อสังหาริมทรัพย์
          สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 นี้ เป็นไปตามคาดการณ์ของ ผู้รู้ และผู้คร่ำหวอด ในแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ก่อนหน้านี้ถูกคาดการณ์ว่า ตลาดในนี้ จะมีการปรับตัวครั้งใหญ่ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่เน้นจับกลุ่มที่อยู่อาศัย ประเภทคอนโดมิเนียมในตลาดกลาง-บน ระดับราคา 3 ล้านบาทไปจนถึงตลาดระดับ luxury ซึ่งมีสนน ราคาหลัก 10 ล้านบาทขึ้นไป รวมไปถึงกลุ่มที่อยู่อาศัย แนวราบในตลาดระดับกลาง-บน ระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจากตลาดที่อยู่อาศัยในกลุ่มดังกล่าว ต่างได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบที่ทยอยเข้ามาอย่างต่อเนื่อง นับตั้งแต่การออกมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ หรือ LTV ปัญหาหนี้ครัวเรือนปรับตัวสูง ปัญหากำลังซื้อของผู้บริโภคในตลาดลดลง ปัญหาการเข้มงวดการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ปัญหาโอเวอร์ซัปพลายและซัปพลายสะสมในตลาดคอนโดฯ ที่ยังมีจำนวนมาก

          ขณะเดียวกันยังได้รับผลกระทบจากปัญหาเงินบาทแข็งค่า และปัญหาสงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐอเมริกา ซึ่งส่งผลให้ ลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะลูกค้าจีน ชะลอการตัดสินใจซื้อและโอน รวมถึงการทิ้งดาวน์ไม่รับโอนห้องชุด โดยเฉพาะปัญหาจากการปิดประเทศของจีน จากกรณีการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรนา ซึ่ง ส่งผลอย่างหนักต่อการ ส่งมอบห้องชุด ให้กับลูกค้าจีน จากปัญหาดังกล่าวในขั้นต้น ทำให้ตลาดอสังหาฯ ในปี 2563 นี้ถูกคาดการณ์ว่า จะหดตัวอย่างหนักจากปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลาง-บน จากแนวโน้มดังกล่าว จะทำให้ผู้ประกอบการปรับตัว ไปหาตลาดใหม่ ที่มีความต้องการ ซื้อเพื่ออยู่อาศัยอย่างแท้จริง

          แน่นอนว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยอย่างแท้จริงนั้นคงหนีไม่พ้นตลาด เรียลดีมานด์ ซึ่งก็คือกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ไปจนถึงระดับราคา 3 ล้านบาท ซึ่งกลุ่มที่อยู่อาศัย ดังกล่าวก่อนหน้านี้ถูกมองข้ามจากผู้ประกอบการ อสังหาฯ ส่วนใหญ่ เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อต่ำ และเป็นกลุ่มที่มีหนี้ครัวเรือนสูง และมีความเสี่ยงจะ ถูกปฏิเสธสินเชื่อสูงตามไปด้วย ดังนั้นในช่วงที่ตลาด อสังหาฯ มีการขยายตัวที่ดี ตลาดกลุ่มกลาง-ล่าง จึงถูกมองข้ามจากผู้ประกอบการอสังหาฯบางราย และหันไปจับกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง และกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยเน้นการพัฒนาโครงการคอนโดฯติดแนวรถไฟฟ้า ในเมือง และแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ ซึ่งมีระดับราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจากโอกาสในการขอสินเชื่อสำเร็จมีสูงกว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยในตลาดล่าง

          อย่างไรก็ตาม การปรับตัวของกลุ่มผู้ประกอบการที่เคยจับกลุ่มตลาดกลาง-บน ซึ่งหันมาเน้นพัฒนากลุ่มที่อยู่อาศัยตลาดระดับกลาง-ล่างนั้น ถือว่าเป็นความท้าทายใหม่ สำหรับผู้ประกอบการ ที่เคยสัมผัสตลาดกลาง-บนมาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งปัญหาหลักของผู้ประกอบการที่ขยับลงมาเล่นตลาดล่าง คือ ปัญหาการปรับตัวของราคาที่ดินในช่วงก่อนหน้า นับตั้งแต่รัฐบาลได้มีการลงทุนโครงการเมกะโปรเจกต์ โครงสร้างพื้นฐาน ด้านคมนาคม โดยเฉพาะการขยายเส้นทางรถไฟฟ้า ซึ่งส่งผลให้ราคาที่ดิน มีการถีบตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยบางแห่ง บางทำเล ราคาที่ดินมีการ ปรับตัวขึ้นไปสูง 10 เท่า ซึ่งการปรับตัวของราคาที่ดินในช่วงที่ผ่านมาก็ได้ส่งผลกระทบต่อราคาขายของคอนโดฯ ในแนวรถไฟฟ้ามาโดยตลอด

          จากการปรับตัวของราคาที่ดินทำให้ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา โครงการที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า2ล้านบาททั้ง แนวราบและ แนวสูงทยอยหายไปจากตลาด โดยเฉพาะในตลาดทาวน์เฮาส์หรือทาวน์โฮม ในพื้นที่รอยต่อระหว่างเมืองนั้น ในปัจจุบันแทบหาไม่ได้แล้ว สังเกตได้จากโครงการทาวน์เฮาส์ หรือทาวน์โฮมที่เกิดใหม่ ส่วนใหญ่จะมีราคาเปิดตัวตั้งแต่ 2.5 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนโครงการทาวน์โฮมที่มีระดับราคาขาย 2 ล้านบาท ส่วนใหญ่จะกระจายตัวอยู่ในพื้นที่ชานเมือง หรือพื้นที่รอยต่อรอบนอกเมือง ในโซนวงแหวนรอบนอก ซึ่งต้องใช้เวลาในการเดินทางเข้าสู่เมืองมากขึ้น

          * เจาะราคา-ทำเลฮิตตลาดเรียลดีมานด์

          นายธนากร ธนวริทธิ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรนา ทำให้จีนต้องมีการปิดประเทศ เพื่อควบคุมการแพร่ระบาดไวรัสโคโรนา แน่นอนว่าส่งผลกระทบต่อธุรกิจโดยรวมทุกภาคส่วน ไม่ว่าจะเป็น ธุรกิจห้างสรรพสินค้า อุตสาหกรรม และการท่องเที่ยว รวมไปถึงภาคธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งแน่นอนว่าในไตรมาสแรกของปี 2563 นี้ ตลาดอสังหาฯ จะได้รับผลกระทบอย่างมาก ทำให้ต้องจับตามองสถานการณ์ตลาดอย่างใกล้ชิด อย่างไรก็ตาม ผล กระทบที่เกิดขึ้นในไตรมาสแรกของปีนี้ จะทำให้ผู้ประกอบ การอสังหาฯ มีการปรับตัวขยับลงมาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเจาะกลุ่มตลาดกลาง-ล่างซึ่งเป็นกลุ่มเร็วเรียลดีมานด์ซึ่งต้องการซื้ออาศัยเพื่ออยู่จริงมากขึ้น เนื่องจากตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่าง เป็นกลุ่มที่มีสปีดการขายที่ดี ประกอบกับรัฐบาลมีการออกมาตรการลดค่าจดจำนอง และค่าธรรมเนียมการโอน เหลือ 0.01% ซึ่งถือว่าเป็นโบนัส สำหรับผู้ประกอบการในตลาด ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่างระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ได้รับความสนใจและเข้ามาทำตลาดมากที่สุด

          จากประสบการณ์ของบริษัท ที่จับตลาดกลางล่าง มาตั้งแต่ต้น พบว่าตลาดที่มีสปีด การขายที่ดีหรือกลุ่มโปรดักต์ที่นำตลาดในปีนี้ คือ กลุ่มคอนโดฯ ระดับราคา 2-3.5 ล้านบาท ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยประเภท บ้านเดี่ยวที่มีสปีดการขายที่ดี คือ กลุ่มระดับราคา 3-5 ล้านบาท ส่วนบ้านที่มีระดับราคาสูงกว่า 5 ล้านบาทขึ้นไปสปีดการขายค่อนข้างช้า เนื่องจากบ้าน ที่มีราคาสูงกว่า 5 ล้านบาทมีกลุ่ม ลูกค้าหลักเป็นกลุ่มผู้ประกอบการ SME ซึ่งลูกค้ากลุ่มนี้ได้รับผลกระทบหนัก จากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจ การส่งออก ค่าบาทแข็ง และการท่องเที่ยวหดตัว ส่วนกลุ่มทาวน์โฮมที่มี สปีดการขายที่ดี คือ กลุ่มระดับราคา 2.5-3 ล้านบาท

          สำหรับทำเลที่กำลังได้รับความนิยมในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ ในปีนี้ คือ ทำเลย่าน กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ซึ่งที่ผ่านมามีบริษัทอสังหาฯ ทั้งรายเล็กรายใหญ่เข้าซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการแนวราบ จำนวนมาก เนื่องจากเป็นทำเลเปิดใหม่ และมีถนนทางเชื่อมการเดินทางเข้าสู่พื้นที่รามคำแหง พระราม 9 และ ยังสามารถเดินทางสู่สนามบินได้สะดวกรวดเร็ว โดยปัจจุบันผู้ประกอบการอสังหาฯรายใหญ่ๆ ไม่ว่าจะ เป็น บมจ.แสนสิริ บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ บมจ.เนอร์วาน่า โดยเฉพาะ บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ซึ่งมีการ ซื้อที่ดินสะสมรอการพัฒนาในทำเลดังกล่าวจำนวนมาก

          นอกจากนี้ ยังมีทำเลย่านบางนาซึ่งได้รับปัจจัยบวกจากโครงการระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) และทำเลย่านรามอินทรา นอกจากนี้ ยังมี ทำเลย่านแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย และโครงการ เมกะโปรเจกต์ ทำเลแนวรอบนอกวงแหวน ซึ่งสามารถเดินทางเข้าสู่เมืองได้สะดวกเนื่องจากมีทางเชื่อมพิเศษเข้าสู่เมือง โดยเฉพาะในทำเลที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกในพื้นที่ครบครัน เช่น มีห้างสรรพสินค้า โรงเรียน โรงพยาบาล และทำเลที่มีการอยู่อาศัยหนาแน่น โดยกลุ่มบ้านเดี่ยวจะต้องมีที่ตั้งติดถนนใหญ่หรือถนนสายหลัก และต้องไม่อยู่ในทำเลที่ไกลเกินไป เช่นในโซนด้านทิศเหนือของ กทม. ไม่ควรเกินจากพหลโยธิน-สายใหม่ ด้านทิศตะวันออกของ กทม.ต้องไม่เกินเมกะบางนา ทำเลด้านตะวันตก กทม. ในย่านถนนกาญจนาพิเษก ถนนราชพฤกษ์ ขณะที่กลุ่มทาวน์โฮมนั้นก็ยังคงจำเป็นต้องมีองค์ประกอบภายในทำเล เช่นเดียวกับบ้านเดี่ยวแต่ที่ตั้งโครงการอาจต้องอยู่ห่างจากถนนสายหลักออกไป เพราะราคาที่ดินติดถนนใหญ่ ค่อนข้างสูง ยากต่อการทำราคา ขายให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมาย

          "จุดขายของบ้านเดี่ยวคือ ทำเลดี ราคาเหมาะสมกับกำลังซื้อ ขณะที่บ้านแฝดและทาวน์โฮมนั้น ต้องยอมรับว่าการเลือกที่ตั้งของโครงการเป็นรองบ้านเดี่ยว ดังนั้น จุดแข็งของบ้านแฝดและทาวน์โฮมคือ ราคาขายที่ต่ำกว่า ขณะเดียวกันการชดเชยข้อด้อยด้านทำเลที่ห่างออกไปจากถนนใหญ่ คือ การออกแบบฟังก์ชันที่คุ้มค่า พื้นที่ที่สามารถให้ได้มากขึ้น เรียกว่าต้องคุ้มค่าทั้งด้านราคาและฟังก์ชันในการอยู่อาศัย"

          สำหรับทำเลคอนโดฯกลาง-ล่างระดับราคา 2-3.5 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับราคาที่คาดว่าจะยังได้รับการ ตอบรับที่ดีจากผู้บริโภคในปีนี้ ยังคงเป็นทำเลในเมืองใกล้ แนวรถไฟฟ้า แต่ขนาดโครงการต้องไม่ใหญ่เกินไป โดยขนาดห้องชุดต้องไม่เกิน 400-500 ยูนิต เพื่อให้รอบการขยายเร็วขึ้นสิ่งสำคัญ คือ ต้องใกล้หรือมีระยะห่างไม่เกิน 1-2 กิโลเมตรจากสถานีรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว นอกจากนี้ในทำเลเดียวกันต้องมีคู่แข่งน้อยราย เช่น ทำเลแนวรถไฟฟ้าบีทีเอสสายสีเขียว ในโซนย่านแบริ่ง อ่อนนุช พระโขนง

          * รายใหญ่แห่ลงตลาดกลาง-ล่าง

          นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า การขยับเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่างของบริษัทอสังหาฯนั้น ในความ เป็นจริงเกิดขึ้นมานานแล้ว เพียงแต่มีจำนวนไม่มาก ซึ่งส่วนใหญ่ที่เข้ามาจับตลาดระดับดังกล่าวจะเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ เช่น บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งมีการส่งแบรนด์ อินดี้ และพฤกษ์ลดา ลงมาทำบ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ ระดับราคา 2-3.5 ล้านบาท บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นเจ้าตลาดทาวน์เฮาส์ ระดับราคา 2 ล้านบาท บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ 

          เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ที่จับตลาดทาวน์โฮม ระดับราคา 2-3 ล้านบาทภายใต้แบรนด์ เดอะวิลล่า นอกจากนั้นยังมีแบรนด์เพอร์เฟคพาร์ค ที่จับกลุ่ม บ้านแฝดและบ้านเดี่ยวระดับ 2 ล้านบาทปลายๆ ถึง 3.5 ล้านบาท แต่ในปี 2563 นี้ มีความชัดเจนมากขึ้นว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่จะเข้ามาสู่ตลาดนี้มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็น บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ที่ส่งแบรนด์ สิริเพลส แบรนด์คณาสิริ เข้ามาจับตลาดบ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท บริษัทควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ที่ส่งแบรนด์คาซ่ามาจับบ้านระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่ขยายตลาดออกมาในโซนวงแหวน รอบนอก รวมถึง บริษัทเอสซี แอสเสท คอร์ปอร์เรชั่น จำกัด (มหาชน) ก็เป็นอีกรายที่ขยายลงมาจับตลาดนี้

          การขยายตลาดลงมาจับตลาดที่อยู่อาศัย 2-3 ล้านบาทของกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่เหล่านี้ เป็น การสะท้อนถึงการปรับตัวของตลาดอสังหาฯในปี 2563 ได้ชัดเจนมาก และยังเป็นการสะท้อนให้เห็นด้วยว่ากลุ่มดีมานด์ในตลาดที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุดยังคงเป็นกลุ่มตลาดเรียลดีมานด์ 2-3 ล้านบาท ซึ่งจากตัวเลขยอดโอนของสถาบันการเงิน ในกลุ่มบ้านเดี่ยวบ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ รวมถึงตัวเลขยอดจองซื้อที่อยู่อาศัยในงานมหกรรมบ้านและคอนโดฯ ในทุกๆ ปี ต่างก็บ่งชี้ว่าที่อยู่อาศัยระดับราคา 2.5-3.5 ล้านบาท คือกลุ่มที่มีสัดส่วนมากที่สุดถึง 70% ของตลาดที่อยู่อาศัยรวม

          * NCH เน้นฉีกโปรดักต์สู้คู่แข่งขัน

          นายสมนึก ตันฑเทอดธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า กลยุทธ์ในการวางสินค้าในกลุ่มแนวราบแต่ละโครงการมีความสำคัญมาก โดยเฉพาะในพื้นที่แข่งขันรุนแรง ต้องฉีกเรื่องโปรดักต์กับราคาที่ต้องพอไปได้ เพราะคนบางกลุ่มยังคำนึงถึงเรื่องราคาอยู่ การทำโปรดักต์ก็ต้องเหมาะสมกับราคาด้วย ถ้าราคาสูงเกินไป ก็ขายไม่ได้ ก็ต้องกลับมาศึกษาว่า โครงการใส่รายละเอียดมากเกินความจำเป็นหรือไม่ ซึ่งเราต้องพยายามโชว์ให้ลูกค้าเห็นว่า ฟังก์ชันมีอะไรมากกว่าเรื่องราคา แต่เราต้องดูเงินในกระเป๋าลูกค้าด้วย หากมีเงินน้อยลูกค้าก็มองเรื่องราคาเป็นสำคัญ การจะไปหว่านล้อมลูกค้าไม่ได้ทั้งหมด สิ่งที่ทำได้ คือ ต้องให้ลูกค้าเข้ามาได้เห็น ต้องเข้ามาสัมผัสถึงความ น่าอยู่ของโครงการ ปัญหาน้อย มีความปลอดภัย อยู่แล้วสบายใจ ตรงนี้ ไม่สามารถสะท้อนออกมาเป็นตัวเลขได้ แต่เป็นเรื่องของการยืนยันในคุณภาพ เช่น บางโครงการของบ้านฟ้าปิยรมณ์เกือบ 12 ปี ไม่มีเรื่องโจรขโมย โครงการก็ต้องมี KPI ไม่มีโจรขโมย ไม่มีโจรกรรม ในแต่ละเดือนผ่านไป 12 เดือนไม่มีเรื่องขโมยนี้ผ่านมาเกือบ 12 ปี  ก็ 120 เดือนแล้ว

          "โซนบางบัวทอง เราคงไม่มีโครงการเพิ่มเติม แต่จะไปขยายโครงการในโลเกชันที่พัฒนาอยู่ เช่น พัทยา นครปฐม เป็นต้น ไม่ใช่โซนอื่น เราไม่ดู แต่เมื่อยังไม่ถูกใจ ที่ยังไม่ถูกใจ ราคายังไม่ถูกใจ ดีมานด์ซัปพลายในย่านนี้ยังไม่ถูกใจ ก็รอไปก่อนได้ ไม่รีบร้อน"

          อย่างไรก็ตาม ปัญหาที่สำคัญที่สุดของผู้ประกอบการที่ลงมาพัฒนาที่อยู่อาศัยในระดับกลาง-ล่าง ในปัจจุบันคือการปรับตัวของราคาที่ดิน ซึ่งพาเหรดกันปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งการปรับขึ้นของราคาที่ดินนี้ ต่างมีผลต่อราคาขายที่อยู่อาศัยในโครงการ ที่เกิดใหม่ แน่นอนว่าทางรอดของผู้ประกอบการที่จะ สามารถแข่งขันอยู่ในตลาดนี้ได้คือ การบริหารต้นทุน ที่มีคุณภาพ ถึงตอนนี้ก็ต้องมาจับตาดูกันต่อไปว่า ค่ายไหน บริษัทใดจะมีวิธีการบริหารต้นทุนได้มีคุณภาพมากกว่ากัน