ทำเลย่านถนนพระราม 4 กลุ่มทุนแห่ยึดหัวหาดพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ในรูปแบบผสมผสาน หรือ มิกซ์ยูส อย่างต่อเนื่อง รวมมูลค่ากว่า 2 แสนล้านบาท ด้วยศักยภาพของทำเลเชื่อมโยง 2 ย่านนวัตกรรม "สยาม-กล้วยน้ำไท" กำลังก้าวสู่ศูนย์กลางนวัตกรรมแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ

อัญชนา วัลลิภากร ผู้ร่วมก่อตั้ง และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บาเนีย(ประเทศไทย) จำกัด บริษัทวิจัย ข้อมูลด้านตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหา ริมทรัพย์ ด้วยเทคโนโลยี Big Data analytics กล่าวว่า "พระราม 4" เป็น ทำเลที่มีการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ ในรูปแบบมิกซ์ยูสเกิดขึ้นหลายโครงการ ในอนาคต ด้วยศักยภาพของทำเล เชื่อมโยงย่านนวัตกรรม (Innovation District) ซึ่งสำนักงานนวัตกรรมแห่งชาติ (สนช.) มีนโยบายส่งเสริมให้เกิดขึ้น ในพื้นที่กรุงเทพฯ และชลบุรีรวม 10 ย่านนวัตกรรม

จากข้อมูลการพัฒนาอสังหาฯบน ถนนพระราม 4 ระยะทาง 13 ก.ม. ซึ่ง เชื่อมโยง 2 ย่านนวัตกรรม ได้แก่ ย่านนวัตกรรมสยาม บริเวณจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และย่านนวัตกรรมกล้วยน้ำไท บริเวณมหาวิทยาลัยกรุงเทพ พบว่า ช่วงต้น ถนนพระราม 4 บริเวณหัวลำโพงเป็น ที่ดินขนาดใหญ่ของการรถไฟแห่งประเทศไทยที่มีแผนจะนำมาพัฒนา หลังสถานีกลางบางซื่อเปิดให้บริการ

ส่วนปลายถนนเป็นที่ดินขนาดใหญ่ของการท่าเรือแห่งประเทศไทย มีแผนจะพัฒนาในอนาคตเช่นกัน ขณะที่พื้นที่บริเวณตรงกลางเป็นที่ดินของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยและสำนักงานทรัพย์สิน ส่วนพระมหากษัตริย์

"ถนนพระราม 4 ยังมีแลนด์แบงก์ขนาดใหญ่ที่สามารถนำมาพัฒนาใน 5-8 ปี ข้างหน้า ซึ่งจะทำให้ถนนพระราม 4 เปลี่ยนแปลงไปมากจากการพัฒนา โปรเจคมิกซ์ยูสที่จะเกิดขึ้นหลาย โครงการในอนาคต"

สำหรับโครงการขนาดใหญ่ที่จะ เกิดขึ้นบน ถนนพระราม 4 ได้แก่ สามย่านมิตรทาวน์, โครงการคอมเพล็กซ์บริเวณโรงแรมดุสิตธานี, วัน แบงค็อก, เดอะ ปาร์ค และโครงการปรับปรุงศูนย์การประชุม แห่งชาติสิริกิติ์ รวมถึงเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ รวมมูลค่าประมาณ 2 แสนล้านบาท โดยมีพื้นที่เช่าที่จะเกิดขึ้นอีกประมาณ "2.8 ล้านตร.ม." ทำให้ย่านพระราม 4 เป็นศูนย์กลางใหม่ของกรุงเทพฯ

ภายใน 5 ปีจะมีพื้นที่สำนักงาน เกิดใหม่อีกประมาณ 5 แสนตร.ม. กลายเป็น แหล่งงานขนาดใหญ่ในอนาคต

จากการวิเคราะห์พื้นที่ในระยะ 800 เมตรตลอดแนว ถนนพระราม 4 ทั้ง 2 ฝั่งจะพบว่าถนนพระราม 4 ถูก เชื่อมต่อไปยังพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญ ต่างๆ ปัจจุบันมีอาคารสำนักงานอยู่ 21 แห่ง มีพื้นที่รวม 5.3 แสนตร.ม. ราคากลาง ค่าเช่าอยู่ที่ 525 บาทต่อตร.ม.

ในส่วนของการอยู่อาศัยจากการ เก็บข้อมูลย้อนหลังก่อนถึงปี 2555 "พระราม 4" มีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จ แล้ว 74 โครงการ จำนวน 1.41 หมื่นยูนิต ตั้งแต่ปี 2555 จนถึงปี 2561 จะมีคอนโดมิเนียม ทยอยสร้างเสร็จอีก 39 โครงการ 1.47 หมื่นยูนิต คาดว่าจนถึงปี 2563 จะมีโครงการสร้างเสร็จ 41 โครงการ 1.56 หมื่นยูนิต จะเห็นได้ว่าในแง่ของการเติบโตด้าน ที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นค่อนข้างเร็ว ขณะที่กำลังซื้อในย่านพระราม 4 ไม่ได้มีเฉพาะคนไทย แต่มีความต้องการซื้อของคน ต่างชาติจำนวนมาก

โดยหลังจากโครงการรถไฟฟ้าสีน้ำเงินส่วนต่อขยายหัวลำโพง-ท่าพระ-บางแคเปิดให้บริการปลายปี 2562 จะช่วยให้ การเดินทางจากฝั่งธนบุรีเข้าสู่กรุงเทพฯ ได้สะดวกยิ่งขึ้น

สำหรับราคาที่อยู่อาศัยในย่าน พระราม 4 ส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางค่อนข้างสูงมีราคา เริ่มต้น 1.2-1.5 แสนบาทต่อตร.ม. ไปจนถึงเกือบ 2 แสนบาทต่อตร.ม. ในพื้นที่เชื่อมต่อ ถนนวิทยุ สามารถแยกพื้นที่พระราม 4 ออกเป็น 9 โซน พบว่า โซนที่มีราคาสูงสุด ได้แก่ "ลุมพินี-วิทยุ" ราคากลาง 1.84 แสนบาทต่อตร.ม. ตามด้วย "จุฬาฯ-สยาม" 1.35 แสนบาทต่อตร.ม. "รัชดา-พระราม 4" 1.24 แสนบาทต่อตร.ม.

ตั้งแต่ปี 2555-2559 ราคาคอนโด มิเนียมในทำเลพระราม 4 มีอัตราเร่ง พอสมควร ปี 2559-2561 ราคาเริ่มทรงตัว หรือขยับขึ้นเล็กน้อย แต่หลังจากที่โครงการ มิกซ์ยูสขนาดใหญ่ทยอยเปิดให้บริการตั้งแต่ปี 2562 เป็นต้นไป โครงการที่อยู่อาศัย ในย่านพระราม 4 จะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วทั้งจำนวนและราคา โดยจะมีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้นในเกือบทุกพื้นที่ ตั้งแต่บริเวณรอบๆ จุฬาฯ กล้วยน้ำไท และพื้นที่ระหว่างกลางที่จะ ขยายการเติบโตไปตามแยกที่เชื่อมกับถนนสายต่างๆ

'ถนนพระราม 4 ยังมีแลนด์แบงก์ขนาดใหญ่ ที่นำมาพัฒนาใน 5-8 ปีซึ่งจะทำให้เปลี่ยนแปลงไปมากจากโปรเจค มิกซ์ยูสที่จะเกิดขึ้น'