บุษกร ภู่แส

          กรุงเทพธุรกิจ

          จากการสำรวจของ "เอ็ดมันด์ ไต" พบว่า อุปทานใหม่ของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ไตรมาสสองปี 2564 มี 4,214 ยูนิตเพิ่มขึ้นจากไตรมาสแรก 1,963 ยูนิต แต่ "ลดลง" เมื่อเทียบกับไตรมาสสองปี 2563 มีการเปิดตัว 1,898 ยูนิต และไตรมาสสองปี 2562 มีจำนวนการเปิดตัวสูงถึง 21,993 ยูนิต เป็นผลจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19  กระทบรุนแรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างต่อเนื่อง!!

          นีรนุช กนกวิไลรัตน์ ผู้จัดการด้านงานวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท เอ็ดมันด์ ไต แอนด์ คอมพานี (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า โควิดระลอกแรกผู้ประกอบการ "ปิดสำนักงานขาย" พร้อมกับชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่!  หลังจากนั้นไตรมาสสามปี 2563 เมื่อสถานการณ์ โควิดเริ่มคลี่คลาย ดีเวลลอปเปอร์ปรับกลยุทธ์การตลาดรุกผ่านช่องทางออนไลน์ หรือโซเชียล คอมเมิร์ซมากขึ้น  ซึ่งเป็นไปตามเทรนด์ ผู้ใช้อินเทอร์เน็ตไทยชอปปิงออนไลน์สูงถึง 83% และทำการซื้อสินค้าผ่านมือถือถึง 71% และยังมีแนวโน้มที่จะเพิ่มสูงขึ้นอีกด้วย

          "ปัจจุบันลูกค้าสามารถจองคอนโดผ่านช่องทางออนไลน์ได้ทำให้ผู้ซื้อต่างชาติสามารถเข้าถึงอสังหาฯ ในประเทศไทยได้ง่ายขึ้น ไม่เฉพาะคนไทย เท่ากับว่าผู้ประกอบการสามารถขยายช่องทางขายไปต่างประเทศไทยง่ายขึ้น ทำให้ไตรมาสสามปี 2563 เริ่มมีการเปิดตัวโครงการใหม่ มีจำนวนเพิ่มขึ้นถึง 10,302 ยูนิต"

          อย่างไรก็ตาม ไตรมาสแรกปี 2564 กลับปรับลดลงเหลือ 1,963 ยูนิต เนื่องจากเริ่มมีการแพร่ระบาดโควิดระลอกใหม่  แต่ในไตรมาสสอง จำนวนยูนิตที่เปิดตัวขยับขึ้นมา 4,214 ยูนิต ส่วนหนึ่งเป็นเพราะบางโครงการที่เปิดตัวในไตรมาสแรกปีนี้เป็นโครงการที่มีจำนวนห้องหลายยูนิต บางโครงการ 1,000 ยูนิต ส่วนใหญ่ จะเป็นคอนโดเกรดซี ส่วนคอนโดเกรดเอ มีเพียง 1 โครงการที่เปิดตัวในไตรมาสที่สองคือ "ไรส์ เจริญนคร ลักซ์ นีโอ คลาสสิค" เป็นคอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยา ชื่อเดิม "อิมเพรสชั่น เจริญนคร" ผู้พัฒนาโครงการ ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ สูง 22 ชั้น จำนวน 170 ยูนิต ราคา 180,000 ต่อตร.ม. เจาะกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยแบบครอบครัว ด้วยจุดขายยูนิตละ 2 ห้องนอน

          "จำนวนโครงการที่เปิดตัวในไตรมาสสอง ปีนี้ ส่วนใหญ่จับกลุ่มคนทำงาน และนักลงทุน คนไทยที่ซื้อเพื่อขายต่อหรือปล่อยเช่า เมื่อเศรษฐกิจดีขึ้น และจากตลาดคอนโดที่เริ่มชะลอตัวตั้งแต่ปี 2562-2563 ทำให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่โฟกัสบ้านจัดสรร และลดจำนวนการเปิดตัวโครงการคอนโดในปีนี้ หันจับตลาดที่มีกำลังซื้อน้อย และปานกลาง ด้วยการเปิดตัวเซกเมนต์ราคาไม่แพง (affordable price) กลุ่มกำลังซื้อน้อยสามารถซื้อได้"

          สำหรับอัตราการจองคอนเปิดตัวใหม่ในไตรมาสสองที่ผ่านมา เฉลี่ย 33.1% เพิ่มขึ้นจากไตรมาสแรกอัตราการจอง 31.7% เพราะโครงการที่เปิดตัวในไตรมาสสอง ส่วนหนึ่งขายได้ถึง 80-90% จากการลงสนามเซกเมนต์ ราคาไม่แพงของรายใหญ่ อาทิ แสนสิริ โนเบิล พฤกษา ออริจิ้น ราคาที่เข้าถึงทำให้เกิด ยอดจองเร็ว (Presale) อาทิ เดอะมูฟ คอนโด ของแสนสิริ

          "การจองคอนโดปัจจุบันไม่จำเป็นใช้เงิน เยอะเหมือนสมัยก่อน ทำให้ลูกค้าตัดสินใจง่าย ยิ่งเป็นแบรนด์ที่มีความน่าเชื่อถือ โลเกชั่นดี และราคาไม่แพง ตร.ม.ไม่ถึงแสน ลูกค้า จับต้องได้ ยอดจองจึงเร็วกว่าปกติ "

          ส่วนราคาขายคอนโดนเกรดเอ ระดับลักชัวรี และซูเปอร์ลักชัวรี ที่มีราคาตั้งแต่ 150,000 บาท ต่อตร.ม.ขึ้นไป ในไตรมาสสองมีแค่ไรส์ เจริญนคร ลักซ์ นีโอ คลาสสิค ที่มีราคาเฉลี่ย 180,000 บาท ต่อตร.ม. โครงการเดียว จากไตรมาสแรกมีการเปิดตัวหลายโครงการทำให้ราคาคอนโด ไตรมาสแรกเฉลี่ยอยู่ที่ 240,000 บาท ต่อตรม. ทั้งนี้เนื่องจากบรรยากาศของตลาดไม่เอื้อกับการเปิดตัวโครงใหม่ ที่เป็น โครงการหรูที่อยู่ใจกลางเมืองทำให้ราคา ปรับตัวลดลง

          "แนวโน้มของตลาดคอนโดในปีนี้ จะได้รับผลกระทบจากมาตรการล็อกดาวน์และคำสั่งปิดแคมป์ก่อสร้างในกรุงเทพฯ และปริมณฑล  ทำให้การสร้างคอนโดไม่เสร็จได้ทัน ตามเวลาที่กำหนด หรือแม้ว่าจะสร้างเสร็จตรงเวลาได้แต่ผู้ประกอบการจะเลื่อนเปิดตัวโครงการในไตรมาสสามและสี่ออกไปก่อน ไม่ว่าจะเป็นโครงการเกรดเอหรือระดับแมส ที่มีราคาตร.ม.ละ 70,000-80,000 บาท ในพื้นที่รอบนอก คาดว่าโครงการคอนโดเปิดตัวใหม่ ในปีนี้เทียบปี 2563 ลดลง 25-30%"

          เวลานี้ตลาดเต็มไปด้วยปัจจัยลบ!!  ไม่ว่าจะ จำนวนสต็อกที่ค้างอยู่จำนวนหนึ่ง  บรรยากาศไม่เอื้อต่อการซื้อและลงทุน ผู้บริโภค ระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น เพราะไม่มั่นใจต่อเศรษฐกิจ จาก "วิกฤติโควิด" ที่ไม่รู้ว่าจะยืดเยื้อยาวนานแค่ไหน? แนวโน้มผู้ติดเชื้อใหม่เพิ่มมากขึ้นต่อเนื่องทุกวัน สถานการณ์นี้ ยิ่งนานก็ยิ่งมีผลกับสภาพเศรษฐกิจและ กำลังซื้อผู้บริโภคที่อ่อนแอลง กระทบเป็นลูกโซ่ต่อธุรกิจ และการใช้ชีวิต