เมื่อทนแรงเสียดทานวาทกรรม "ขายชาติ" ไม่ไหว ในที่สุด "รัฐบาลประยุทธ์" ยอมถอนมติคณะรัฐมนตรี (ครม.) เพิ่งตีตราประทับได้เมื่อวันที่ 25 ตุลาคม 2565

          ว่าด้วยเรื่องร่างกฎกระทรวงการได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของคนต่างด้าวตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ การลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย พ.ศ. ... ซึ่งยกร่างขึ้นใหม่ให้ "ต่างชาติ" 4 กลุ่มมีศักยภาพ ซื้อที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ เพื่อการอยู่อาศัย ภายใต้เงื่อนไขนำเงินไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาทมาลงทุนใน 3 ปี

          แม้หน้าฉาก รัฐบาลจะบอกว่าการถอนสมอในครั้งนี้ เพื่อนำกลับไปพิจารณาให้รอบคอบ รัดกุม แต่ใน "ทางลับ" ว่ากันว่า เป็นการถอยเพื่อ "ปิดฉาก" ร่างกฎกระทรวงเวอร์ชั่นใหม่ เหมือนไม่เคยมีการพูดถึงกันมาก่อน เพราะกฎกระทรวงฉบับเดิมปี 2545 ยังใช้มาถึงปัจจุบัน หากรัฐบาลไม่จุดพลุขึ้นมาอีกครั้ง คนก็ลืมไปแล้วว่า "ต่างชาติซื้อที่ดินไทย" ได้ 1 ไร่มาเป็นระยะเวลา 20 ปีแล้ว

          ต้นสายปลายเหตุเกิดจาก "รัฐบาล" กำลังตีปีบมาตรการวีซ่าระยะยาว หรือ Long-Term Resident Visa (LTR Visa) ให้สิทธิพิเศษแก่นักลงทุนต่างชาติมีศักยภาพสูง 4 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มประชากรที่มีความมั่งคั่งสูง กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ กลุ่มที่ต้องการงานจากประเทศไทย และกลุ่มผู้เชี่ยวชาญพิเศษอยู่ไทยระยะยาว 10 ปี

          โดยมองว่าไหนๆ ต่างชาติได้สิทธิ LTR แล้ว อาจจะสนใจซื้อที่อยู่อาศัย ประกอบกับมีกฎกระทรวงเดิมอยู่แล้ว จึงน่าจะผลักดันเรื่องนี้ได้อย่างสะดวกโยธิน จึงปรับเงื่อนไขใหม่ล้อไปกับกรอบกฎกระทรวงเดิม เพิ่มเติมคือเจาะจงต่างชาติ 4 กลุ่ม ลดเวลาลงทุนจาก 5 ปี เหลือ 3 ปี ให้จูงใจมากขึ้น หวังกระตุ้นการลงทุนและเศรษฐกิจผ่านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

          แต่เมื่อกระแส "ขายชาติ" จุดติด จึง "แท้ง" ก่อนกำหนดคลอด กลับไปใช้เงื่อนไขเดิม ส่วนจะมีต่างชาติมาขอให้สิทธิเพิ่มจาก 20 ปี มี 8 ราย เป็นรายที่ 9 หรือไม่ คงต้องติดตาม เพราะไม่ว่าจะเป็นเงื่อนไขเก่าหรือใหม่ ก็ไม่ง่ายอย่างที่คิด ต้องผ่านอนุมัติเป็นรายกรณี ไม่ได้เหมา ยกเข่งอย่างที่กังวล

          ด้านความเคลื่อนไหวของภาคอสังหาริมทรัพย์ "มีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ" นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งที่ผ่านมาพยายามผลักดันแพคเกจใหม่ให้ต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการบ้านจัดสรรได้ 49% ของจำนวนพื้นที่โครงการ ในกรุงเทพฯ เนื้อที่ 50 ตร.ว.ถึง 1 ไร่ ราคา 5-100 ล้านบาท และต่างจังหวัด เนื้อที่ 50 ตร.ว.ถึง 1 ไร่ ราคา 3-30 ล้านบาท โดยมีเงื่อนไขล้อกับกฎกระทรวงใหม่ ไม่เกินรายละ 1 ไร่ ห้ามจำหน่ายหรือโอนกรรมสิทธิ์ใน 3 ปี และได้ LTR Visa โดยอัตโนมัติ

          แต่พลันที่ "รัฐบาล" ไม่สามารถก้าวข้ามวาทกรรมขายชาติได้ ในส่วนของสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย "มีศักดิ์" บอกว่า ในการประชุมวันที่ 10 พฤศจิกายนนี้ ต้องนำข้อเสนอดังกล่าวมาทบทวนใหม่อีกครั้งเช่นกัน พร้อมกับดึงนักวิชาการมาร่วมกลั่นกรองรายละเอียด

          "คงต้องใช้เวลา ถ้าเสนอรัฐบาลชุดนี้ไม่ทัน คงต้องเสนอรัฐบาลหน้าพิจารณาต่อไป เพราะไม่ว่ายังไงสมาคมจะยังผลักดันต่อไป เพื่อให้การซื้อบ้านในปัจจุบันที่มีการซื้อผ่านช่องทางนอมินี ทำให้มันถูกกฎหมายมากขึ้น" มีศักดิ์ย้ำ

          ด้านมุมมองของ "วสันต์ เคียงศิริ" นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ระบุว่า ครม.ยกเลิกร่างกฎกระทรวงใหม่ไม่มีผลอะไรเลย เพราะยังใช้กฎกระทรวงเดิมปี 2545 ขณะที่กฎกระทรวงใหม่ที่ ครม.ไม่ได้เป็นข้อเสนอจากเอกชน คงต้องรอดูนโยบายภาครัฐจะมีแนวทางอย่างไรต่อไป จะผลักดันเช่าระยะยาวแทนไหม ซึ่งสมาคมเคยเสนอให้แก้ พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชย กรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ.2542 ให้ครอบคลุมที่อยู่อาศัยให้เช่าได้ 99 ปี แต่รัฐลด 50 ปี และยังไม่มีการผลักดัน โดยมองว่าการเช่าระยะยาวจะลดแรงต้านได้

          ไม่ต่างจาก "อธิป พีชานนท์" นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ไม่เหนือความคาดหมายที่รัฐบาลจะยกเลิกมติ ครม.ให้ต่างชาติซื้อที่ดิน 1 ไร่ เพราะถูกวิจารณ์หนัก ถ้ามีรายละเอียดเงื่อนไขครบถ้วนมากกว่านี้ เช่น เป็นบ้านคนละราคา คนละทำเลกับคนไทย เชื่อว่านโยบายนี้น่าจะไปต่อได้

          อธิปยังประเมินว่ารัฐบาลชุดนี้คงไม่หยิบเรื่องต่างชาติซื้อที่ดินมาพิจารณาแล้ว เพราะใกล้หมดเวลาและเข้าสู่การเลือกตั้งใหม่และคิดว่าถึงรัฐบาลใหม่เข้ามา คงจะไม่กล้าสานต่อ

          หลายปีที่ผ่านมา อสังหาฯเสนอเรื่องการเช่าระยะยาวให้รัฐบาลพิจารณาแล้ว แต่ยังค้างท่ออยู่ที่กระทรวงมหาดไทยและกระทรวงยุติธรรม โดยให้แก้ไข พ.ร.บ.การเช่าอสังหาฯ ให้เช่าที่อยู่อาศัยได้ 50 ปี ต่อได้อีก 50 ปี เหมือนเช่าทำธุรกิจและอุตสาหกรรม จากเดิมที่อยู่อาศัยจะอยู่ภายใต้กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งเช่าได้ 30 ปี หากได้ 50 ปี จะจูงใจเขามาลงทุนได้ และกฎหมายมีอยู่แล้ว ทำได้ง่าย และเชื่อว่าจะลดแรงต้านขายชาติได้ เพราะกรรมสิทธิ์ยังเป็นของคนไทย อธิปเสนอแนะ

          ขณะที่ "อิสระ บุญยัง" ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย มองว่า ต่างชาติที่ได้ LTR ยังซื้อที่ดิน 1 ไร่ได้ตามกฎกระทรวงเดิมแต่ลงทุน 40 ล้านบาท ใน 5 ปี หรือซื้อผ่านช่องทางอื่น เช่น คอนโดมิเนียมซื้อได้ 49% ของพื้นที่โครงการ บริษัทนอมินี หรือการเช่า 30 ปี

          มีมุมมองน่าสนใจจาก ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารและรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ว่า มี 4 เหตุผลที่คนในสังคมยังไม่สนับสนุนให้ต่างชาติซื้อที่ดินได้

          1.คนไทยจำนวนไม่น้อยยังไม่เห็นโอกาสจะมีบ้าน จึงเกิดความกังวล หากให้ต่างชาติซื้อที่ดินและบ้านได้ ยิ่งทำให้ซื้อบ้านยากขึ้น เพราะราคาจะแพงขึ้น

          2.หลักเกณฑ์ยังไม่รัดกุมเพียงพอ จะตอบคำถามสังคม ทำให้เกิดข้อกังวล เช่น ซื้อที่ดินแล้วไม่ปลูกสร้างบ้าน ไม่กำหนดราคา มีเก็บภาษีอัตราพิเศษหรือไม่ รัฐบาลต้องมีแนวทางชัดเจน อย่าใช้แนวทางโยนหินถามทาง เพราะเป็นเรื่องละเอียดอ่อนต่อสังคมไทย

          3.ยังไม่มีประเมินความคุ้มค่า ผลได้ผลเสียทั้งด้านเศรษฐกิจและสังคมที่ชัดเจน

          4.นโยบายออกมาในช่วงจังหวะใกล้จะมีการเปลี่ยนแปลงทางการเมือง จึงกลายเป็นประเด็นทางการเมืองประกอบกับมีข่าวต่างชาติเข้ามาทำธุรกิจสีเทาด้วย จึงทำให้เกิดกระแสต่อต้านมากยิ่งขึ้น

          "ต้องไม่ลืมว่า แม้ร่างกฎกระทรวงใหม่ถูกถอน แต่ต่างชาติยังซื้อที่ดินได้ตามกฎกระทรวง 2545 ยังจัดตั้งนิติบุคคลสัญชาติไทย โดยคนไทยและต่างชาติถือหุ้น 51:49 เพื่อซื้อที่ดินและที่อยู่อาศัยได้ทั่วประเทศ โดยไม่ถูกกฎหมายและยังใช้เงินลงทุนน้อยกว่า 40 ล้านบาทด้วย" วิชัยกล่าว ทิ้งท้าย