เรื่อง: เสมอใจ มณีโชติ

          การพัฒนาระบบสาธารณูปโภคและโครงข่ายคมนาคม ยังเป็นปัจจัยสำคัญในการขยายศักยภาพของเมือง รวมถึงการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชน และยังมีผลต่อราคาที่ดินรวมถึงราคาโครงการที่อยู่อาศัยด้วย โดยเฉพาะที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าในเขตกรุงเทพฯ - ปริมณฑล ที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยล่าสุดพบว่าที่ดินในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเชียวเหนือ ช่วงคูคต-ลำ ลูกกา ขยับเพิ่มขึ้นถึง 66%

          ที่ดินเปล่า กทม. - ปริมณฑล ราคาปรับขึ้น 11%

          ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Information Center : REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้ติดตามการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯปริมณฑล รวม 6 จังหวัด ประกอบด้วย กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม ในช่วงไตรมาสที่ 4 ของปี 2562

          โดยกำหนดให้ปี 2555 เป็นปีฐาน จัดทำข้อมูลเป็นรายไตรมาส และใช้ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเปล่าขนาดตั้งแต่ 200 ตารางวาขึ้นไป ไม่รวมสิ่งปลูกสร้างของกรมที่ดิน ประกอบกับข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ผู้โอนหรือผู้รับโอนเป็นนิติบุคคล ซึ่งส่วนใหญ่เป็นราคาซื้อขายจริงที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องบันทึกเป็นค่าใช้จ่ายหรือรายได้ให้ถูกต้องเพื่อคำนวณภาษีและค่าใช้จ่ายในแต่ละปี รวมถึงราคาที่ดินเฉลี่ยต่อตารางวา มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯปริมณฑลปี 2555-2559 ทำเลที่ตั้งของที่ดิน แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน และเส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน เป็นปัจจัยในการวิเคราะห์ข้อมูล

          ปรากฏว่าดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯปริมณฑล ช่วงไตรมาส 4 ปี 2562 มีค่าดัชนีเท่ากับ 284.7 จุด ปรับเพิ่มขึ้น 11% เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 /2562 ที่มีค่าดัชนีเท่ากับ 256.5 จุด และปรับเพิ่มขึ้น 27.6% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 223.2 จุด โดยทำเลที่ราคาที่ดินเปล่าเพิ่มขึ้นมากส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ปลายสายรถไฟฟ้า ที่มีแผนจะเปิดให้บริการในอนาคตอันใกล้ ซึ่งเป็นทำเลที่เหมาะต่อการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร

          5 ทำเลแนวรถไฟฟ้าราคาพุ่งสูงสุด 66%

          สำหรับทำเลเฉพาะที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่าน 5 อันดับแรก ที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ส่วนใหญ่เป็นทำเลที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง และที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต

          อันดับที่ 1 คือสายสีเขียวเหนือ ช่วงคูคต-ลำลูกกา ซึ่งเป็นโครงการส่วนต่อขยายของสายสีเขียวช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ที่สร้างเสร็จและเปิดให้บริการแล้ว 5 สถานี (สถานีห้าแยกลาดพร้าว, พหลโยธิน 24, รัชโยธิน, เสนานิคม, ม.เกษตรศาสตร์) มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้น 66% และยังเป็นทำเลที่มีการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินมากที่สุดต่อเนื่องมาหลายไตรมาส

          2. สายสีชมพู ช่วงแครายมีนบุรี ที่ขณะนี้อยู่ระหว่างการก่อสร้าง มีความคืบหน้าการก่อสร้างงานโยธา 51.96% และงานวางระบบรถไฟฟ้า(M&E) 47.50% ซึ่งมีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้น 34.8%

          3. สายสีแดงอ่อน ช่วงตลิ่งชันศาลายา เป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้น 15.8%

          4. สายสีเขียวใต้ ช่วงสมุทร- ปราการ-บางปู ส่วนต่อขยายของสายสีเขียว ช่วงแบริ่ง - สมุทรปราการ ที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้น 7.7% เช่นเดียวกับสายสีเขียวใต้ ช่วงแบริ่งสมุทรปราการ ที่เปิดให้บริการแล้วประมาณ 1 ปี ซึ่งมีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้น 7.7%

          5. สายสีเทา ช่วงวัชรพล-พระราม 9 - ท่าพระ ซึ่งเป็นโครงการที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้น 7.6%

          จากข้อมูลข้างต้น สะท้อนให้เห็นว่าทิศทางความต้องการที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ จะกระจายออกสู่พื้นที่รอบนอกหรือชานเมืองมากขึ้น เพราะมีโครงการรถไฟฟ้าที่มีเส้นทางครอบคลุมพื้นที่กว้างขึ้นเป็นปัจจัยหนุน ซึ่งจะทำให้มีความสะดวกและรวดเร็ว เกิดการ เชื่อมต่อการเดินทางเข้า-ออกเมืองได้ง่ายยิ่งขึ้น

          'ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ - ปริมณฑล ประจำ ไตรมาส 4 ปี 2562 มีค่าดัชนีเท่ากับ 284.7จุด เพิ่มขึ้น11% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยทำ เลที่เพิ่มมากส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ปลายสายรถไฟฟ้าที่มีแผนจะเปิดให้บริการในอนาคตอันใกล้ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นทำ เลพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร'

          คุณวิชัย วิรัตกพันธ์

          รักษาการผู้อำ นวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)

          ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ช่วงไตรมาส 4 ปี 2562 เท่ากับ 284.7 จุด ปรับเพิ่มขึ้นจากไตรมาส 3 ปี 2562  11%

          อัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน อันดับ 1 สายสีเขียวเหนือ ช่วงคูคต-ลำ ลูกกา เพิ่มขึ้นถึง 66%