บุษกร ภู่แส

          กรุงเทพธุรกิจ

          เริ่มต้น ปี 2565 ธุรกิจอสังหาฯ มองว่าจะเป็นอีกปีที่มีความท้าทาย หลังจากเริ่มเห็นสัญญาณหลายอย่าง ที่น่ากังวล ไม่ว่าจะป็นการแพร่ระบาดของไวรัสกลายพันธุ์โอมิครอน ที่อาจจะลุกลามทำรัฐต้องใช้มาตรการล็อกดาวน์ หรือว่านโยบายรัฐ ที่ต้องการหนุนคนซื้อรถยนต์พลังงานไฟฟ้า

          นราทร ธานินพิทักษ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดนครราชสีมา กล่าวว่า ภาพรวมสถานการณ์อสังหาฯ ปีนี้ ยังคงมีปัจจัยเสี่ยงอยู่หลายประการที่น่ากังวล

          แม้ว่าตลาดจะมีปัจจัยบวกจาก การทีรัฐต่ออายุมาตรการ ลดค่าโอน- จดจำนองเหลือ 0.01% ถึงวันที่ 31ธ.ค.2565 แต่ยังคงเป็นเพดานราคาเดิมคือไม่เกิน 3 ล้านบาท ทำให้ไม่สามารถขยายกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อได้

          ขณะที่การผ่อนคลายมาตรการแอลทีวีของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ไปถึงสิ้นปี 2565 เห็นว่า ออกมาช้าไป ทำให้ไม่มีผลที่แรงพอจะกระตุ้นแรงซื้อได้มากนัก

          ส่วนปัจจัยเสี่ยงที่เห็นว่าน่ากังวล เพราะมีความรุนแรงมากกว่า เริ่มจากสถานการณ์แพร่ระบาดของโควิด-19 สายพันธุ์โอมิครอน ที่กระจายตัวรวดเร็ว และเริ่มมีการยกระดับมาตรการควบคุม ทำให้มีความกังวลว่าจะมีผลทำให้รัฐบาลออกมาตรการล็อกดาวน์เพื่อสกัดการแพร่ระบาด ส่งผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจในทุกเซกเตอร์

          ขณะเดียวกันก็ยังมีความกังวลในเรื่องของมาตรการส่งเสริมการใช้รถยนต์พลังงานไฟฟ้า (EV) ที่เห็นว่าจะส่งผลกระทบกับธุรกิจอสังหาฯ เพราะกลุ่มคน ที่ซื้อรถกับซื้อบ้านเป็นกลุ่มเดียวกัน โดยเฉพาะกลุ่มชนชั้นกลางที่มีรายได้จำกัด ต้องเลือกระหว่างรถหรือบ้าน เป็นประเด็นที่จับตาดูอยู่ เพราะหากมาตรการอสังหาฯ ไม่แรงพอที่จะจูงใจให้คนซื้อที่อยู่อาศัย คนเปลี่ยนใจไปซื้อรถแทนที่ซื้อบ้าน เพราะกำลังซื้อมีจำกัด

          ดังนั้นจึงอยากให้รัฐสนับสนุนมาตรการกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาฯ สำหรับผู้ที่มีรายได้ปานกลางในระยะสั้นช่วง 3 เดือนแรกก่อน เพราะที่ผ่านมามาตรการส่งเสริมธุรกิจอสังหาฯ ไม่มีความชัดเจน มีแค่เป็นเพียงแค่ต่อมาตรการเดิมที่มีอยู่เท่านั้น

          "แม้ว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดผ่านมาแล้ว 2 ปี แต่จากการที่ลากยาวยิ่งสร้างความกังวลสำหรับคนที่ทำธุรกิจ ที่คำนึงถึงหลายเรื่อง เพราะการทำแผนธุรกิจต้องรัดกุม คอนเซอร์เวทีฟมากขึ้น จากที่หลายโครงการเตรียมที่เปิดตัวโครงการใหม่ต้นปีนี้คงต้องชะลอไปก่อน"

          นราทร ระบุว่า จากสถานการณ์ ดังกล่าวน่าจะมีผลต่อกระแสเงินสดของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในไม่ช้า เนื่องจาก 2-3 ปี ที่ผ่านมาหลายคนพยายามตัดลดต้นทุนที่ไม่จำเป็นเพื่อลดรายจ่ายต่างๆ เพื่อให้ธุรกิจเดินต่อไปได้ จึงมีความเป็นไปได้ที่อาจต้องลดจำนวนคนลงอีก และหันไปใช้เทคโนโลยีเข้ามาช่วย ในการดำเนินธุรกิจมากขึ้น โดยการหันไปใช้ แพลตฟอร์มดิจิทัลในการขายเข้ามาเสริม การใช้โซเซียลมีเดีย และช่องทางทางออนไลน์มากขึ้น ซึ่งเป็นทิศทางการทำธุรกิจ อสังหาฯในอนาคต

          "หลักการพื้นฐานคงหนีไม่พ้น การบริหารซัพพลาย เมื่อมียอดขาย ยอดจองและยอดโอนแล้วค่อยเพิ่ม ซัพพลายใหม่ออกมาแต่อย่างน้อยการ ผ่อนคลายมาตรการแอลทีวีของธปท. ที่ออกมาน่าจะช่วยได้แต่ยังไม่ชัด เพราะธนาคารพาณิชย์ยังคงเข้มงวดมาตรการปล่อยสินเชื่ออยู่ เนื่องจากปัญหา NPL และกำลังซื้อของคนซื้อบ้านก็ยังมีอยู่ มาตรการเครดิตบูโรจะกระทบต่อการพิจารณาอนุมิติสินเชื่อ"

          สำหรับวิธีการรับมือของผู้ประกอบการ ต้องบริหารดีมานด์-ซัพพลายให้สมดุล โดยเฉพาะซัพพลาย และกลุ่มคนที่ซื้อ จองมีคุณสมบัติที่สามารถกู้ผ่านไหม เพื่อสามารถบริหารจัดการกระแสเงินสดได้อย่างมีประสิทธิภาพ และลดค่าใช้จ่ายด้วยการใช้ดิจิทัล ทรานฟอร์เมชั่น โดยลดจำนวนพนักงานขาย หรือพนักงานในออฟฟิศลง ส่งผลให้แพลตฟอร์แอพลิเคชั่น  เข้ามามีบทบาทเพิ่มขึ้น ในการซื้อบ้านหรือค้นหาที่อยู่อาศัย

          "ปีนี้ผู้ประกอบการจะต้องปรับตัวเข้ากับสถานการณ์รายไตรมาส และต้องวางแผนระยะสั้น กลาง ยาวไว้ล่วงหน้า โดยเฉพาะช่วงนี้ต้องจับตาดูเป็นพิเศษทั้งโอมิครอน และนโยบายอีวีจะส่งผล กระทบเหมือนโครงการรถคันแรก โดยในช่วงเวลานั้นใช้วิธีลดภาษีธุรกิจเฉพาะออกมาช่วยอสังหาฯ"

          นราทร กล่าวว่า อสังหาฯ เป็น ธุรกิจที่มีต้นน้ำและปลายน้ำยาว มีหลายธุรกิจมาเกี่ยวข้องและสร้างเม็ดเงิน หมุนเวียนมหาศาลและมีผลทำให้จีดีพี เติบโต จึงอยากให้รัฐเข้ามาช่วยกระตุ้น ตลาด เพราะปัจจุบันกำลังซื้อค่อนข้าง เปราะบาง โดยเฉพาะกำลังซื้อใน ต่างจังหวัด ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มเรียลดีมานด์มากกว่า เมื่อเทียบกรุงเทพฯที่ยังมีกลุ่มนักลงทุน

          สำหรับโคราชอยากให้เกิดระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกเฉียงเหนือ หรือ Northeastern Economic Corridor : NeEC  ขึ้นในจังหวัดขอนแก่น นครราชสีมา อุดรธานี และหนองคายเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยนำโมเดล เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ อีอีซีมาใช้ เพราะการที่ผลักดันให้ประเทศเดินไปข้างหน้าเร็วขึ้น

          "ใช้วิธีก็อปบี้และดีเวลลอปจะเร็วกว่า โดยดูว่าอีอีซีเขามีข้อดีอะไร ข้อเสียตรงไหน แล้วนำมาปรับใช้ เพราะถ้ารอศึกษาข้อมูล อาจจะไม่ทันการณ์ ทำให้แข่งขันกับประเทศเพื่อนบ้านลำบาก"