เกาะขอบเวทีสัมมนาใหญ่ประจำปีของสมาคมอาคารชุดไทย หัวข้อ "ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจคอนโดมิเนียม 2023" เมื่อเร็ว ๆ นี้ มีผู้บริหารเบอร์ต้นของวงการอสังหาริมทรัพย์เมืองไทย "ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม" ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และ "พีระพงศ์ จรูญเอก" นายกสมาคมอาคารชุดไทย สรุปภาพรวมปี 2565 มองอนาคตปี 2566 อย่างรอบด้าน และมีความหวังว่าจะเป็นปีที่ดีของตลาดคอนโดฯ

          ดร.ประทีป ตงมติธรรม

           'รัฐต้องแก้ กม.คุมตึกสูง-ส่งเสริมคอนโด BOI'

          ประเทศไทยกำลังจะเข้าสู่ฤดูเลือกตั้ง มีพรรคการเมืองบางพรรคที่จะเสนอนโยบายหาเสียงว่ารัฐบาลควรจะมา สนับสนุนการลงทุนที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยตั้งแต่ราคาเท่าไหร่ อย่างไร

          เพราะไม่อย่างนั้นคนจนจะทำยังไง ถ้าต้องการมาตรฐานที่ดี รัฐบาลก็ต้องเข้ามาช่วยสนับสนุน ซึ่งคอนโดฯ BOI  (ส่งเสริมการลงทุน) ปี 2565 นี้ไม่มีกับเรื่องกฎหมายควบคุมอาคาร สำหรับอาคารที่ไม่ใหญ่นัก เช่น ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร ซึ่งบริษัทพัฒนาที่ดินขนาดกลาง-เล็ก ชอบทำเพราะว่าเงินลงทุนไม่เยอะ ก็บังคับความสูงต้องไม่เกิน 23 เมตร หรือไม่เกิน 8 ชั้น ห่างจากเขตข้างเคียง (ระยะร่น-set back) ได้แค่ 3 เมตร แล้วก็ไม่ต้องทำสปริงเกลอร์

          ผมจะเสนอว่าควรจะขอให้แก้ไขกฎหมายควบคุมอาคารขยายความสูงจาก 23 เมตร เป็น เช่น 40 เมตร หรืออาจจะ 35-36 เมตรก็ได้ อย่างน้อยควรจะสร้างตึกได้สูงขึ้น

          เหตุผลที่กฎหมายกำหนด 23 เมตร มาจากเหตุผลหลักอันเดียวคือรถ ดับเพลิงฉีดน้ำไม่ถึง แต่เดี๋ยวนี้ข้อเท็จจริง มันอยู่ที่ใช้ปัมขนาดแรงขึ้นก็ฉีดถึง หรืออาคารขนาดไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร จะอยู่ในซอย พอไฟไหม้ปุ๊บ รถติด ทันที รถดับเพลิงก็เข้าไม่ได้อยู่แล้ว จะมีประโยชน์อะไรบังคับความสูงให้ไม่เกิน 23 เมตร ถ้าสร้างตึกสูงเกิน 23 เมตร สิ่งที่ต้องทำเพิ่มคือสปริงเกลอร์เท่านั้นเอง ต้นทุนสปริงเกลอร์เพิ่มตารางเมตรละ 1,000 บาทต่อตารางเมตร เราจ่าย อย่างนั้น เราคุ้มกว่า

          ในแง่ของผังเมือง เมืองจะดีขึ้นเพราะว่าถูกบังคับระยะถอยร่นห่างจาก (ตึก) ข้างเคียง 6 เมตร นั่นคือไปรบกวนข้างเคียงน้อยลง ตึกสูงขึ้นก็โล่งโปร่งลมดี วิวดีขึ้น ระยะถอยร่นหน้าโครงการต้อง 12 เมตร ข้างเคียงต้อง 6 เมตร เวลาเข้าไปในซอยอาคารมันก็จะถอยร่นจากถนนมากขึ้น เมืองก็จะดีขึ้น ทุกอย่างจะดีขึ้น และไม่ได้เพิ่มต้นทุนเลย

          ผมอยากเสนอให้กับทางสมาคมอาคารชุดไทยคุยกับ กทม. (กรุงเทพมหานคร) เริ่มจาก กทม.ก่อน แล้วค่อยไปสู่จังหวัดอื่น ๆ เทศบาลทั่วประเทศ น่าจะเปลี่ยนแปลงในลักษณะนี้

          พีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย

          'อสังหาฯไทยมีปัจจัย ++ ชนะทุกคนในโลก'

          รอยต่อปี 2565-2566 ตลาดคอนโดมิเนียมเราอยู่ในช่วงที่เป็นขาขึ้น แต่ว่าต้องออกแรง ไม่ใช่เหมือนขึ้นบันไดเลื่อน ตอนลงจากโควิดเราลงลิฟต์ เป็นขาขึ้นที่ต้องเหนื่อยกับมัน ออกแรงหน่อย แล้วก็มีกลยุทธ์หน่อย ไม่ได้เป็นขาขึ้นที่ขึ้นกันง่าย ๆ นัก แล้วก็จะมีบางคนที่จะขึ้นไม่ไหว คงต้องพยายามปรับตัวกันไป

          ภาพใหญ่มีปัจจัยบวกจีดีพีปี 2566 เราจะโตกว่าคนอื่นในภาพรวม จีดีพีโลกจะหดตัวลง สปอตไลต์จะมาส่องประเทศไทย จึงเป็นเรื่องที่ดีว่าทั้งโลกไม่มีที่ลงทุน เมืองไทยจะมีโอกาส มีพร็อพเพอร์ตี้ในการลงทุน

          สถานการณ์โควิดมีทิศทางที่ดีขึ้น เศรษฐกิจฟ้นตัว จีดีพีมีแนวโน้มที่เติบโตขึ้น เทรนด์ปี 2023 จะเติบโตขึ้นที่ 4.7% ส่วนตัวผมมองถึง 5% เลย

          ในทำนองเดียวกัน รัสเซีย-ยูเครน ยุโรป จีน ฮ่องกง ไต้หวันมีปัญหา เรากำลังจะได้รับเบเนฟิต เราไม่ค่อยได้ยินเรื่องไต้หวันบ่อยนัก แต่ตอนนี้มีทุนไต้หวันเข้ามาเรื่อย ๆ อยากได้โรงแรม 2,000-4,000 ล้านบาท อยากได้คอนโดฯ บ้านจัดสรร เพราะว่ารัฐบาลใหม่ของจีนมีเมนชั่นว่าจะรวมไต้หวัน เพราะฉะนั้นเงินไต้หวันคงหลั่งไหลเข้ามาในภูมิภาค

          สิ่งที่เกิดขึ้นก็คือคนที่แคปเจอร์โอกาสได้แล้วก็เป็นวินเนอร์ในยุคโควิด คือสิงคโปร์ คน 1% แรกที่รวยที่สุดในเมืองจีน วันนี้มีคอนโดฯ ราคาแพงที่สิงคโปร์ไปแล้ว

          ผมพูดเพื่อให้รับฟังว่าทำไมเราไม่เห็นโอกาสนี้บ้าง ก็น่าสงสารประเทศไทยที่เรามองไม่เห็นโอกาสเหล่านี้ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการเงินก็ดี การเมืองก็ดี ทางสมาคมอาคารชุดไทยเราชงไปหมดแล้ว คน (ต่างชาติ) อยากมาอยู่กับเรา คนไทยมีแอสเสตที่ดีที่สุดคือคนไทย ไม่ใช่เมืองไทย

          คงต้องฝากภาคการเมืองแล้วว่าคุณไม่คว้าโอกาสนี้คุณอดแล้ว เรามีพร้อมหมดเลยจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นวันนี้ WHO ยกให้เราเป็นเบอร์ 1 เรื่องเวลเนส เรื่องการดูแลสุขภาพ เวลเนสบวกฟู้ดคัลเจอร์ บวกคอสต์ลิฟวิ่งที่ต่ำ บวกอัธยาศัยคน บวกอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นฟรีโฮลด์ มันชนะทุกคนในโลกนี้เลย

          ฝากข้อคิด (ให้รัฐบาล) เรามีโปรโมชั่นพิเศษโดยเฉพาะให้คนจีน ซื้อคอนโดฯ 3-5 ล้าน ให้วีซ่า 2 ปีก่อนได้ไหม ไม่ใช่แค่ 1 หรือ 6 เดือน

          นักลงทุนจากต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนช่วยเพิ่มยอดขาย ตอนนี้เราอาวุธครบมือเลย

          ปัจจัยลบพวกเราก็ต้องยอมรับเรื่อง LTV ด้วย แบงก์ชาติมีหน้าที่ควบคุมนโยบาย ปัจจัยบวกอื่น ๆ มีเยอะแยะ เราอย่าไปกังวลมาก ตลาดที่เป็นตลาดรากฐานคือตลาดที่เป็นบัดเจตคอนโดฯ รอเขากลับมา ไม่เกินกลางปี 2566