อสังหาริมทรัพย์

          บริษัทที่ปรึกษาอสังหาฯ แนะผู้ประกอบการรับมือวิกฤต เลื่อนเปิดโครงการใหม่รอสถานการณ์เป็นปกติ ทำการตลาด Online Marketing เจรจาลูกค้าเป็นรายบุคคล ลดค่าใช้จ่ายประคองธุรกิจให้อยู่รอด เชื่อหลังวิกฤตทุกเซกเตอร์โตก้าวกระโดดคาดไตรมาส 3-4 เริ่มฟื้นตัว

          นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัทเจแอลแอล ประเทศไทย จำกัด บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า โดยภาพรวมคงปฏิเสธไม่ได้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน ปีนี้ มีแนวโน้มที่ไม่สดใสนัก จากปัจจัยลบต่างๆ ที่เกิดขึ้นทั้งในตลาดอสังหาริมทรัพย์เองและเศรษฐกิจระดับมหภาคของประเทศ โดยเฉพาะวิกฤตการณ์การแพร่ระบาดของ COVID 19 ซึ่งมีผลกระทบอย่างมากต่อเศรษฐกิจของประเทศที่มีแนวโน้ม ชะลอตัวจากปัจจัยลบก่อนหน้านี้แล้ว

          เป็นที่ทราบกันว่า ดีมานด์หรือความต้องการในอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ส่วนใหญ่ จะอิงอยู่กับสภาพเศรษฐกิจค่อนข้างมาก ดังนั้น เมื่อเศรษฐกิจชะลอตัวย่อมมีผลกระทบต่อดีมานด์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอาจมากน้อยแตกต่างกันไปตามปัจจัยพื้นฐานเดิมของตลาดอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท

          * ตลาดสำนักงานยืนหนึ่งกระทบน้อยสุด

          สำหรับตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพฯ เชื่อว่าจะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก เนื่องจาก โดยรวมแล้วในปีนี้อุปทานหรือซัปพลาย ยังคง ไม่เพียงพอรองรับความต้องการของบริษัทผู้เช่า โดยเฉพาะอาคารเกรดเอ ซึ่งตัวเลข ณ สิ้นปี 2562 พบว่ามีพื้นที่อาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จแล้วรวมทั้งสิ้น 9.2 ล้านตารางเมตร แบ่งเป็นอาคารเกรดเอ 2.8 ล้านตารางเมตร และอาคารเกรดรอง 6.4 ล้านตารางเมตร มีพื้นที่ว่างเฉลี่ย 9.3% แบ่งเป็นอาคารเกรดเอ ว่าง 6.8% อาคารเกรดรองว่าง 10.4% สำหรับค่าเช่ารายเดือนเฉลี่ยทั้งตลาดอยู่ที่ 727 บาท ต่อตารางเมตร โดยอาคารเกรดเอ ราคา 908 บาทต่อตารางเมตร อาคารเกรดรองค่าเช่า 539 บาท ต่อตารางเมตร

          ในปีนี้ แม้มีแนวโน้มว่าภาคธุรกิจต่างๆ อาจไม่มีการว่าจ้างพนักงานใหม่เพิ่มมากนักในภาวะ ที่เศรษฐกิจชะลอตัว และอาจมีการพยายาม ลดต้นทุนการทำธุรกิจเพื่อเตรียมพร้อมรองรับ ผลกระทบทางเศรษฐกิจและธุรกิจ ซึ่งรวมถึงต้นทุนเกี่ยวกับสถานประกอบการ นอกจากนี้ การเช่าสำนักงานยังเป็นสัญญาระยะยาวจึงทำให้ตลาดอาคารสำนักงานได้รับผลกระทบ และเชื่อว่าในอนาคตหลายๆ บริษัทจะยังจำเป็นต้องขยายออฟฟิศเมื่อมีโอกาส เนื่องจากออฟฟิศที่มีอยู่เดิมคับแคบ กว่าที่ควร โดยในช่วงหลายปีที่ผ่านมา หลายบริษัทแม้จะมีพนักงานจำนวนเพิ่มขึ้นทุกปี แต่ไม่สามารถขยายออฟฟิศได้เพราะซัปพลายใหม่มีจำกัด ดังนั้นตลาดอาคารสำนักงานจะยังคงเป็นตลาดที่แข็งแกร่งในปีนี้ ค่าเช่าจะยังคงมีโอกาสปรับสูงขึ้นต่อไปอีก

          * ธุรกิจโรงแรมกระทบหนักสุด

          โรงแรม เป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งที่ได้รับผลกระทบค่อนข้างชัดเจน จากภาวะซบเซาของภาคธุรกิจท่องเที่ยว โดยเฉพาะตลาด นักท่องเที่ยวต่างชาติที่หดหายจากวิกฤตการณ์ โรคระบาด ทำให้ความต้องการเข้าใช้ห้องพักโรงแรมลดลงมาก และยังมีผลกระทบต่อรายได้จากการ ให้บริการสถานที่สำหรับงานเลี้ยงและงานประชุมด้วย

          ทั้งนี้ อสังหาริมทรัพย์ประเภทค้าปลีก/ศูนย์การค้า ได้รับผลกระทบในลักษณะคล้ายกันกับโรงแรม โดยเฉพาะศูนย์การค้าที่พึ่งพากำลังซื้อจากนักท่องเที่ยวต่างชาติค่อนข้างมาก

          ทางด้าน ตลาดคอนโดมิเนียม แนวโน้มการชะลอตัวทางเศรษฐกิจจะกระทบความเชื่อมั่น ของผู้ซื้อภายในประเทศ ส่วนการแพร่ระบาดของโรค ที่กระจายเป็นวงกว้างมากขึ้นทั่วโลกยังส่งผลให้ความต้องการซื้อจากต่างชาติชะงักงัน ในขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมเองมีความท้าทายสูงอยู่แล้วจากสภาพการแข่งขันสูง

          แม้ความต้องการคอนโดมิเนียมจะยังมีอยู่ สูงมาก โดยเฉพาะในหมู่ผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง แต่ราคาที่พุ่งสูงขึ้นตลอดหลายปีที่ผ่านมาตามต้นทุนการพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้นโดยเฉพาะ ต้นทุนที่ดิน ทำให้ฐานของผู้ที่มีกำลังซื้อ แคบลงเรื่อยๆ และนำไปสู่สถานการณ์ปัจจุบันที่มีซัปพลายคงค้างอยู่ในตลาดค่อนข้างมาก

          * แนะทางรอดผู้ประกอบการ

          สำหรับทางรอดของผู้ประกอบการ แบ่ง ตามประเภทธุรกิจ เริ่มจากธุรกิจโรงแรม เชื่อว่า เมื่อวิกฤตการณ์โรคระบาดผ่านพ้นไป ภาคธุรกิจโรงแรมจะสามารถฟื้นตัวขึ้นได้อย่างรวดเร็ว เนื่องจาก ตลาดมีปัจจัยพื้นฐานที่ดีอยู่แล้ว โดยเฉพาะการ มีสถานะเป็นหนึ่งในตลาดท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในโลกในหมู่นักท่องเที่ยวต่างชาติ

          แต่ระหว่างนี้ในภาวะที่ความตื่นตระหนกยังคงทวีขึ้นทั่วโลก การกอบกู้หรือกระตุ้นดีมานด์เป็นสิ่งที่เป็นไปไม่ได้ ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงใช้กลยุทธ์ในการประคองธุรกิจด้วยวิธีการต่างๆ อาทิ การ ลดต้นทุนด้วยการปรับลดจำนวนหรือเวลาทำงานของบุคลากร และการใช้โอกาสในการปิดกิจการชั่วคราวเพื่อปรับปรุงโรงแรม รวมไปจนถึงการรับความช่วยเหลือจากมาตรการที่ภาครัฐฯ ออกมา เพื่อช่วยบรรเทาผลกระทบ

          อสังหาริมทรัพย์ประเภทค้าปลีก/ศูนย์การค้า เช่นเดียวกับโรงแรม เชื่อว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทค้าปลีก/ศูนย์การค้าจะ กลับสู่ภาวะปกติได้ในเวลาไม่ช้าหลังวิกฤตการณ์โรคระบาดยุติลง ในระหว่างนี้คาดว่า ผู้ประกอบการค้าปลีกจะเน้นกลยุทธ์การโปรโมตช่องทาง การจำหน่ายสินค้าทางออนไลน์เพิ่มมากขึ้น เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่ ไม่ต้องการเดินทางไปจับจ่ายสินค้าที่ศูนย์การค้าด้วยตนเอง

          คอนโดมิเนียม มีปัจจัยบวกหลายปัจจัย สำหรับภาคที่อยู่อาศัยรวมถึงคอนโดมิเนียม อาทิ มาตรการจากภาครัฐฯ ในการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัย ซึ่งผู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จะได้ลดค่าธรรมเนียมการโอนจากปกติ 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดจำนองจากปกติ 1% เหลือ 0.01% การผ่อนคลายมาตรการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย (LTV) และการที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้อยู่ช่วงขาลง อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการคอนโดฯเองยังคงต้องใช้ความพยายามอย่างมากในภาวะที่ตลาด มีการแข่งขันสูง ในขณะที่การชะลอตัวทางเศรษฐกิจยังบั่นทอนความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ

          นอกเหนือจากการเสนอโปรโมชันแจกแถมแล้ว ผู้ประกอบการบางรายที่ต้องการเร่งระบายยูนิตเหลือขาย เลือกใช้กลยุทธ์การปรับลดราคาเสนอขายลง แต่ส่วนใหญ่จะยังคงลดราคาไม่ต่ำ กว่าราคาตั้งต้นในช่วงเปิดขายก่อนเริ่มก่อสร้าง

          "สำหรับปีนี้ จากการพูดคุยกับผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ๆ หลายราย พบว่า ส่วนใหญ่ไม่มีแผนที่จะพัฒนาโครงการใหม่เพิ่มขึ้นมากนัก บางรายสนใจมากขึ้นในการมองหาต่างชาติเข้ามาร่วมทุนในโครงการเพื่อลดความเสี่ยง และหลายรายกำลังหาช่องทางในการกระจายการลงทุนไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ แทน ดังที่เราเห็น ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายทำไปแล้ว

          การที่จะมีโครงการเปิดตัวใหม่น้อยลงนับเป็นข่าวดี เนื่องจากจะช่วยป้องกันให้การแข่งขันในตลาดไม่ทวีความรุนแรงมากขึ้นไปอีก ในขณะที่ ซัปพลายที่มีอยู่เดิม จะมีโอกาสมากขึ้นที่จะค่อยๆ ถูกดีมานด์ดูดซับออกไป" นางสุพิน กล่าว

          เมื่อวัฏจักรของตลาดกลับมาเริ่มการพัฒนาโครงการใหม่อีกครั้ง เชื่อว่า ราคาโครงการใหม่ จะสูงกว่าโครงการปัจจุบัน ดังนั้น ในช่วงนี้จึงนับเป็นจังหวะที่ดีที่ผู้มีกำลังซื้อจะเลือกซื้อคอนโดฯ ในทำเลดีๆ ไว้ในขณะที่การแข่งขันยังมีอยู่สูงและมีโปรโมชันให้เลือกมากมาย

          * ปี 65 ระวัง สนง.ใหม่ทะลัก 2.35 ล้านตร.ม.

          ในปีนี้ แม้ตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพฯ จะยังมีแนวโน้มที่ดี แต่ผู้ประกอบการควรมอง แนวโน้มระยะยาวด้วยความรอบครอบ เนื่องจากกรุงเทพฯ มีโครงการอาคารสำนักงานทั้งที่กำลังก่อสร้างและวางแผนจะก่อสร้าง คิดเป็นพื้นที่รวมอีกราว 2.35 ล้านตารางเมตร ซึ่งส่วนใหญ่จะสร้างเสร็จตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นไป และเป็นอาคารสำนักงานเกรดเอ นั่นหมายความว่า อาคารเก่าอาจได้รับผลกระทบ เพราะผู้เช่าส่วนใหญ่ต้องการอยู่ในอาคารใหม่ที่มีคุณภาพมากขึ้น ดังนั้น เจ้าของอาคารสำนักงานที่เก่ามากแล้ว อาจจำเป็นต้องพิจารณาการปรับปรุงอาคารเพื่อให้มีความทันสมัยมากขึ้น เพื่อให้สามารถรักษาขีดความสามารถในการแข่งขัน

          * คิดนอกกรอบเพิ่มโอกาสทางธุรกิจ

          สำหรับโอกาสทางธุรกิจหากไม่นับรวม ผลกระทบจาก COVID-19 ซึ่งเป็นสถานการณ์ ที่ไม่ปกติและจะผ่านไป ความท้าทายของภาคอสังหาริมทรัพย์สำคัญที่จะยังคงดำเนินอยู่ต่อไป คือ ต้นทุนการพัฒนาโครงการโดยเฉพาะราคา ที่ดินซึ่งยังไม่มีแนวโน้มว่าจะปรับลดลงหลังจาก ที่พุ่งสูงขึ้นตลอดหลายปีที่ผ่านมา และภาวะการ อิ่มตัวในตลาดอสังหาริมทรัพย์บางประเภท

          ผู้ประกอบการที่จะสามารถฟันฝ่าความท้าทายเหล่านี้ได้ คือ ผู้ที่สามารถคิดนอกกรอบ ดังจะเห็นตัวอย่างได้จากการที่ในอดีต ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จะเน้นให้ความสำคัญกับที่ดินที่ เป็นกรรมสิทธิ์ขาด และหากเป็นที่ดินสิทธิการเช่า จะเน้นที่ดินที่เสนอเช่าโดยหน่วยงานรัฐฯ ซึ่งมัก ไม่มีประเด็นเรื่องการต่ออายุสัญญาเช่า แต่ในปัจจุบัน การเช่าที่ดินเอกชนระยะยาว เป็นที่ยอมรับได้ของผู้พัฒนาโครงการมากขึ้น เนื่องจากการ พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์หลายประเภท ไม่ว่าจะเป็น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม และโครงการมิกซ์ยูส บนที่ดินเช่าระยะยาวให้ผลตอบแทนการลงทุนที่สูงกว่า ในขณะที่ที่ดินขายกรรมสิทธิ์ขาดมีราคาสูง และที่ดินเช่าบนทำเลชั้นดีโดยหน่วยงานรัฐฯ มีจำกัด

          ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียม แม้จะมี ความท้าทายสูงขึ้น แต่ไม่ได้หมายความว่า บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะหมดโอกาสที่จะลงทุนสร้างโครงการใหม่ๆ เพิ่ม โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่สามารถจับกลุ่มเป้าหมายใน Niche Market และทำโครงการให้สอดคล้องกับความต้องการ ของกลุ่มเป้าหมายดังกล่าว ไม่ว่าจะเป็นการหา ที่ดินที่มีศักยภาพเพื่อพัฒนาโครงการที่สามารถ ทำราคาให้สอดคล้องกับความต้องการของกลุ่ม เป้าหมาย การหาผู้ร่วมทุนจากต่างชาติที่มีนวัตกรรม ใหม่ๆ ที่มีศักยภาพในการสร้างจุดขายให้กับโครงการ เป็นต้น

          การคิดนอกกรอบยังหมายรวมถึงการ มองหาโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ นอกกลุ่มหลักๆ ที่ไม่ใช่ อาคารสำนักงาน บ้าน- คอนโดฯ โรงแรมหรือศูนย์การค้า นอกจากนี้ ยังมีอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ที่มีโอกาสให้ ผลตอบแทนการลงทุนสูง อาทิ ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัย ดาต้าเซ็นเตอร์ โกดังเก็บของส่วนตัว สำหรับบุคคลทั่วไป ตลอดไปจนถึงโรงพยาบาลและสถานศึกษา ซึ่งแม้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ของไทยส่วนใหญ่อาจไม่มีประสบการณ์ในอสังหาริมทรัพย์ประเภทเหล่านี้ แต่สามารถศึกษาความเป็นไปได้ในการร่วมทุนกับผู้ประกอบการ ที่มีความเชี่ยวชาญทั้งของไทยและจากต่างชาติได้

          * แนะเลื่อนเปิดโครงการใหม่รอตลาดฟื้น

          ด้านนายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19  ทำให้ประชาชนเกิดความกังวลทำให้ไม่กล้าออกจากบ้านหรือไปจับจ่ายใช้สอย ทำให้ เกิดการชะลอตัวของกำลังซื้อ อาทิ บ้านแนวราบแม้ว่าจะเป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ แต่การวอล์กอิน ค่อนข้างน้อยทำให้โครงการที่มีแผนจะเปิดตัวในช่วงไตรมาส 1 ของปีนี้ต้องเลื่อนออกไปเป็นส่วนใหญ่

          ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมบริษัทคาดการณ์ว่าในไตรมาส 1 ของปีนี้จะมีการเปิดตัวน้อยที่สุด ในรอบ 10 ปี รวมถึงอัตราการขายได้เฉลี่ยของ ทั้งตลาดในไตรมาส 1 ปี 2563 จะอยู่ที่ 35% ของจำนวนยูนิตที่เปิดขายเท่านั้นซึ่งต่ำสุดในรอบ 10 ปี เช่นกัน เนื่องจากปัจจัยลบหลายอย่าง ทั้งจากการแพร่ระบาดของไวรัส และปัจจัยลบด้านเศรษฐกิจ ความเข้มงวดของ LTV กำลังซื้อต่างชาติที่หายไป นอกจากนี้ ความเข้มงวดของสถาบันการเงินยังส่งผลกระทบอย่างมากในทุกตลาดทั้งโครงการแนวราบและแนวสูง ยอดปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มสูงขึ้นถึง 50%

          จากภาวะต่างๆดังกล่าว ผู้ประกอบการควรเลื่อนการเปิดตัวโครงการในช่วงนี้ออกไปก่อน ให้สถานการณ์ต่างๆ ดีขึ้น หรือจนกว่าประชาชนจะเกิดความเชื่อมั่นว่าการเดินทางออกไปข้างนอกบ้านหรือการเยี่ยมชมเซลล์แกลอรีมีความปลอดภัย หรือหากต้องการเปิดขายจริงควรใช้การตลาดแบบออนไลน์ เปิดชมบ้านตัวอย่าง หรือห้องตัวอย่างและจองผ่านระบบออนไลน์ หรือ Booking Online ซึ่งที่ผ่านมามีหลายโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการที่ประสบความสำเร็จ ส่วนการตลาดแบบออฟไลน์ควรยกเว้นไปก่อน

          นายภัทรชัยกล่าวต่อว่าตลาดได้รับผลกระทบมากที่สุดคงหนี้ไม่พ้นโรงแรม ภาคการท่องเที่ยว เพราะในภาวะปกติมีนักท่อเที่ยวเดินทางมาไทยมากถึง 40 ล้านคนต่อปี สร้างรายได้เข้าประเทศ 2.2 ล้านล้านบาทต่อปี แต่ปัจจุบันนักท่องเที่ยวหายเกือบหมดเหลือเพียง 10-20% ส่วนใหญ่เป็นชาวยุโรป ขณะที่ในกรุงเทพฯโรงแรมระดับลักชัวรีอัตราการเข้าพักเหลือเพียง 30-40% จากปกติในช่วงนี้โรงแรมจะมีอัตราเข้าพัก 80-90% ส่วนตลาดที่ได้รับผลกระทบรองลงมาคือพื้นที่ค้าปลีกโดยเฉพาะ ห้างที่มีชาวต่างชาติเดินเยอะๆ บางแห่งต้องลดค่าเช่าเพื่อช่วยเหลือผู้เช่า ส่วนอาคารสำนักงานกระทบไม่มากนัก เนื่องจากเป็นสัญญาเช่าระยะยาว แต่สำหรับอาคารสำนักงานใหม่มีอัตราการดูดซับที่ช้าลง

          "สิ่งสำคัญในภาวะเช่นนี้ คือการควบคุมค่า ใช้จ่ายให้ดี เพราะรายรับน้อย พยายามลดต้นทุนให้ได้มากที่สุด ควรเจรจากับลูกค้าเป็นรายบุคคล ทราบถึงงบประมาณลูกค้า อันไหนที่รับได้รับ ไม่ได้ เราจะยอมลดราคาได้เท่าไหร่ ช่วยในเรื่องการยื่นกู้ ในภาวะแบบนี้ถ้าขายได้ควรขายสำหรับโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว และขายไม่ขาดทุนมาก เพื่อจะได้มีกระแสเงินสดเข้าบริษัท ประคับประคองธุรกิจให้อยู่รอด ควบคุมต้นทุนให้ได้ และปรับตัวรองรับตลาดฟื้นตัว เพราะที่ผ่านมาจะพบว่าหลังวิกฤตธุรกิจหลายเซกเตอร์จะเติบโตแบบก้าวกระโดด เพราะกำลังซื้ออั้นมานาน เชื่อว่าทุกอย่างจะเริ่มดีขึ้นหลังไตรมาส 3 หรือไตรมาส 4 ต่อเนื่องไปจนถึงปี 2564" นายภัทรชัยกล่าว

          สำหรับโอกาสการลงทุนในภาวะนี้ ควรมองหาการลงทุนในทำเลใหม่ๆเช่นในหัวเมืองใหญ่ในต่างจังหวัด เพื่อกระจายความเสี่ยงด้านการลงทุน รวมถึงการระบาดของโควิด-19 ยังไม่แพร่ระบาดในต่างจังหวัดประชาชนยังกล้าที่จะเดินทาง แต่จะต้องเป็นโครงการประเภทแนวราบ เนื่องจากเป็น เรียลดีมานด์ ส่วนคอนโดมิเนียมไม่แนะนำ เพราะที่ผ่านมามีผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เข้าไปลงทุนพัฒนาคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดหลายรายโครงการไม่ประสบความสำเร็จเพราะกำลังซื้อมี จำกัด และสามารถหาซื้อบ้านแนวราบได้ในราคาใกล้เคียงกัน