พิษโควิดฉุดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 63 โตต่ำสุดรอบ 5 ปี "ดีดีพร็อพเพอร์ตี้" ลุ้นไทยรอดระบาดรอบใหม่ หนุนตลาดฟื้นตัวครึ่งหลังปี 64  หวังมาตรการอัดฉีดต่อเนื่อง "ทีดีอาร์ไอ" ระบุกำลังซื้อ 3 ปี วูบ  9 แสนล้าน ชงรัฐขยายโควตาต่างชาติซื้อคอนโด พยุงตลาด เหตุแนวโน้มกำลังซื้อในประเทศ ลดลง แนะนำร่องโซนอีอีซี-ทำเลโอเวอร์ซัพพลาย ด้าน ศูนย์วิจัยกสิกร ชี้ไทยเผชิญวิกฤติหนี้ท่วมลากยาวถึงปี 65

          นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย  ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563  เป็นปีที่ท้าทาย จากหลายปัจจัยลบ ทำให้ตลาดไม่เติบโตเท่า ที่ควร โดยปัจจัยสำคัญคือการแพร่ระบาดของโควิด-19 ส่งผลให้เศรษฐกิจชะลอตัวหนัก หนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง ทำให้ผู้บริโภคใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อบ้านนานขึ้น รวมทั้ง มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย ส่งผลให้กลุ่มนักลงทุนหายไปจากตลาด เกิดการชะลอตัวในภาคอสังหาฯ ต่อเนื่องมาตั้งแต่กลางปี 2562  จนถึงต้นปี 2563 ก่อนเผชิญวิกฤติโควิดทำให้ตลาดอสังหาฯ อยู่ในภาวะชะงักงัน

          จากผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาฯ หรือ DDproperty's Thailand Consumer Sentiment Study พบว่า ผู้บริโภค 75% ชะลอการซื้อ-ขายอสังหาฯ จากเดิมใช้เวลาตัดสินใจ 1 ปี ขยับเป็น 1-2 ปี ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ "ชะลอ" เปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม เน้นระบายสต็อกคงค้าง ด้วยกลยุทธ์การลดราคาและโปรโมชันต่างๆ ออกมากระตุ้นการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ ทำให้ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ในภาพรวมปรับตัว "ลดลง" จากปีก่อน

          แนวโน้มอุปทาน(Supply)หรือจำนวนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ "ลดลง" จากการที่ผู้ประกอบการชะลอเปิดตัวโครงการใหม่หันไปเน้นระบายสต็อกคงค้างโดยเฉพาะคอนโด มีอุปทานคงค้างที่เหลืออยู่ในตลาดเป็นจำนวนมาก นอกจากนี้ พฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงไปหลังโควิดรับกระแสการทำงานที่บ้าน ให้ความสำคัญกับพื้นที่ใช้สอยที่เพิ่มขึ้นและเป็นสัดส่วส่งผลให้ตลาดแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์เติบโตทั้งอุปสงค์และอุปทาน  จากปัจจัยด้านราคาที่ไม่สูงมากนักและอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ต่ำที่สุดเป็นประวัติการณ์ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยบ้านลดลงเป็นปีทองของผู้มีความพร้อม

          2564 ปีแห่งการปรับสมดุล

          นางกมลภัทร ประเมินว่า ข่าวดีเกี่ยวกับความคืบหน้าในการพัฒนาวัคซีนป้องกันโควิด ส่งผลให้ตลาดอสังหาฯ ปี 2564 จะเป็นปีแห่งการ "ปรับสมดุล" ทั้งในแง่ราคาและอุปทาน (จำนวนที่อยู่อาศัย) และมีแนวโน้มจะ "ฟื้นตัว" ในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 หากเศรษฐกิจ การเมืองมีแนวโน้มดีขึ้น "ไม่มีการระบาดรอบใหม่" รวมถึงมีมาตรการกระตุ้นตลาดจากภาครัฐ

          "อสังหาฯ ปีหน้าจะยังเป็นตลาดของกลุ่มเรียลดีมานด์  และกลุ่มนักลงทุนที่มีความพร้อม เพราะราคายังคงทรงตัว  ระดับราคาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่อยู่ในช่วง 1-5 ล้านบาท รองรับตลาดระดับกลางที่ยังเป็นผู้ซื้อหลัก"

          ภาครัฐต้องพิจารณามาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ ต่อเนื่อง  เพื่อช่วยกระตุ้นกำลังซื้อและสร้างบรรยากาศให้การซื้อขายกลับมาดียิ่งขึ้น ซึ่งปี 2564 ยังมีปัจจัยท้าทายรอบด้าน อาทิ เศรษฐกิจโลกที่ฟื้นตัวช้ากว่าที่คิด ความสามารถในการชำระหนี้ของภาคธุรกิจและครัวเรือนที่ลดลง ปัญหาหนี้ครัวเรือนที่พุ่งสูงขึ้น จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ขยายตัวต่ำกว่าที่ประเมินไว้ และการระบาดระลอกใหม่ของโควิด รวมถึงสถานการณ์ความไม่แน่นอนทางการเมือง

          แนะรัฐดึงกำลังซื้อตปท.ฟื้นตลาด

          นายนณริฏ พิศลยบุตร นักวิชาการอาวุโสจากสถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (ทีดีอาร์ไอ) กล่าวว่า แม้ว่าภาพรวมประเทศไทยจะรับมือกับโควิดได้ดี แต่ในแง่เศรษฐกิจได้รับผลกระทบรุนแรง เนื่องจากไม่มีนักท่องเที่ยวเข้ามาซึ่งรายได้จากการท่องเที่ยวเป็นรายได้หลักที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศไทย เช่นเดียวกันกับตลาดอสังหาฯ ที่ได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อที่หายไปรวม 9 แสนล้านบาท ระหว่างปี 2563-2565 ขณะที่โครงสร้างประชากรไทยเข้าสู่สังคมสูงวัยเป็นปีแรกทำให้กำลังซื้อของคนที่มีศักยภาพที่มีบ้านเริ่มลดลง ทำให้ดีมานด์เข้าสู่ช่วงขาลงและความเสี่ยงของผู้ซื้อมากขึ้นในการผิดชำระหนี้ เนื่องจากหนี้ครัวเรือนเพิ่มขึ้นเป็น 86% ต่อจีดีพีจากปีก่อนอยู่ที่ 79% ต่อจีดีพี

          สะท้อนกำลังซื้ออสังหาฯ ของคนในประเทศลดลงต่อเนื่อง ภาครัฐจึงควรสนับสนุนการดึงกำลังซื้อจากคนต่างประเทศเข้ามาด้วยการขยายโควตาการขายต่างชาติจาก 49% เป็น 60-70% ในโซนพื้นที่อีอีซี หรือทำเลโอเวอร์ซัพพลาย ในระดับราคาที่สูงกว่า 5 ล้านบาทที่ไม่กระทบกับตลาดที่เป็นกลุ่มกำลังซื้อคนไทย จะเป็นการช่วยตลาดอสังหาฯ เติบโตได้ โดยไม่จำเป็นต้องใช้มาตรการภาษีซึ่งไม่ใช่การแก้ปัญหาที่ยั่งยืน

          "การขยายโควตาซื้ออสังหาฯ ของชาวต่างชาติที่มีกำลังซื้อเข้ามาในไทย เริ่มจากคอนโดส่วนสเต็ปต่อไปอาจเป็นบ้าน แต่ต้องมีการศึกษารายละเอียดก่อนที่จะออกมาตรการหรือนโยบายอะไรออกมาให้รัดกุมเพื่อจะไม่กระทบกับคนในประเทศ"

          ทีดีอาร์ไอ คาดว่าตลาดอสังหาฯ จะใช้เวลา 3 ปีในการฟื้นตัวกลับมาเติบโตอีกครั้งในปี 2565 โดยมีปริมาณการซื้อขายที่อยู่อาศัย 403,138 ยูนิต จากปี 2562 ที่มีอยู่ 392,516ยูนิต ปี 2563 คาดว่า ปี 2564 จะมีจำนวน 372,675 ยูนิต

          วิกฤติหนี้ท่วมลากยาวถึงปี65

          นางสาวธัญญลักษณ์ วัชระชัยสุรพล รองกรรมการผู้จัดการ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย กล่าวในงาน "เศรษฐกิจไทย ปี 2564 ฟื้นตัว..บนความไม่แน่นอน" ว่า แม้ปี 2564 เศรษฐกิจไทยจะพลิกกลับมาเป็นบวกจากติดลบ แต่ยังต้องเผชิญกับความกังวลเกี่ยวกับความสามารถชำระหนี้ถดถอย ปัญหาหนี้สูง ทั้งภาระหนี้เอกชนหนี้ครัวเรือนและหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้หรือเอ็นพีแอลที่อยู่ระดับสูงไปจนถึงปี 2565

          "กังวลที่สุดคือ กลุ่มที่เปราะบาง โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่ในกลุ่มที่ต้องช่วยเหลือด้านการเงิน ปัจจุบันมี ราว1ใน4ของพอร์ตสินเชื่อรวมหรือ 26% ซึ่งในนี้เป็นเอสเอ็มอีที่เปราะบางสูงเกือบ 50 % เพราะโควิด-19 ทำให้รายได้ชะลอ ดังนั้นสาเหตุแบบนี้จะต้องเดินหน้ามาตรการช่วยเหลือเฉพาะเจาะจงมากขึ้น"

          ปีหน้าคาดหนี้เสียจะเพิ่มเป็น 3.53 % หรือเกือบ 6 แสนล้านบาท จากสิ้นปีนี้อยู่ที่ 3.35% หรือ 5.4 แสนล้านบาท และอาจเห็นสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำดอกเบี้ยพิเศษ เพื่อช่วยธุรกิจในกลุ่มเปราะบางมากขึ้น รวมถึงการแก้กฎเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อซอฟท์โลนให้สามารถปล่อยกู้ได้มากขึ้น

          นางสาวณัฐพร ตรีรัตน์ศิริกุล ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย กล่าวว่า ศูนย์วิจัยมีการปรับมุมมองจีดีพีปีนี้เป็นติดลบ 6.7% จากคาดติดลบ 10% ปีหน้าเศรษฐกิจไทยจะขยายตัว 2.6%  แต่ยังเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน ตัองมีมาตรการภาครัฐเข้ามาช่วยหนุนเศรษฐกิจต่อเนื่อง คาดไม่ต่ำกว่า 5 แสนล้านบาทในปีหน้า

          นางสาวเกวลิน หวังพิชญสุข ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ศูนย์วิจัยกสิกร กล่าวว่า ในภาคอสังหาฯ ทั้งคอนโดและทาวน์เฮ้าส์มียอดสะสมสูงราว 2 แสนยูนิต  ผู้ประกอบการต้องรอบคอบในการเปิดโครงการใหม่ อาจต้องเผชิญกับภาวะสภาพคล่องตึงตัวมากขึ้น และเผชิญกับต้นทุนที่สูงขึ้นในการระดมทุนในตลาดตราสารหนี้