บิ๊กแบรนด์อสังหาฯ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร-สมาคมคอนโดฯ ขานรับนโยบายรถไฟฟ้า 20 บาทตลอดสาย ลดค่าเดินทาง ปลุกย่านชานเมือง เกิดชุมชนใหม่ กระเพื่อมการลงทุนทำเลพระราม 9, บางหว้า, อ่อนนุช และแบริ่ง โครงการอาคารชุด บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ได้รับอานิสงส์ รอลุ้นกฎหมาย 3 ฉบับผ่านวาระช่วงต้นเดือนสิงหาคมนี้ ทั้ง พ.ร.บ.ตั๋วร่วม พ.ร.บ.ขนส่งมวลชน และ พ.ร.บ.ขนส่งทางราง เผยงบฯ 8 พันล้านเพียงพอ

    จากนโยบายรัฐบาลโดยกระทรวงคมนาคมประกาศภายในปี 2568 คนไทยจะเดินทางด้วยรถไฟฟ้าทุกสายในราคา 20 บาทตลอดสาย เพื่อช่วยลดค่าใช้จ่ายในการเดินทางและสอดคล้องกับค่าครองชีพ ซึ่งปี 2567 ได้นำร่องโครงการไปแล้ว ในสายสีแดงและสายสีม่วง สถิติ 1 ปีที่ผ่านมา มีผู้โดยสารรถไฟฟ้าสายสีม่วงเพิ่มขึ้น 17.70% (23 ต.ค. 2567) และสายสีแดงเพิ่มขึ้น 50% (24 ก.ย. 2567)

    ไป-กลับวันละ 200 บาท

    นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า นโยบายดังกล่าวถือเป็นสิ่งที่ดีต่อประชาชน ก่อนหน้านี้เคยสำรวจภาระค่าใช้จ่ายการเดินทางโดยรถไฟฟ้า ต้นทางสายสีม่วงช่วงบางใหญ่เข้าสู่สถานีอโศก พบว่ามีค่าใช้จ่ายรวม 180-200 บาท

    ทั้งการต่อรถฟีดเดอร์วินมอเตอร์ไซค์ รวมการโดยสารรถไฟฟ้าใช้เวลาเดินทางนาน 2 ชั่วโมง ทำให้การเดินทางโดยรถไฟฟ้าไม่ได้ตอบโจทย์กับกำลังซื้อในตลาดกลาง-ล่าง เพราะกำลังซื้อมิสแมตช์กับค่าเดินทางในชีวิตประจำวัน

    คนที่อยู่ปลายทางรถไฟฟ้า เช่น สายสีม่วง ซื้อคอนโดฯ 1-2 ล้านบาท มีค่าผ่อนตกเดือนละ 8,000 บาท กรณี เป็นสามีภรรยา มีค่าโดยสารรถไฟฟ้าวันละ 200 บาท คำนวณวันทำงานเดือนละ 22 วัน ตกคนละ 4,000 บาทเศษ รวมสองคนเท่ากับเดือนละ 8,000 กว่าบาท ภาระค่าเดินทางจะเท่ากับค่าผ่อนคอนโดฯ ดังนั้นเงินอาจไม่เหลือพอมานั่งรถไฟฟ้าไปทำงานได้ทุกวัน

   "เป็นนโยบายที่ถูกต้องมาก ๆ ทำให้เกิดโอกาสของคนกำลังซื้อไม่สูงหันมาใช้รถไฟฟ้า เรามีรถไฟฟ้าสร้างเสร็จหลายสาย แต่การใช้เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดไม่เกิดขึ้นจริง และเป็นเหตุผลหนึ่งที่ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยโซนรถไฟฟ้าสายสีม่วงไม่บูมอย่างที่ควรจะเป็น เพราะอุปสรรคค่าโดยสารแพง ยิ่งเปรียบเทียบกับสายสีเขียวไปลาซาล แบริ่ง จะเห็นว่าอสังหาฯคึกคักมาก เพราะค่าโดยสารถูกกว่า การเดินทางเข้าเมืองง่ายกว่า ยิ่งนิสิตมาเรียนหนังสือที่จุฬาฯก็สะดวก"

   ดังนั้น ถ้าลดค่าโดยสารรถไฟฟ้าตลอดสาย 20 บาทได้จริง ก็เป็นกุญแจสำคัญของการอยู่อาศัยให้กระจายวงกว้างออกไปรอบนอกเมืองได้

   สร้างมูลค่าเพิ่มการอยู่อาศัย

   นายประเสริฐกล่าวว่า ค่ารถไฟฟ้า 20 บาทตลอดสาย ควรเป็นนโยบายสำคัญของทุกรัฐบาล ทำให้เป็นนโยบายถาวร มีแบบอย่างจากต่างประเทศ เช่น ญี่ปุ่น บริษัทเจอาร์ (รถไฟฟ้าญี่ปุ่น) วิ่งอยู่ในวงแหวนรอบใน มีโซนซับเออร์เบิร์นที่เป็นแหล่งอยู่อาศัยรอบนอก รัฐบาลญี่ปุ่นอุดหนุนค่ารถไฟฟ้าให้มีราคาถูกลง เพื่อจูงใจคนไปอยู่อาศัยนอกเมือง ทำให้การอยู่อาศัยไม่กระจุกอยู่ในใจกลางเมือง เป็นลอจิกของเมือง

   "ทุกวันนี้มีรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างโครงการใหม่ ๆ ปลายทางอยู่ชานเมือง และมีคอนโดฯ เกิดใหม่ หมู่บ้านแนวราบเก่าแก่อยู่ในตรอกในซอย แค่นั่งวินมอเตอร์ไซค์ออกมาที่สถานีรถไฟฟ้าก็ 20-30 บาทแล้ว ยิ่งมาเจอค่าโดยสารต่อเที่ยวตอนไปทำงานหรือเรียนหนังสือในเมืองก็ตกวันละ 200 บาท ทำให้อยู่ไม่ได้ คนกลุ่มนี้จึงขึ้นรถตู้ 30 บาท แล้วมาลงท่ารถที่อนุสาวรีย์ชัยฯ จากนั้นก็นั่งรถเมล์ต่อเข้าเมือง"

    รัฐบาลใช้เงินอุดหนุนปีละ 8,000 ล้านบาท ซึ่งมองได้หลายมุม ส่วนตัวมองเป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มของการอยู่อาศัยที่เป็นประโยชน์ ทำให้คนระดับกลาง-ล่าง มีกำลังซื้อที่อยู่ในราคา 3-5 ล้านบาท และเข้าถึงแมสทรานสิตได้

   หากมองในแง่การสร้างแรงกระเพื่อมทางเศรษฐกิจ รถไฟฟ้า 20 บาทตลอดสายจะเปิดหน้าดินให้กับเส้นทางที่ผู้โดยสารเบาบาง เช่น รถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดง จะเป็นการจูงใจให้คนอยากมาอยู่แนวสายนี้มากขึ้น และทำให้อสังหาฯคึกคักเป็นเงาตามตัว จึงไม่อยากคิดชั้นเดียว ขอให้มองประโยชน์ทั้งทางตรงและทางอ้อมที่จะเกิดขึ้นตามมาด้วย

   "รัฐบาลเข้ามาซับซิไดซ์ ถือเป็นนโยบายที่ถูกต้องแล้ว เพราะรัฐต้องลงทุนสร้างระบบขนส่งมวลชนในเมือง สร้างเสร็จก็ส่งเสริมให้คนมาใช้ ซึ่งเป็นโมเดลที่รัฐบาลทั่วโลกทำกัน ถ้ารัฐบาลปัจจุบันได้ทำจริงจังก็ถือเป็นการปรับโครงสร้างการใช้สาธารณูปโภคภาครัฐไปด้วย" นายประเสริฐกล่าว

   เพิ่มทางเลือกคนทำงาน

   นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.แอสเซทไวส์ เปิดเผยว่า นับเป็นนโยบายที่ดีของพรรคเพื่อไทย ที่ตั้งใจมาลดค่าครองชีพประชาชน รถไฟฟ้าเป็นเมกะโปรเจ็กต์ที่รัฐลงทุนก่อสร้างหลายแสนล้านบาท ดังนั้น รัฐก็ควรส่งเสริมให้ประชาชนได้อยู่อาศัยใกล้ระบบราง

   ทั้งนี้ มีมุมที่คนอาจไม่ได้นึกถึง จากข้อเท็จจริงที่แหล่งงานกระจุกตัวอยู่ในเมือง เช่น โซนสุขุมวิท โครงการที่อยู่อาศัยที่พอหาซื้อได้คือคอนโดมิเนียม แต่มีราคาแพง ห้องชุดไซซ์ 25 ตร.ม. ราคา ตร.ม.ละ 1.5 แสนบาท เท่ากับห้องละ 3.2 ล้านบาท

   แต่ถ้ารัฐบาลทำให้ค่ารถไฟฟ้าถูกลง 20 บาท ตลอดสายจริง กำลังซื้อระดับกลาง-ล่างก็มีโอกาสเลือกซื้อคอนโดฯอยู่นอกเมือง ติดสถานีมีนบุรี ตก ตร.ม.ละ 8 หมื่นบาท คอนโดฯจะเหลือยูนิตละ 2 ล้านบาท ราคาต่างกันถึง 1 ล้านบาท หรือถ้ามีเงิน 3.2 ล้านบาท ก็เลือกซื้อคอนโดฯชานเมือง เพราะค่าโดยสารถูกลงแล้ว ประชาชนก็จะได้คอนโดฯไซซ์ใหญ่ 2 ห้องนอน คุณภาพชีวิตต่างกันชัดเจน จึงอยากเชียร์ให้รัฐบาลทำได้สำเร็จ

   ปลุกบ้านจัดสรรรัศมี 3-4 กม.

   นายสุนทร สถาพร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด ในฐานะนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า 20 บาทตลอดสาย คำถามคือเป็นโครงการถาวร ระยะยาว หรือเป็นเพียงโครงการชั่วคราวระยะสั้น เบื้องต้น ผลกระทบต่อราคาที่ดินชานเมืองตามแนวรถไฟฟ้าน่าจะมีการปรับตัวในอัตราที่สูงขึ้น เร็วขึ้น ส่วนที่ดินใจกลางเมืองอาจปรับตัวขึ้นในอัตราที่ช้าลง เพราะ Total Cost of Living ค่าเดินทางเป็นส่วนหนึ่งของค่าครองชีพ จะทำให้การเดินทางออกไปทั่ว 4 มุมเมืองของกรุงเทพฯ ราคาที่ดินอาจปรับตัวเพิ่มขึ้น

   เนื่องจากการอยู่อาศัยนอกเมืองที่ค่าครองชีพไม่สูงมาก แล้วเดินทางมาทำงานในเมือง คอนโดฯกลางเมืองก็อาจจะลดลง ทำให้ราคาที่ดินในเมืองปรับขึ้นในอัตราที่ช้าลง

  เรื่องใหญ่คือ 20 บาทตลอดสายเป็นเรื่องระยะยาว หรือเป็นแค่โปรโมชั่นชั่วคราว เพราะคนต้องวางแผนชีวิต เปรียบเทียบกับค่าทางด่วนที่มีสัญญาสัมปทานระยะยาวกว่า จะมีการปรับขึ้นเท่าไหร่ ภายในกี่ปี ทำให้คนวางแผนระยะยาวและตัดสินใจเลือกโซนการอยู่อาศัยได้ชัดเจนขึ้น

   "อยากให้ชัดเจน เพราะผู้บริโภคจะได้ตัดสินใจในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยได้ โดยมีข้อมูล เหมือนเลือกอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ต้องผ่อนยาว ข้อเสนอเชิงนโยบาย ถ้าหากทำได้และไม่ขาดทุนควรทำเป็นนโยบายถาวร เพราะทำให้คนชั้นกลางที่มีกำลังซื้อ 3-5 ล้านรับได้ อยู่ในโซนมิดทาวน์ขึ้นไป หรือโซนวงแหวนรอบที่ 1 ซึ่งก็คือขวามือรัชดาภิเษก ซ้ายมือจรัญสนิทวงศ์ กลุ่มคอนโดฯ 3-5 ล้านบาท ก็อยู่ทำเลเหล่านั้น

   ไกลออกไปทางกรุงเทพฯตอนเหนือ สุดที่ลำลูกกา ใต้ที่พระราม 2 คนก็อยากประหยัดลดค่าใช้จ่ายการเดินทางรถไฟฟ้าที่ถูกลง เป็นนโยบายที่ดี แต่ถ้าทำก็อยากให้เป็นนโยบายถาวร เพื่อให้คนวางแผนเลือกซื้อที่อยู่อาศัยได้ด้วย

   ส่วนบ้านจัดสรร ทุกวันนี้ผู้ซื้อมีการปรับตัวด้วยการเลือกทำเลที่ไม่ไกลจากแนวรถไฟฟ้ารัศมีการเดินทาง 3-4 กม. ประเมินจากการใช้บริการอาคารจอดแล้วจรมีการใช้ประโยชน์ได้จริง เป็นการประหยัดเงิน ประหยัดพลังงาน โดยเลือกโครงการที่มีถนนใหญ่เดินทางมาอาคารจอดแล้วจรได้สะดวก ทำให้บ้านแนวราบได้รับผลบวกเหมือนคอนโดฯ

   "เป็นนโยบายที่น่าสนใจ อย่าทำแค่โปรโมชั่นระยะสั้น ควรเป็นนโยบายถาวรเพื่อประชาชนจริง ๆ" นายสุนทรกล่าว

   AP มองบวก

   นายเมธา รักธรรม รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานพัฒนาธุรกิจกลุ่มสินค้าบ้านแฝดและทาวน์โฮม บมจ.เอพี ไทยแลนด์ กล่าวว่า ถือเป็น Good Choices เพราะแต่ก่อนลูกค้าอยากอยู่ในคอนโดฯในเมือง เพราะเดินทางสะดวก ใกล้แหล่งงาน แต่มีข้อจำกัดที่อยู่อาศัยมีราคาสูง แต่ถ้าคุมค่าโดยสารได้ จะทำให้ง่ายต่อการไปอยู่นอกเมือง

   "มุมผลกระทบต่ออสังหาฯ จะวนกลับไปเรื่อง Opportunities ที่เป็นตัวช่วยทำให้ดีขึ้น เพราะมีแต่ข่าวกดดันเรื่องสงคราม ภาษีทรัมป์ ข่าวลบเต็มไปหมด ถ้ามีข่าวดีแบบนี้บ้างก็ยิ่งดี"

    ลดค่าครองชีพชะงัด

   นายองอาจ สุวรรณกุล ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโสสายงานพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แนวโน้มที่จะเพิ่มความน่าสนใจของอสังหาฯ ใกล้สถานีรถไฟฟ้าจะเกิดขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งเราทราบกันดีว่าค่าเดินทางเป็นปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้าน-คอนโดฯ

อสังหาฯใกล้แนวรถไฟฟ้าจะได้รับอานิสงส์จากค่าโดยสารที่ถูกลง เป็นการกระตุ้นความต้องการซื้อและเพิ่มอัตราการดูดซับของคอนโดฯได้ ประชาชนจะมีค่าใช้จ่ายการเดินทางที่ลดลง โดยเฉพาะผู้เดินทางระยะไกลหรือเดินทางหลายต่อ

การประหยัดในส่วนนี้จะทำให้ประชาชนมีกำลังซื้อ หรือมองหาที่พักอาศัยที่อยู่ห่างจากเมืองออกไป แต่ยังคงเดินทางสะดวก

   โมเดล "มหานคร"

   ทั้งยังสนับสนุนแนวคิดการพัฒนาเมืองแบบ TOD (Transit-Oriented Development) พัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งสาธารณะขนาดใหญ่ให้เป็นแหล่งที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม และพื้นที่สาธารณะครบวงจร

   หาก 20 บาทตลอดสายอยู่ได้ตลอดไป ไม่เพียงช่วยลดภาระค่าครองชีพและสนับสนุนการใช้บริการขนส่งสาธารณะ แต่ยังช่วยลดปัญหาการกระจุกตัวของเมืองได้ด้วย รวมถึงเกิดทำเลใหม่ ๆ เกิดชุมชนใหม่ ธุรกิจรายเล็กและบริการที่จำเป็นต่อชุมชนก็จะเติบโตตามมา สร้างระบบเศรษฐกิจในพื้นที่ (Ecosystem) ที่กว้างขึ้น เป็นการเปลี่ยนแปลงในเชิงกระตุ้นภาพรวมของตลาดอสังหาฯ

   "โดยเฉพาะทำเลรอบนอกที่ราคายังไม่สูงมาก เชื่อมต่อได้หลายเส้นทาง เข้าเมืองสะดวก ได้แก่ พระราม 9, บางหว้า, อ่อนนุช และแบริ่ง"

     กฎหมายจบ 30 ส.ค.

     นายสรวุฒิ เนื่องจำนงค์ เลขานุการ รมว.กระทรวงคมนาคม ในฐานะประธานคณะกรรมาธิการ (กมธ.) วิสามัญพิจารณาร่างพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) การบริหารจัดการระบบตั๋วร่วม พ.ศ. …. ประธาน กมธ.วิสามัญพิจารณาร่าง พ.ร.บ.การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (ฉบับที่..) พ.ศ. …. และประธาน กมธ.วิสามัญพิจารณาร่าง พ.ร.บ.การขนส่งทางราง พ.ศ. …. กล่าวถึงความคืบหน้าของร่างกฎหมายทั้ง 3 ฉบับ ที่เป็นกลไกในการเดินหน้ารถไฟฟ้า 20 บาทตลอดสาย ว่า ร่าง พ.ร.บ.ขนส่งทางราง กมธ.พิจารณาเสร็จครบถ้วนแล้ว รอบรรจุวาระเข้าวาระ 2-3 ในสภา ส่วนร่าง พ.ร.บ.ตั๋วร่วม และร่าง พ.ร.บ.การรถไฟฟ้าฯ จะประชุมนัดสุดท้าย 30 กรกฎาคมนี้ จากนั้นจะให้สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา และสำนักการประชุมของสภา ตรวจดูความเรียบร้อย ก่อนจะลงนามเพื่อเสนอประธานสภาบรรจุระเบียบวาระ

   การพิจารณาวาระ 2-3 ของร่างกฎหมาย 3 ฉบับ จะคาบเกี่ยวกับการพิจารณาร่าง พ.ร.บ.งบประมาณรายจ่ายประจำปี 2569 แต่คิดว่าทั้ง 3 ฉบับจะแล้วเสร็จภายใน 30 สิงหาคม ไม่น่ามีปัญหาอะไร

   งบฯ 8 พันล้านเพียงพอ

  นายสรวุฒิกล่าวว่า การที่รัฐบาลประกาศจะเดินหน้าโครงการรถไฟฟ้า 20 บาทตลอดสาย วันที่ 1 ตุลาคม งบประมาณที่จะใช้ดำเนินการในวันที่ 1 ตุลาคม รัฐบาลได้รองรับกันเงินไว้แล้ว เป็นกรอบงบประมาณกลาง จากคณะรัฐมนตรี (ครม.) 8,000 ล้านบาท น่าจะเพียงพอ ยังไม่จำเป็นใช้กฎหมาย 3 ฉบับ คล้ายกับช่วงที่มี PM 2.5 ที่ ครม.อนุมัติงบฯกลาง ให้ประชาชนนั่งรถไฟฟ้าฟรี 7 วัน

   ใช้ EV ฟีดเดอร์

   นางมนพร เจริญศรี รมช.คมนาคม กล่าวว่า นโยบายนี้ไม่ยาก ก่อนหน้านี้ได้นำร่อง 2 สายไปแล้ว ยอดผู้โดยสารเพิ่มขึ้น 30% ซึ่งถ้าให้ครบทุกสายนั้นจะต้องแก้กฎหมาย 3 ฉบับ ร่างพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) การบริหารจัดการระบบตั๋วร่วม พ.ศ. …. ร่าง พ.ร.บ.การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (ฉบับที่..) พ.ศ. …. และร่าง พ.ร.บ.การขนส่งทางราง พ.ศ. ….

   ประมาณสิงหาคมนี้จะเข้าสู่วาระที่ 2-3 ของสภา ขณะที่กระทรวงคมนาคมได้จัดหารถอีวีมาเป็นฟีดเดอร์เชื่อมรถไฟฟ้าให้คน กทม. ลดการใช้รถเมล์ ขสมก. อายุ 30 ปี เก่า ๆ แก่ ๆ