อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

ส่อง'อารีย์'ดีมานด์ตึกหรูพุ่ง

พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าอารีย์ ถือเป็นอีกหนึ่งทำเล ที่มี ความต้องการคอนโดราคาแพง เพราะ เดินทางเข้าเมือง สะดวก

พื้นที่ซึ่งมีศักยภาพของกรุงเทพมหานคร นอกเหนือจากพื้นที่เขตศูนย์กลางธุรกิจ หรือซีบีดีแล้ว พื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นกลาง หรือส่วนที่ต่อเนื่องจากพื้นที่เขตศูนย์กลางธุรกิจตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินก็เป็นอีกทำเลที่น่าสนใจ โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่ขึ้นมาทางตอนเหนือของกรุงเทพฯ ตั้งแต่สถานีรถไฟฟ้าอนุสาวรีย์ฯ ขึ้นมา ทั้งนี้อีกทำเลที่ได้รับความสนใจซึ่งเป็นการผสานของความเก่าและใหม่ได้อย่างลงตัวคือ อารีย์

สุรเชษฐ กองชีพ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย ตลาดไรส์แลนด์ (ประเทศไทย) เปิดเผยว่า ปัจจุบันพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าอารีย์ เป็นอีกหนึ่งทำเลที่ได้รับความน่าสนใจอย่างมากมีโครงการคอนโดมิเนียมราคาแพงเปิดขายในช่วงนี้ เนื่องจากเป็นพื้นที่ซึ่งเดินทางเข้าสู่กรุงเทพฯ ชั้นในได้สะดวกโดยเส้นทางรถไฟฟ้า อีกทั้งยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ครบครัน

ทั้งนี้ ส่งผลให้พื้นที่ในส่วนที่เลยอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิขึ้นไปมีความน่าสนใจ แต่ด้วยความที่เป็นชุมชนหนาแน่นมีบ้านเรือน สถานที่ราชการ และมีโครงการการพัฒนาอื่นๆ เต็มพื้นที่แล้วส่งผลให้ไม่มีค่อยมีโครงการพัฒนาอสังหาฯ เกิดขึ้นเท่าใดนัก อาจจะมีโครงการอาคารสำนักงาน หรือคอนโดบ้างก็ไม่มากนัก อาคารสำนักงานก็เป็นอาคารขนาดเล็กถึงกลางเท่านั้นไม่ใช่อาคารขนาดใหญ่

สำหรับโครงการคอนโดในพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าอารีย์ในปัจจุบันมีทั้งหมดราว 4,407 ยูนิต โดยประมาณ 82% เป็นโครงการที่เปิดขายก่อนปี 2557 หลังจากนั้น ก็แทบไม่มีโครงการคอนโดเปิดขายใหม่ในพื้นที่นี้อีกเลย อาจจะเพราะราคาที่ดินที่สูงขึ้นต่อเนื่อง ราคาบอกขายกันตอนนี้มากกว่า 1 ล้านบาท/ตารางวา (ตร.ว.) ไปมากแล้ว โดยเฉพาะที่ดินริมถนนพหลโยธิน ส่วนที่ดินซึ่งอยู่ในซอยก็ไม่ต่ำกว่า 4 แสนบาท/ตร.ว. ขึ้นอยู่กับศักยภาพในการพัฒนาของที่ดินเนื่องจากไม่มีที่ดินให้พัฒนา

ขณะที่ที่ดินในซอยย่อยต่างๆ ก็ไม่เหมาะในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ เนื่องจากถนนซอยเหล่านี้มีขนาดไม่ใหญ่มากไม่สามารถสร้างอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ได้ตามข้อกำหนดของผังเมืองกรุงเทพฯ ดังนั้นเมืองไม่ค่อยมีโครงการคอนโดเปิดขายใหม่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาส่งผลให้อัตราการขายคอนโดในทำเลนี้สูงมากจนแทบไม่เหลือคอนโดเหลือขายในพื้นที่นี้เลย ยกเว้นคอนโดมือสองของนักลงทุนเท่านั้นซึ่งราคาขายก็ปรับเพิ่มขึ้นไปมากแล้วเช่นกัน

ด้านราคาขายเฉลี่ยของคอนโดทั้งหมดในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 1.3 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) อัตราการปรับขึ้นของราคาขายอยู่ที่ประมาณ 7-8% ต่อปี แต่ถ้าพิจารณาเฉพาะโครงการที่เปิดขายหลังปี 2558 เป็นต้นมา จะพบว่าราคาขายเฉลี่ยคอนโดในพื้นที่อยู่ที่ประมาณ 1.85 แสนบาท/ตร.ม. และโครงการที่อยู่ริมถนนพหลโยธินไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าอารีย์จะมีราคาขายสูงกว่าโครงการในซอยมากมาย หรือมากกว่า 2 เท่าสำหรับบางโครงการ

อย่างไรก็ดี พื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าอารีย์ แม้ว่าจะมีศักยภาพสูงมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ พร้อม แต่ว่าหาที่ดินในการพัฒนายาก ที่ดินในซอยก็อาจจะติดขัดในเรื่องของการพัฒนาโครงการอสังหาฯ  ตามข้อกำหนดของผังเมืองกรุงเทพฯ อีกทั้งมีการคัดค้านของคนในพื้นที่ที่อยู่มาก่อนหน้านี้ เพราะพวกเขาไม่อยากให้ความเงียบสงบถูกทำลายโดยโครงการที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ที่เริ่มรุกล้ำเข้าไปในชุมชน

สุรเชษฐ กล่าวว่า โครงการคอนโดในพื้นที่นี้ จึงมักจะไม่มีโครงการขนาดใหญ่ที่ตั้งอยู่ในซอยหรือถนนสายรองที่แยกจากถนนพหลโยธิน แต่ถ้าอยู่ริมถนนพหลโยธินจะไม่มีปัญหาในการพัฒนา แต่มีปัญหาเรื่องของราคาที่ดินที่สูงใกล้เคียงกับในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ แต่ราคาขายคอนโดไม่ได้สูงเทียบเท่ากับในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ แม้ว่าจะเริ่มมีผู้ประกอบการเข้าไปเปิดขายโครงการใหม่ที่มีราคาขายเฉลี่ยมากกว่า 2.2 แสนบาท/ตร.ม.แล้วก็ตาม มีแนวโน้มที่จะได้รับผลตอบรับที่ดี ซึ่งคงต้องดูต่อไปว่าจะมีโครงการที่มีราคาขายระดับนี้เปิดขายใหม่หรือไม่ในอนาคต

ด้าน ศิระ อุดล ผู้ช่วยกรรมการ ผู้จัดการ บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ กล่าวว่า บริษัทได้เปิดตัวโครงการ โนเบิล อราวน์ อารีย์ มูลค่าประมาณ 4,900 ล้านบาท ขนาดพื้นที่โครงการกว่า 3 ไร่ ซึ่งเป็นโครงการที่ 5 ของบริษัทที่เปิดตัวในย่านนี้ โดยเป็นคอนโดจำนวน 2 อาคาร คืออาคาร X มีความสูง 39 ชั้น และอาคาร Y สูง  7 ชั้น จำนวนรวม 611 ยูนิต ขนาดห้องชุดเริ่มต้นที่ 26 ตร.ม. ราคาขายเริ่มที่ 5.8 ล้านบาท หรือเฉลี่ยกว่า 2.23 แสนบาท/ตร.ม. ซึ่งราคาขายดังกล่าวเป็นราคาที่เหมาะสมเนื่องจากอารีย์เป็นทำเลที่มีความต้องการซื้อสูงโดยเฉพาะซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงและถือครองระยะยาว

ขณะที่ช่วงหลายปีที่ผ่านมาไม่มีคอนโดใหม่เปิดขายเลย เพราะหาที่ดินยาก อีกทั้งราคาที่ดินค่อนข้างแพง ล่าสุดคาดว่าอยู่ที่ 2 ล้านบาท/ตร.ว.แล้ว ทั้งนี้ราคาเสนอขายล่าสุดอย่างโนเบิล รีดี ซึ่งเปิดขายตั้งแต่ปี 2551 ปัจจุบันราคาขายต่อ ตร.ม.ละ 2 แสนบาท จากราคาช่วงเปิดตัวอยู่ที่ ตร.ม.ละ 1.3-1.4 แสนบาท ขณะที่อัตราผลตอบแทนการปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 4-5% ทำให้บริษัทมั่นใจว่าจะสามารถปิดการขายได้ภายในวันเดียว โดยบริษัทเตรียมเปิดให้ชมห้องตัวอย่างและลงทะเบียนรับสิทธิจองโนเบิล อราวน์ อารีย์ ตั้งแต่วันที่ 25 พ.ค.-7 มิ.ย.นี้ ที่สำนักงานขายติดสถานีบีทีเอสอารีย์ และจะเปิดให้จองในวันที่ 10 มิ.ย.นี้ ที่โรงแรมโอกุระ  เพรสทีจ

สำหรับแผนในปีนี้จะเปิดตัวคอนโด อีก 2-3 โครงการในทำเลทองหล่อ สุขุมวิท 39 และถนนวิทยุ มูลค่ารวมเกือบ 1 หมื่นล้านบาท ซึ่งอสังหาฯ โดยภาพรวมในปีนี้เริ่มมีสัญญาณดีขึ้นจากอัตราการดูดซับในหลายๆ โครงการ ที่ปิดการขายในเวลารวดเร็ว

นอกจากนี้ กระแสความต้องการซื้อจากต่างชาติโดยเฉพาะฮ่องกง สิงคโปร์ ไต้หวัน มาเลเซีย และจีน โดยบริษัทถูกเรียกร้องจากตัวแทนขายต่างชาติให้ นำโครงการไปขาย เพราะกลุ่มนี้ซื้อ อสังหาฯ เพื่อบริหารเงินเป็นปกติอยู่แล้ว และราคาคอนโดในกรุงเทพฯ ถือว่าถูกมาก ซึ่งบริษัทได้เตรียมนำคอนโด 3 โครงการ คือ โนเบิล เพลินจิต โนเบิล บี 19 และบี 33 ที่เหลือจำนวนไม่มากไปขายและในอนาคตอาจจะแบ่งยูนิตบางส่วนออกขาย แต่บริษัทยังเน้นลูกค้าในประเทศเป็นหลัก