สรัญญา จันทร์สว่าง

กรุงเทพธุรกิจ

ผ่าน 2 เดือนของปี 2561  มีหลายปัจจัยที่เป็น "สัญญาณบวก" ต่อการขยายตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ไปความท้าทายใหม่ๆ

พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปีนี้มีทิศทางที่ดีกว่าปีก่อน โดย 2 เดือนแรกที่ผ่านมาตลาดเป็นบวกผู้ประกอบการมีการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมาก สอดรับความเชื่อมั่นผู้บริโภคฟื้นตัวขึ้น

"มีความคล่องตัวในการซื้อของผู้บริโภค มากขึ้น กลุ่มคนซื้อหลัก คือ เจนเนอเรชั่นเอ็กซ์ ตอนปลาย และเจนเนอเรชั่นวายตอนต้น ที่มีเอ็กตร้ามันนี่ จึงเป็นช่วงที่ซื้อได้ และมีการพัฒนาสินค้าออกของมาเสิร์ฟพอดี ทั้งดีไซน์ บรรยากาศ องค์ประกอบสำคัญในการตัดสินใจซื้อยุคนี้"

ปัจจุบัน ตลาดรวมมีมูลค่ากว่า 6.4 แสนล้านบาท รายใหญ่ครองตลาดถึง 81.1% แต่ยังมี "ช่องว่าง" สำหรับผู้ประกอบการรายเล็ก ซึ่งพัฒนาโครงการในลักษณะของการ "เจาะตลาดเฉพาะ" มากขึ้น ยกตัวอย่าง การเข้าพัฒนาโครงการบนที่ดินย่านทองหล่อ 4 หลัง ราคาขาย 50-70 ล้านบาทต่อหลัง เจาะตลาดผู้ซื้อที่ไม่ต้องการออกจากย่านสุขุมวิท

แนวโน้มผู้ประกอบการรายเล็กจะทำตลาดในรูปแบบนี้มากขึ้น แม้โอกาส "ขายยาก"แต่ด้วยจำนวนยูนิตน้อย 4-6 หลัง ขาย 2-3 หลัง  เท่ากับ 50%  ประการสำคัญ ที่อยู่อาศัยใจกลางเมืองและย่านทำเลทองต่างๆ ราคาไม่ตก สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มได้ทั้งเชิงการอยู่อาศัยและการลงทุน

"การแข่งขันรุนแรง น้ำในบ่อเริ่มงวด ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์ตลอดเวลา โดยเฉพาะรายเล็กต้องอยู่ให้เป็น"

นอกจากนี้  ยังมีการปล่อยที่ดินออกสู่ตลาดจำนวนมากในช่วงเวลานี้ แต่ทุกแปลง "มูลค่าสูงขึ้นมาก" ในหลายทำเล อาทิ พระราม4 รัชดาฯ  รวมทั้งแนวสถานีรถไฟฟ้าต่างๆ เป็นโอกาสในการถือครองและพัฒนาโครงการ ในจังหวะเดียวกัน "ทุนต่างชาติ" เข้ามาขยายตลาดในไทยมากขึ้น มี "จีน" และ"ญี่ปุ่น" เป็นหลัก  ทั้งนี้ ผู้ประกอบการขยายฐานตลาดลงมาจับลูกค้าอายุน้อยลง หรือ คนรุ่นใหม่  วัยเริ่มต้นทำงาน  ฐานเงินเดือน 35,000-40,000 บาท ซึ่งคนกลุ่มนี้มี "รายได้พิเศษเสริม" ทำให้มีกำลังซื้อ สำคัญคือมี "ไลฟ์สไตล์"ที่ตอบรับกับสินค้า หรือมีดีมานด์สินค้าที่อยู่ในเมืองรองรับรูปแบบการใช้ชีวิต เช้าทำงาน กลางคืนปาร์ตี้ เป็นต้น

"ตลาดยังไปได้ดีมีดีมานด์ จากคนกลุ่มเจนเนอเรชั่นวายตอนต้น อายุ 30-37 ปี ที่เป็นเป้าหมายของคอนโดมิเนียม ห้องเดียวในเมือง"

ทางด้าน แอนดรูว์ กัลแบรนด์สัน หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา เจแอลแอล บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ ระบุด้วยว่า ต้นทุนราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นต่อเนื่อง เฉลี่ย 10-15% ต่อปี เป็นประเด็นท้าทายธุรกิจ อสังหาฯ ของกรุงเทพฯ ผู้พัฒนาโครงการต้องปรับใช้กลยุทธ์ใหม่ๆ เพื่อให้ธุรกิจเติบโตได้

นอกจากนี้ ผู้ประกอบการเผชิญการแข่งขันที่สูงขึ้นในตลาดหลายประเภท เช่น "คอนโดมิเนียม" หันไปจับตลาดบน มากขึ้น เพราะมีกำลังซื้อสูงกว่าทั้งจากผู้ซื้อชาวไทยและต่างชาติ ขณะที่ตลาดแมสชะลอตัวจากซัพพลายที่เพิ่มขึ้นมาก

อย่างไรก็ดี กลยุทธ์รักษาการเติบโตที่กำลังนิยมในกลุ่มบริษัทอสังหาฯ คือ การหา "ผู้ร่วมทุน" โดยเฉพาะต่างชาติ นับตั้งแต่ปี 2556  มีการร่วมลงทุนรวมมูลค่ากว่า 570,000 ล้านบาท

"หุ้นส่วนร่วมลงทุน ทำให้ทั้งสองฝ่ายได้ประโยชน์ร่วมกัน ทั้งการกระจาย ความเสี่ยง การแบ่งปันองค์ความรู้และใช้ทรัพยากรทางเทคนิคร่วมกัน"

นอกจากนี้  มีการ "ควบรวมกิจการ"เพิ่มมากขึ้นด้วย 5 ปีที่ผ่านมา มีการควบรวม กิจการมูลค่ารวม 170,000 ล้านบาท

ที่อยู่อาศัยปี61ลงทุน6.1แสนล้าน

กรุงเทพธุรกิจ   ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ประเมินสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ปี 2561 จะมีการลงทุนพัฒนาโครงการของกลุ่มบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย 29 บริษัท มูลค่ารวมไม่ต่ำกว่า 611,800 ล้านบาท

ตลาดมีการขยายตัวต่อเนื่องในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งเป็นการเติบโตของ "อาคารชุด" หรือ "คอนโดมิเนียม"เป็นหลัก ขณะที่ภูมิภาคเติบโตในตลาด "ทาวน์เฮาส์" และ "บ้านเดี่ยว" คาดการณ์ว่าปีนี้พื้นที่กรุงเทพฯปริมณฑลจะมีโครงการเปิดขายใหม่ 117,100 หน่วย ขยายตัว 2.8% ตลาดที่อยู่อาศัยในภูมิภาค 111,300 หน่วยเป็น โครงการบ้านจัดสรร 79,900 หน่วย อาคารชุด 31,400 หน่วย

ภาพรวมคาดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยขยายตัว  7.9%  มูลค่าการโอน กรรมสิทธิ์ 10.8% ยอดปล่อยใหม่ สินเชื่อส่วนบุคคลเพื่อที่อยู่อาศัย 2.8% ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียน 10.9%

เมื่อพิจารณาเฉพาะเขตกรุงเทพฯปริมณฑล คาดมีอัตราการขยายตัวการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย  8.9% มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 13.9% ยอดปล่อยใหม่สินเชื่อส่วนบุคคลเพื่อที่อยู่อาศัย 2.8% และที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จ จดทะเบียน 15.3%

ในภูมิภาค การโอนกรรมสิทธิ์ ที่อยู่อาศัยขยายตัว 6.8% มูลค่า การโอนกรรมสิทธิ์ 5.5% ยอดปล่อยใหม่สินเชื่อส่วนบุคคลเพื่อที่อยู่อาศัย 2.8% และที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จ จดทะเบียน 4.3%

'การแข่งขันรุนแรง ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์ตลอดเวลา โดยเฉพาะรายเล็กต้องอยู่ให้เป็น'

พรนริศชวนไชยสิทธิ์