ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงาน สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และ 5 จังหวัดปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2569 พบว่า ตลาดส่งสัญญาณปรับตัวเชิงโครงสร้างเพื่อสร้างสมดุลใหม่ โดยผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่ ส่งผลให้หน่วยเหลือขายสะสมลดลง 10.2% เหลือ 202,414 หน่วย ขณะที่ยอดขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 2.6% โดยมีแรงผลักดันหลักจาก ตลาดอาคารชุดที่มียอดขายพุ่งขึ้นถึง 19.5% มีอัตราดูดซับเฉลี่ย 2.4% ต่อเดือน จะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 39 เดือน สวนทางกับ ตลาดบ้านจัดสรรที่ยอดขายชะลอตัวลง 11.4% อัตราดูดซับทรงตัวที่ 1.4% ต่อเดือน จะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือถึง 67 เดือน

ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ และปริมณฑลกำลังเผชิญหน้ากับยุคแห่งการเปลี่ยนผ่าน ทั้งจากการขยายตัวของโครงข่ายระบบรางที่กระจายความเจริญสู่รอบนอก และต้นทุนราคาที่ดินกับค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องเน้นการสร้างมูลค่าเพิ่ม มากกว่าแค่การแข่งขันด้านราคา นอกจากนี้ กำลังซื้อยังแยกออกเป็นสองขั้วอย่างชัดเจน โดยกลุ่มระดับบน (High-End & Luxury) เติบโตจากความต้องการทำเลย่านธุรกิจ ต้องการพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ เสริมด้วยนวัตกรรมบ้านสุขภาพ และความปลอดภัยระดับสูงสุด ขณะที่กลุ่มตลาดกลาง-ล่าง (Mass Market) เผชิญแรงกดดันจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ดังนั้น ทิศทางการพัฒนาโครงการในระยะถัดไปจำเป็นต้องพิจารณาทำเล ระดับราคาให้สอดคล้องกับระดับรายได้ รวมถึงพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปสู่ Smart Home & AI และ ESG เป็นสำคัญ

“การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กำลังมีจุดเปลี่ยนที่สำคัญที่สุดในเชิงพื้นที่คือ การขยายตัวของเมืองกรุงเทพฯ ไม่ได้เป็นแบบกระจุกตัวในใจกลางเมืองอีกต่อไป แต่ขยายตัวเป็นโครงข่าย (Network City) จนเกิดศูนย์กลางย่อยในหลายพื้นที่ โดยทำเลทองยุคใหม่จะถูกขับเคลื่อนด้วย 3 ปัจจัยหลัก ได้แก่ การเข้าถึงระบบราง , การอยู่ใกล้แหล่งงาน ศูนย์การค้า โรงพยาบาล และความครบครันที่ตรงกับไลฟ์สไตล์ ทำให้เกิด 2 ทำเลยุทธศาสตร์สำคัญ คือ New CBD (พระราม 9 – รัชดา) ซึ่งราคาที่ดินยังพัฒนาอาคารสำนักงานและคอนโดมิเนียมพรีเมียมได้ดี ดึงดูดทั้งนักลงทุนต่างชาติและคนทำงานรุ่นใหม่ และ EBD หรือ Eastern Business District (โซนบางนา – สุวรรณภูมิ – EEC) ทำเลดาวรุ่งพุ่งแรงที่รองรับการเติบโตของอุตสาหกรรม โลจิสติกส์ และเมกะโปรเจกต์ ซึ่งกลายเป็นทำเลทองที่โดดเด่นอย่างมากสำหรับโครงการบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรี”

คุณสิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและนวัตกรรม รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จากผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยใน 27 จังหวัดทั่วประเทศ ไตรมาส 2 ปี 2569 มีหน่วยเสนอขายรวม (Total Supply) 359,433 หน่วย มูลค่า 2,022,507 ล้านบาท พื้นที่ กรุงเทพมหานครและ 5 จังหวัดปริมณฑล มี Total Supply สูงถึง 214,083 หน่วย คิดเป็น 59.6% และมีมูลค่า 1,356,788 ล้านบาท คิดเป็น 67.1% ของทั้งประเทศ สะท้อนว่ากรุงเทพฯ-ปริมณฑลยังคงเป็นตลาดหลักที่มีขนาดและมูลค่าสูงที่สุดของประเทศ เมื่อวิเคราะห์ภาวะตลาดกรุงเทพฯ และ 5 จังหวัดปริมณฑล ทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทานพบว่า Total Supply มีจำนวน 214,083 หน่วย ลดลง 9.6% YoY (อาคารชุด 85,249 หน่วย ลดลง 5.8%, บ้านจัดสรร 128,834 หน่วย ลดลง 11.9%) มีหน่วยขายได้ใหม่ (New Supply) ลดลง 15.6% YoY โดยเป็นการเปิดตัวลดลงในกลุ่มบ้านจัดสรร จำนวนถึง 28.6% ขณะที่มูลค่าเปิดขายใหม่ลดลงถึง 51.9% สะท้อนว่าผู้ประกอบการเน้นเปิดโครงการในระดับราคาที่จับต้องได้ง่ายขึ้น และเป็นที่น่าสังเกตุในส่วนของหน่วยขายได้ใหม่ (New Sales) ภาพรวมจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 2.6% YoY มูลค่าเพิ่มขึ้น 8.6% YoY (เป็นการเพิ่มขึ้นของอาคารชุดถึง 19.5% ขณะที่บ้านจัดสรรจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ลดลง 11.4% ) ด้านหน่วยเหลือขายสะสม (Remaining Supply) ลดลง 10.2% YoY เหลือ 202,414 หน่วย มูลค่า 1,283,972 ล้านบาท ส่งผลให้อัตราดูดซับต่อเดือน (Absorption Rate) ขยับขึ้นมาอยู่ที่ 1.8% ต่อเดือน (อาคารชุดปรับขึ้นเป็น 2.4% ส่วนบ้านจัดสรรอยู่ที่ 1.4%) จึงคาดว่าจะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 52 เดือน (อาคารชุดใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 39 เดือน ขณะที่บ้านจัดสรรประมาณ 67 เดือน)...