วยนานากลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการอสังหาฯจะมี โดยเฉพาะหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจากภาครัฐ จะออกมาแถลงตัวเลขและผลงาน ซึ่งเป็นผลมาจากมาตรการ

          "ในช่วง10ปีที่ผ่านมา ไม่ว่าสถานการณ์ตลาดจะแย่อย่างไร แต่ในช่วงต้นปีบริษัทอสังหาฯจะยังออกมา สร้างความเคลื่อนไหวในเชิงกิจกรรมการตลาด หรือการแถลงแผนงานในปีนั้นๆ แม้แต่ในช่วงที่มีสถานการณ์ความขัดแย้งในทางการเมือง แต่ผู้ประกอบการอสังหาฯยังมีการเปิดตัวโครงการใหม่และจัดแคมเปญกระตุ้นตลาด และเรียกความเชื่อมั่นจากผู้บริโภค"

          แต่สถานการณ์ตลาดอสังหาฯในช่วงต้นปี 63 นี้ ต่างออกไปจากปีที่ผ่าน ๆมา เนื่องจากปัจจัยที่เข้ามา กระทบนั้น นอกจากจะมีปัจจัยตัวเดิมๆ เช่น ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวมีผลต่อความเชื่อมั่นผู้บริโภค กำลังซื้อหดตัว หรือซัปพลายล้นตลาดในบางทำเล รวมไปถึงการออกมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ หรือ LTV ซึ่งส่งผลต่อตลาดค่อนข้างมาก แต่มาตรการดังกล่าวในสายตาและมุมมองของผู้ประกอบการอสังหาฯนั้นผลกระทบจากปัจจัยดังกล่าวข้างต้น จะค่อยๆ ทยอยลดลง ตามการปรับตัวของตลาดและผู้บริโภค

          ...ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า ในสายตาของผู้ประกอบการอสังหาฯนั้นLTV จะไม่ส่งผลกระทบจนตลาดรุนแรงจนทำให้ตลาดชะงักงัน ขณะเดียวกันยังส่งผลดีต่อตลาดรวมในระยะยาวเพราะช่วยลดโอกาสในการเปิดฟองสบู่ในระบบการเงินในอนาคต

          !!!... แต่ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดอสังหาฯในปีนี้จะงักงันในช่วงต้นปีนี้คือ ปัญหาความขัดแย้งระหว่างสหรัฐอเมริกา และอิหร่าน ทำให้หลายๆบริษัทต้องชะลอการประกาศแผนธุรกิจในปีนี้ เพื่อรอดูสถานการณ์ ก่อนปรับแผนดำเนินธุรกิจ และที่สำคัญที่สุดคือ การเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน ซึ่งการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อในปัจจุบัน ไม่ได้ เข้มงวดเฉพาะในกลุ่มลูกค้าแต่ยังเข้มงวดไปถึงการพิจารณาปล่อยสินเชื่อพัฒนาโครงการด้วย

          สำหรับการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินนั้น ไม่ได้พึ่งจะมาเกิดขึ้นในปี63นี้ แต่เกิดขึ้นมา 1-2 ปีแล้ว ซึ่งเป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการอสังหาฯทราบดี แต่ดูเหมือนว่ามีความเข้มข้นของการพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยนั้นจะมีแนวโน้มเข้มข้นมากยิ่งขึ้นหลังจากที่มีการออกมาตรการ LTV ทำให้ยอดการปฎิเสธสินเชื่อปรับตัวสูงขึ้นอย่างน่าใจหาย จากเดิมที่ยอดปฏิเสธสินเชื่อมีอัตราเฉลี่ยอยู่ที่ 10-20% แต่ภายหลังการประกาศใช้ LTV ยอดการปฏิเสธสินเชื่อทยอยมีอยู่สูงขึ้นไปแตะ50-60% ซึ่งถือว่าเป็นสถานการณ์เลวร้ายอย่างยิ่งของผู้ประกอบการอสังหาฯ

          โดยเฉพาะในบางโครงการแม้จะมียอดจองซื้อแล้วเกือบ 100% แต่ในช่วงที่มีการส่งมอบห้องชุด ตัวเลขการรับโอนกลับลดลงอย่างน่าใจหาย เพราะลูกค้า ทิ้งดาวน์และไม่รับโอนห้องชุดเนื่องจากขอสินเชื่อ ไม่ผ่าน ทำให้ต้องมีการนำห้องชุดกลับมารีเซลกัน อีกครั้ง ซึ่งเป็นที่มาของการเกิดซัปพลายสะสมจนเกิดภาวะโอเวอร์ซัปพลายในหลายๆ พื้นที่ในปัจจุบัน

          อย่างไรก็ตาม แม้ว่าในปลายปี 62 ที่ผ่านมา รัฐบาลได้มีการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านธุรกิจ อสังหาฯ ออกมาถึง 2 ครั้ง ไม่ว่าจะเป็นมาตรการลดค่าจดจำนอง และค่าธรรมเนียมการโอน ให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท หรือมาตรการคืนเงินดาวน์ 50,000 บาท ให้กับผู้บริโภคที่ซื้อที่อยู่อาศัยในทุกระดับราคาภายใต้โครงการ "บ้านดีมีดาวน์" สำหรับมาตรการดังกล่าว ถือว่าเป็นมาตรการที่ได้รับการ ตอบรับที่ดี ในทุกครั้งที่มีการนำมาตรการดังกล่าวออกมาใช้เพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาฯ

          "ในครั้งนี้ ดูเหมือนว่าจะมีความต่างไปจากทุกครั้งที่ผ่านมา เพราะภายหลังการประกาศใช้มาตรการมากนานกว่า1เดือนแล้วแต่มาตรการที่ออกมาไม่ได้ส่งผลต่อตลาดตามที่มีการคาดการณ์ไว้"

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า ปัจจัยลบต่างๆ ที่เข้ามา กระทบตลาดอสังหาฯ นับว่ามีผลต่อตลาดบ้างแต่ปัจจัยสำคัญคือ สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ ที่อยู่อาศัยรายย่อย และสินเชื่อพัฒนาโครงการ เพราะแม้ว่ารัฐจะมีการออกมาตรการกระตุ้นตลาดด้วยการลดค่าจดจำนอง และค่าธรรมเนียมการโอนเหลือ 0.01% หรือโครงการบ้านดีมีดาวน์ แต่มาตรการเหล่านี้ผู้บริโภคจะได้ประโยชน์ก็ต่อเมื่อมีการโอนเกิดขึ้น แต่ปัญหาที่เกิดขึ้นคือลูกค้ากู้ไม่ผ่าน แล้วมาตรการจะมีประโยชน์อะไร เพราะเมื่อกู้ไม่ผ่านก็ไม่สามารถรับโอนที่อยู่อาศัยได้

          สำหรับปัญหาการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยนี้ ก่อนหน้านี้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้มีการให้นโยบายและขอความร่วมมือจากธนาคารพาณิชย์ไปบ้างแล้ว แต่ธนาคารพาณิชย์ต่างๆ ก็ไม่ได้ดำเนินการใดๆ เนื่องจากธนาคารเองก็ดำเนินธุรกิจ ซึ่งการดำเนินธุรกิจนั้นต้องสร้างผลกำไรให้กับผู้ถือหุ้น โดยเฉพาะในช่วงที่ผ่านมามีสถาบันการเงินต่างๆ มี ชาวต่างชาติเข้ามาถือหุ้นในสัดส่วนค่อนข้างมาก ดังนั้น การดำเนินงานจึงค่อนข้างเข้มงวด โดยเฉพาะการปล่อยสินเชื่อ แม้ว่าสินเชื่อในกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเป็นสินเชื่อที่มีความเสี่ยงต่ำที่สุดในกลุ่มสินเชื่อต่างๆ เนื่องจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นสินเชื่อที่มีหลักทรัพย์ ค้ำประกัน

          แต่สถาบันการเงินต่างๆ ก็ยังมีความกังวลเกี่ยวกับการเกิดหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) เนื่องจากสถานการณ์ NPL ในปัจจุบันมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ทำให้สถาบันการเงินต้องมีการตั้งเงินสำรองหนี้สงสัยว่าจะสูญ (Coverage ratio) เพิ่มมากขึ้น ดังนั้นแม้ว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะเป็นสินเชื่อที่มีความเสี่ยงต่ำ แต่สถาบันการเงินมองว่าไม่คุ้มหากจะต้องมีการตั้งสำรองเพิ่มมากขึ้น จึงเป็นที่มาของการเข้มงวดการพิจารณาปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน ดังนั้นแม้ ธปท. จะออกนโยบายให้สถาบันการเงินผ่อนเกณฑ์การปล่อยกู้ลง แต่ก็ไม่มีธนาคารใดผ่อนเกณฑ์การให้สินเชื่อลง

          ปีแห่งการพิสูจน์ทีมขาย

          "การเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อของสถาบัน การเงิน เป็นเรื่องที่ไม่สามารถแก้ไขได้ ดังนั้นวิธีการแก้ปัญหาของผู้ประกอบการจึงแตกต่างกันไป แล้วแต่ว่าบริษัทใดจะมีวิธีการและกลยุทธ์อย่างไร ดังนั้น ปี 63 นี้จึงเป็นแห่งการวัดศักยภาพของทีมขาย และทีมบริหารการขายของแต่ละบริษัท ว่าจะมีการสร้างความเข้าใจกับลูกค้าและเตรียมความพร้อมลูกค้าอย่างไรในการขอสินเชื่อ เพราะลูกค้าแต่ละคนต่างมีปัญหาต่างกันไป เช่น มีหนี้เยอะ กำลังซื้อไม่พอ ฯลฯ"

          นายสุรเชษฐ กล่าวว่า นอกจากเทคนิคในการช่วยลูกค้าขอสินเชื่อแล้ว ความน่าเชื่อถือของบริษัท อสังหาฯ ก็เป็นอีกปัจจัยที่มีผลต่อการอนุมัติสินเชื่อ ความสัมพันธ์ของบริษัทอสังหาฯและสถาบันการเงินแต่ละแห่งก็เป็นอีกปัจจัยที่ช่วยให้การขอสินเชื่อได้ง่ายขึ้น ดังนั้น ในปีนี้บริษัทอสังหาฯรายใหญ่โดยเฉพาะ ที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์จึงมีข้อได้เปรียบบริษัทขนาดเล็ก และข้อได้เปรียบดังกล่าวอาจทำให้ในปีนี้มีบริษัทขนาดเล็กหลายๆราย มีโอกาสหายไปจากตลาดมากขึ้น

          "แนะนำว่าในปีนี้ บริษัทขนาดเล็กต้องมีการปรับตัวและระมัดระวังเรื่องสภาพคล่องการเงิน หรือกระแสเงินสดให้มาก นอกจากนี้ในการเปิดตัวโครงการควรเลี่ยงทำเลและการตั้งราคาขายในระดับเดียวกันกับ ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่อยู่ในทำเลเดียวกันหรือไม่ ทำตลาดเดียวกันรายใหญ่ และต้องเลือกทำเลและศึกษาตลาดเป็นอย่างดี เพื่อเลือกทำเลและสินค้าให้ตรงกับตลาดและลูกค้า เพราะในบางทำเลสถาบันการเงินอาจไม่ปล่อยสินเชื่อโครงการ เช่น ทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง และสายสีน้ำเงิน ซึ่งก่อนหน้านี้สถาบันการเงินหลายแห่งประกาศออกมาแล้วว่าจะไม่ปล่อยสินเชื่อโครงการ" นายสุรเชษฐ กล่าว

          สำหรับสถานการณ์การเข้มงวดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เกิดขึ้น ส่งผลในปัจจุบันบริษัทอสังหาฯหลายๆรายมีการปรับแผนและเตรียมความพร้อมรับมือ โดยในบางบริษัทมีการตั้งทีมเฉพาะกิจในการแก้ปัญหาดังกล่าวโดยเฉพาะ ซึ่ง บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ก็เป็นหนึ่งในบริษัทอสังหาฯที่มีการ ตั้งทีม ดูแลลูกค้าในการขอสินเชื่อโดยเฉพาะ

          ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การแก้ปัญหาลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อนั้น ก่อนอื่นต้องพิจารณา หรือ ดูเหตุผลการปฏิเสธสินเชื่อของแต่ละธนาคาร ว่ามีสาเหตุมาจากอะไร ซึ่งโดยมากพบว่ามี 7 สาเหตุหลักๆ คือ 1. ลูกค้าติด ประวัติเครดิตบูโร ซึ่งบริษัทจะให้คำแนะนำลูกค้าว่าให้ลูกค้าไปปิดหนี้ และยื่นใหม่ขอสินเชื่อใหม่ หรืออาจต้องรอระยะเวลาตามที่ธนาคารแนะนำ 2. ลูกค้าติดปัญหาเรื่องรายได้ และภาระสูง เสนาฯ จะแนะนำให้ลูกค้าปิดหนี้บางตัว หรือหาผู้กู้ร่วม 3. ลูกค้าติดเรื่องอายุงาน จะแนะให้ลูกค้ายื่นขอสินเชื่อ ที่ TMB ซึ่งไม่เข้มงวดในเรื่องอายุงาน โดยลูกค้าแค่ผ่านโปร 4 เดือนก็สามารถกู้ได้ 4. ลูกค้าติดเรื่องเคสกิจการขนาดเล็ก และไม่ได้จดทะเบียนบริษัท จะแนะนำให้ลูกค้าเปิดบัญชีและสร้างประวัติการเงินซึ่งต้องใช้ระยะเวลาไม่น้อยกว่า 6 เดือน 5. ลูกค้ากู้ได้ไม่เต็มวงเงิน เนื่องจากรายได้น้อย เสนาฯ จะแนะให้ลูกค้านำย้ายโครงการไปในโครงการที่มีราคาที่ลูกค้ากู้ได้ 6. แนะนำหาผู้กู้ร่วม ในกรณี ที่ลูกค้ามีรายได้ไม่ไพอ และให้ลูกค้าหารายได้อื่นๆ มาแสดง เช่น โบนัส ค่าคอม รายได้เสริมอื่นๆ และ 7. หากเป็นกรณีที่ลูกค้าบางรายมีกิจการเล็กๆ และไม่ค่อยนำเงินเข้าบัญชี จะแนะนำให้เดินบัญชีก่อนยื่นกู้ เพื่อให้มีเงินหมุนเวียนเยอะที่สุด ขณะเดียวกัน ก็ให้รวบรวมเอกสาร บิล ใบเสร็จ ทำรายงานรับจ่ายรายวัน ซึ่งในบางกรณีจะสามารถช่วยให้ธนาคารอนุมัติสินเชื่อได้

          "สิ่งที่สำคัญ ในการช่วยเหลือลูกค้าคือ การทราบข้อมูลลูกค้า เพราะบริษัทต้องดูเรื่องรายได้ และเรื่องภาระหนี้ว่าจะสามารถกู้ได้หรือไม่ได้ และจัดเกรดลูกค้าตามธนาคารที่กู้ได้ และในกรณีที่ลูกค้ากู้ไม่ผ่าน ต้องดูเคสของลูกค้าว่าติดอะไรบ้างเช่น ภาระหนี้สูง ก็ต้องลดภาระหนี้ หรือรายได้ไม่พอ ก็ต้องหาผู้กู้ร่วม หรือเปลี่ยนตัวผู้กู้ (โอนเปลี่ยนสิทธิ์) ส่วนกรณีลูกค้ากู้ ไม่ได้ตามยอด และไม่มีผู้กู้ร่วม บางรายอาจให้ลูกค้าชำระเงินส่วนต่างออกไปเป็นงวดๆ จนกว่าจะครบแล้วค่อยโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งกรณีนี้ต้องพิจารณาเป็น เคสบายเคส" ดร.เกษรา กล่าว

          จากสถานกาณ์ตลาด ที่ยังคงซบเซาตั้งแต่ต้นปี หลังได้รับแรงกดดันจากการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน เชื่อปีนี้จะเป็นอีกปีที่ เป็นบทพิสูจน์ฝีมือของทีมขาย หรือทีมบริหารการขายของแต่ละค่าย แต่ละบริษัท และคาดว่าในอีกไม่ช้า...ค่ายอสังหาฯต่างๆจะเริ่มทยอยปล่อยกลยุทธ์การตลาดที่ร้อนแรง เพิ่มอุณหภูมิตลาดอสังหาฯ ให้ดุเดือดอย่างแน่นนอน และบทพิสูจน์ในปีนี้คงต้องจับตามองที่ผลการดำเนินงานของค่ายอสังหาฯ ซึ่งจะเป็นบทพิสูจน์ว่าทีมขาย ทีมการตลาดของค่ายใดจะเจ๋งกว่ากัน