อสังหาริมทรัพย์

          ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ที่เพิ่งเข้ารับตำแหน่งมาไม่กี่เดือนก็เริ่มสร้างความหวั่นไหวให้กับเจ้าของที่ดินหรือนายทุนต่างๆ พอสมควร โดยเฉพาะเรื่องของการพิจารณาแก้ไขผังเมืองกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ที่ก่อนหน้านี้วางแผนจะประกาศใช้ปี พ.ศ.2566 เพราะผ่านการพิจารณา ผ่านการประชาพิจารณ์ รวมไปถึงปรับแก้กันมาหลายรอบแล้ว แต่ทาง ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครมองว่ายังไม่ได้ ส่งเสริมหรือสนับสนุนการใช้ประโยชน์บนที่ดินได้แบบเต็มศักยภาพ ซึ่งเรื่องนี้คงต้องรอต่อไปว่า จะสามารถแก้ไขอะไรได้บ้างหรือไม่

          แต่เรื่องที่ดูแล้วทางผู้ว่าราชการ และทีมงานให้ความสนใจเป็นพิเศษ คือ เรื่องของการพิจารณาที่ดินบางแปลงในทำเลต่างๆ ที่ใช้ประโยชน์ไม่เหมาะสมกับศักยภาพของที่ดิน

          ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เห็นที่ดินหลายๆ แปลงในหลายๆ ทำเลมีการใช้ประโยชน์บนที่ดินของตนเองในแบบแปลกๆ เช่น ที่ดินติดหรือใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าที่ก่อนหน้านี้เป็นที่ดินรกร้างว่างเปล่า วัชพืชขึ้นปกคลุมจนไม่เห็นสภาพที่ดินมายาวนาน กลับกลายเป็นสวนเกษตร หรือมีการเพาะปลูกพืชหลายประเภทภายในที่ดินทั้งการปลูกแบบปกติทั่วไป และปลูกในกระถางขนาดใหญ่ ที่เห็นได้ชัดเจนและมีการพูดถึงกันต่อเนื่อง คือ การปลูกมะนาว กล้วย มะพร้าว หรือพืชผักสวนครัวต่างๆ ซึ่งเป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินได้แบบไม่เต็มศักยภาพของที่ดินปัจจุบัน

          จริงอยู่ที่เจ้าของที่ดินมีสิทธิ์เหนือที่ดินของตนเอง แต่การประกาศใช้ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 ซึ่งรัฐบาลให้เหตุผลว่าต้องการให้ที่ดินทุกแปลงได้ใช้ประโยชน์ และเป็นการสร้างความเท่าเทียม "คนมีที่ดินมาก" ก็ต้องเสียภาษีที่ดินมากไม่ใช่ไม่มีต้นทุนแบบก่อนหน้านี้ เพียงแต่เจอสถานการณ์โควิด-19 ทำให้ต้องลดหย่อนภาระภาษีที่ดินฯ ออกไป 2 ปี จนล่าสุดการประกาศใช้พระราชกฤษฎีกากำหนดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2564 ทำให้เห็นได้ชัดเจนว่าที่ดินหลายแปลงเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ไปเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม แม้ว่าจะเป็นที่ดินในพื้นที่ใจกลางเมือง อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าหรือติดกับสถานีรถไฟฟ้าเลยก็มี

          ปัจจัยที่ผลักดันให้เจ้าของที่ดินหลายๆ แปลง รีบปรับที่ดินของตนเองเป็น  "สวนมะนาว สวนกล้วย เลี้ยงวัว หรือเพื่อการเกษตรกรรมต่างๆ" แทนที่จะปล่อยให้รกร้างแบบที่ผ่านมา เพราะว่า อัตราภาษีที่ดินและ สิ่งปลูกสร้างของที่ดินรกร้างว่างเปล่า และที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมนั้น แตกต่างกันค่อนข้างมาก

          "เจ้าของที่ดิน" เลยเลือกที่จะเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินของตนเองเป็นเพื่อการเกษตรกรรม เพื่อลดภาระภาษีลงมาจากที่ควรจะต้องจ่ายจริงหากปล่อยทิ้งไว้ไม่ใช้ประโยชน์ จากที่ต้องจ่ายภาษีที่ดินฯ 3,000 บาท สำหรับที่ดินมูลค่า 1 ล้านบาท จะลดลงมาเหลือเพียง 100 บาทต่อที่ดินมูลค่า 1 ล้านบาท

          โดย "การทำเกษตรกรรม" ก็ต้องอ้างอิงจากประกาศกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย เรื่อง หลักเกณฑ์การใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม ที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา ปี พ.ศ.2563 ซึ่งจะระบุว่าต้องปลูกพืชชนิดนี้กี่ต้นต่อที่ดิน 1 ไร่จึงจะสามารถระบุได้ว่าเป็นการใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรกรรม เช่น กล้วยหอม 200 ต่อ 1 ไร่ มะนาว 50 ต้นต่อ 1 ไร่ มะพร้าว 20 ต้นต่อ 1 ไร่ เป็นต้น หรือถ้าจะเลี้ยงวัวก็ต้องมีโรงเรือนขนาด 7 ตารางเมตรต่อวัว 1 ตัว และวัว 1 ตัวต่อที่ดิน 5 ไร่ ซึ่งรายละเอียดจะอยู่ในประกาศฉบับนี้ทั้งหมด เจ้าของที่ดินที่ปรับที่ดินของตนเองมาใช้เพื่อการเกษตรกรรมจะอ้างอิงจำนวนพืช สัตว์และรายละเอียดต่างๆ ตามประกาศฉบับนี้ทั้งหมด เพื่อที่จะได้ระบุว่าที่ดินของตนเองเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร ให้ความเห็นต่อการบริหารที่ดินรกร้างว่า ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ที่ดินหลายๆ แปลงในทำเลดีๆ ใกล้สถานีรถไฟฟ้า หรืออยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง หรือที่ดินหลายๆ แปลงในชุมชนที่มีความเจริญแล้ว เปลี่ยนเป็นที่ดิน เพื่อการเกษตรกรรม ซึ่งเมื่อผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร คนปัจจุบัน เห็นและเริ่มมีกระแสสังคมออกมา ให้ทางกรุงเทพมหานครในฐานะหน่วยงานที่มีอำนาจในการจัดเก็บภาษีที่ดินฯในกรุงเทพมหานครพิจารณาเรื่องนี้แบบเข้มข้นมากกว่าที่เคย เนื่องจากที่ดินหลายแปลงอยู่ในมือของนายทุนใหญ่ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ หรือคนมีฐานะอยู่แล้ว การเสียภาษีที่ดินฯ ตามอัตราที่ควรจะเป็นก็ไม่น่าเสียหายอะไร แต่มาเปลี่ยนการใช้ประโยชน์เป็นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม เพื่อลดอัตราภาษีลงแบบมากมายแบบนี้ ดูแล้วเป็น "การเลี่ยงภาษี" แบบชัดเจน และขัดกับความเป็นจริงในเรื่องของ "ราคาซื้อขายที่ดิน" และศักยภาพของที่ดินไปทันที

          ซึ่งเรื่องนี้ ผู้ว่าราชกรุงเทพมหานครเอง ก็มีการดำเนินการสอบถามไปยังคณะกรรมการวินิจฉัยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งมีปลัดกระทรวงการคลังเป็นประธาน ในกรณีที่ทางกรุงเทพมหานครพิจารณาแล้วเห็นว่า ที่ดินแปลงใดไม่สมควรเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมจะ เก็บภาษีที่ดินฯ ในอัตรา 0.15% แทนที่จะเป็น 0.01% โดยอัตราภาษี 0.15% เป็นอัตราเพดานภาษีสูงสุดของที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม ไม่ใช่เก็บในอัตราภาษีที่ดินที่ปล่อยให้ที่ดินรกร้างว่างเปล่า

          สำหรับทำเลที่อาจจะอยู่ในความสนใจของกรุงเทพมหานคร ได้แก่

          1.ที่ดินในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ของกรุงเทพมหานคร ซึ่งคิดว่าครอบคลุมที่ดินทุกแปลงใน CBD ไม่ได้จำเพาะเจาะจงลงไปว่าเป็นที่ดินในทำเลใด หรือเฉพาะที่ดินที่อยู่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าเท่านั้น เพราะที่ดินใน CBD นั้นมีศักยภาพสูง แม้ว่าจะไม่ได้อยู่ในผังเมืองสีแดง (พาณิชยกรรม) ก็ตาม ราคาที่ดินก็สูงกว่าที่ดินที่มีลักษณะหรือศักยภาพใกล้เคียงกันในทำเลอื่นๆ

          2.ที่ดินที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว ซึ่งค่อนข้างชัดเจนว่า ที่ดินในทำเลหรือพื้นที่เหล่านี้ มีศักยภาพสูงเกินกว่าจะนำมาเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม อีกทั้งทำเลเหล่านี้มีการพัฒนาเปลี่ยนแปลงมามากกว่า 20 ปีแล้ว

          3.ที่ดินที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง ปัจจุบันเห็นการก่อสร้างของเส้นทางรถไฟฟ้าหลายเส้นทางแล้ว และเห็นการเปลี่ยนแปลงทั้งในเรื่องของราคาที่ดิน และโครงการต่างๆ เกิดขึ้นในพื้นที่เหล่านี้ชัดเจนแล้ว จึงเป็นไปได้ยากที่จะมีที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมอยู่

          4.ที่ดินที่อยู่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ที่มีแผนจะก่อสร้างในอนาคต ที่ดินในทำเลเหล่านี้รอแค่เวลาที่ เส้นทางรถไฟฟ้าก่อสร้างเท่านั้น แต่ราคาที่ดิน และ การเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นแล้ว หลายทำเลมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่เกิดขึ้นมากมาย และผู้ประกอบการเข้าไปซื้อที่ดินเพื่อรอการพัฒนาแล้ว

          5.ที่ดิน ที่อยู่ผังเมืองที่มีการเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางที่ดีขึ้นในอนาคต ผังเมืองกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ที่ประกาศออกมาก่อนหน้านี้ 1-2 ปี แสดงให้เห็นชัดเจนเลยว่า ที่ดินหลายทำเลมีศักยภาพสูงขึ้น ทั้งในเรื่องของการใช้ประโยชน์บนที่ดิน และศักยภาพในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่

          เจ้าของที่ดินหลายแปลงที่เป็นนายทุน หรือ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เลือกที่จะไม่ลงทุน พัฒนาใดๆ บนที่ดินของตนเอง เพราะว่าต้องการความชัดเจน หรือทิศทางในการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ก่อน การลงทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินตนเองตามข้อกำหนดในผังเมืองปัจจุบัน อาจจะไม่ได้ตอบโจทย์การพัฒนาได้สูงสุด

          ดังนั้น การรอสัก 1-2 ปีอาจจะสร้างรายได้ที่ได้มากกว่าเดิม 1-2 เท่าก็เป็นไปได้ ช่วงระหว่างรอก็เลือกที่จะปรับเปลี่ยนที่ดินเป็นการใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรกรรมหรือแบ่งแปลงออกเป็นแปลงย่อยๆ จำนวนมากเพื่อเลี่ยงภาษีที่ดินฯ และภาษีอื่นๆ รวมไปถึงค่าโอนกรรมสิทธิ์ด้วย ปัจจัยหลักที่ที่ดินหลายแปลงเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ เป็นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม เพราะว่า เจ้าของที่ดินยังไม่ต้องการพัฒนาที่ดินตอนนี้ รอผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ หรือไม่ได้ต้องการพัฒนาโครงการใดๆ บนที่ดินของตนเองอยู่แล้ว เพียงแต่ยังขายไม่ได้เท่านั้น จึงต้องเปลี่ยนมาเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมซึ่งการขายไม่ได้นั้น อาจจะเป็นเพราะว่าที่ดินแปลงใหญ่เกินไป ราคาที่ดินสูง หรือทางเข้า-ออกกับขนาดของที่ดินไม่สอดคล้องกัน

          อนึ่ง เจ้าสัวเจริญ มีที่ดินแปลงงามผืนใหญ่เนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 100 ไร่บริเวณเกษตร-นวมินทร์ ซึ่งก่อนหน้านี้มีแผนที่จะพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส มูลค่าลงทุนหลายพันล้านบาท แต่ด้วยภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัว การระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ทำให้ต้องเบรกพัฒนาโครงการ ประกอบกับการบังคับใช้เก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้ทางเจ้าของที่ดิน ต้องปรับบริหารที่ดินให้เหมาะสม โดยมีความเคลื่อนไหว ได้มีการแบ่งที่ดินออกเป็นแปลงยิบย่อย ที่ดินหน้ากว้างไม่มาก ทำให้ศักยภาพของที่ดินแปลงดังกล่าวน้อยลง ซึ่งจะส่งผล ต่อราคาและไม่เป็นภาระในเรื่องการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจำนวนมากลดค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ฯ

          ผู้สื่อข่าวรายงานถึงความเคลื่อนไหวระหว่างกรุงเทพมหานครกับกระทรวงการคลัง ในการดำเนินการเก็บภาษีที่ดินรกร้างว่า แม้จะมีการหารือระหว่างทั้งสองหน่วยงานใหญ่ แต่การประกาศจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นกรอบที่วางแนวทางให้จัดเก็บภาษีทั่วประเทศ ทำให้ไม่สามารถเลือกปฏิบัติได้ และหากดำเนินการในลักษณะที่จะมีการยกเว้นนั้น จะกลายเป็นประเด็น "คำถาม" ที่จะถูกหยิบยกขึ้นมาเปรียบเทียบกับบางพื้นที่ได้ แต่หากจะนำไปสู่การแก้ไขกฎหมายนั้น จะต้องใช้เวลาที่นาน

          ซึ่งตามวัตถุประสงค์ของการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อให้ท้องถิ่นเป็นผู้ดำเนินการจัดเก็บ และนำรายได้ไปพัฒนาเพื่อให้เกิดความเจริญในแต่ละพื้นที่ ลดภาระเรื่องงบประมาณจากส่วนกลาง

          ราคาประเมินที่ดินใหม่ทั่ว ปท.เพิ่มขึ้นร้อยละ 8

          นอกจากนี้ ยังมีประเด็นเกี่ยวกับการประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่รอบปี 2566-2569 ซึ่งทางกรมธนารักษ์เตรียมที่จะประกาศใช้ในปี 2566 โดยภาพรวมแล้วราคาที่ดินทั่วประเทศปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 8% สูงสุดยังเป็นพื้นที่ทำเลกลางเมืองแนวรถไฟฟ้า

          "หากมีพื้นที่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ ก็อาจทบทวนราคาใหม่ในระหว่างรอบปี เช่น สยามสแควร์ที่ราคาตลาดอยู่ที่ตารางวาละ 3.5 ล้านบาท สูงกว่าราคาที่กรมประเมินอยู่ที่ตารางวาละ 1 ล้านบาท แต่เป็นราคาเฉพาะพื้นที่ถ้าปรับต้องออกประกาศใหม่ และต้องหารือกรุงเทพมหานครด้วย เพราะเป็นผู้เก็บภาษีที่ดิน ส่วนภาษีลาภลอย หากจะมีการเดินหน้าคงต้องกลับมาดูราคาประเมินใหม่ เพื่อเตรียมพร้อมเช่นกัน" นายประภาศ คงเอียด อธิบดีกรมธนารักษ์ กล่าวก่อนหน้านี้ดังนั้น บทสรุปของเรื่องนี้ ยังไม่รู้ว่าจะออกมาในรูปแบบใด ยังต้องติดตาม และรอคอยต่อไปจนกว่าทางกรุงเทพมหานครจะประกาศแนวทางในการจัดการปัญหาที่พวกเขาเป็นคนยกประเด็นนี้ขึ้นมาเอง แต่ถึงแม้ว่าจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตรา 0.15% ของมูลค่าที่ดิน เจ้าของที่ดินที่เป็นนายทุนใหญ่ก็คงไม่ได้เดือดร้อนมากเท่าไหร่ สุดท้ายแล้วยังไม่รู้ว่าทางกรุงเทพมหานครจะทำอะไรกับเรื่องนี้ได้หรือไม่ คงต้องติดตามต่อไป 

          กรมที่ดิน แจงจัดเก็บรายได้ 9 เดือนแรก 7.1 หมื่นล.

          ผู้สื่อข่าวรายงานจากกรมที่ดินถึงภาพรวมการให้บริการประชาชนและปริมาณการจัดเก็บรายได้ ของสำนักงานที่ดินทั่วประเทศ ปีงบประมาณ พ.ศ.2565 (1 ตุลาคม 2564-30 มิถุนาย 2565) ว่า มีประชาชนมาติดต่อใช้บริการต่างๆ ณ สำนักงานที่ดินทั่วประเทศ 9,483,494 ราย เปรียบเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีงบประมาณ พ.ศ. 2564 เพิ่มขึ้น 174,533 ราย หรือร้อยละ 1.87

          ส่วนการจัดเก็บรายได้ ค่าธรรมเนียมประเภทต่างๆ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ จัดเก็บได้ 71,453,134,734 บาท เพิ่มขึ้น 1,755,302,856 บาท หรือร้อยละ 2.52 ซึ่งการจัดเก็บรายได้ในช่วงนี้ ข้อมูล ณ วันที่ 8 สิงหาคม 2565 แบ่งออกเป็นประเภท ได้ดังนี้

          1. ค่าธรรมเนียมประเภทต่างๆ 22,804.06 ล้านบาท รายได้เข้ารัฐ 364.55 ล้านบาท และรายได้นำส่งท้องถิ่น 22,439.5 ล้านบาท

          2. ค่าภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย 19,154.47 ล้านบาท

          3. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 25,368.45 บาท แบ่งเป็นภาษีธุรกิจเฉพาะเรียกเก็บ เพื่อกรมสรรพากร (3%) 23,046.97 ล้านบาท และภาษีธุรกิจเฉพาะเรียกเก็บ เพื่อรายได้ ส่วนท้องถิ่น (0.3%) 2,321.47 ล้านบาท

          4. ค่าอากรแสตมป์ 4,126.15 ล้านบาท รวมทั้งสิ้น 71,453.13 ล้านบาท และหากพิจารณาการจัดเก็บรายได้ พบว่าภาพรวมใน 9 เดือนแรกของปีงบประมาณ พ.ศ.2565 จัดเก็บรายได้ส่วนใหญ่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในเดือน ธ.ค.64 จัดเก็บรายได้สูงถึง 11,160.98 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ5.60 เนื่องจากอยู่ในมาตรการ ลดค่าธรรมเนียมการโอนฯและจดจำนอง เหลือรายการละร้อยละ 0.01 เป็นปีสุดท้าย (ก่อนขยายมาตรการมาสิ้นสุดปี 65) ขณะที่ในเดือน พ.ค.65 จัดเก็บรายได้มากที่สุด ทำได้ 7,938.73 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1,221.7 ล้านบาท หรือร้อยละ 18.19

          อย่างไรก็ดี ยังคงเหลือตัวเลขการจัดเก็บรายได้ที่ยังไม่แจ้งเข้าสู่ระบบของ กรมที่ดินอีก 3 เดือน คือ ก.ค., ส.ค. และก.ย. ซึ่งจะสิ้นสุดปีงบประมาณ พ.ศ.2565 คาดว่ารวมแล้วทั้งปีงบประมาณฯน่าจะจัดเก็บรายได้ไม่ต่ำกว่า 90,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นระดับที่ใกล้เคียงกับปีงบประมาณ พ.ศ. 2563 และ 2564 แต่ต่ำกว่าที่เคยจัดเก็บรายได้สูงถึง 1.08 แสนล้านบาทก่อนเกิดโควิด-19

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาส 4 ปี 2565 น่าจะเป็นไตรมาสที่น่าจะเติบโตได้ดีต่อเนื่องจากไตรมาสที่ผ่านมา เนื่องจากยังอยู่ในช่วงผ่อนเกณฑ์มาตรการ LTV และการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯและจดจำนอง เหลือรายการร้อยละ 0.01 ถึงสิ้นปี 65 เช่นกัน

          "มองว่า เรื่องการต่อมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯไปปีถัดไป เป็นสิ่งที่น่าจะจำเป็นอยู่" ดร.วิชัยกล่าว