ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) เปิดเผย รายงานแนวโน้มธุรกิจที่ได้จากการสำรวจความเห็นของภาคธุรกิจและหน่วยงานต่างๆ ในช่วงไตรมาส 4 ปี 2560 โดยในส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง พบว่า ขยายตัวเฉพาะในเขตกรุงเทพ ปริมณฑล และหัวเมืองใหญ่ ขณะที่ภาคก่อสร้าง ชะลอลงจากโครงการก่อสร้างภาครัฐที่ล่าช้า มีรายละเอียดดังนี้

จากการสำรวจพบว่า ไตรมาส 4 ปี 2560 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลขยายตัวต่อเนื่อง สะท้อนจากยอดขายที่อยู่อาศัยที่เติบโตได้ทั้งประเภทแนวราบและแนวสูง โดยมีปัจจัยสนับสนุนจาก 1.ความคืบหน้าของโครงการลงทุนรถไฟฟ้าหลายสาย 2.การเร่งเปิดโครงการใหม่ของผู้ประกอบการหลายรายหลังจากที่ได้ชะลอออกไปในช่วงต้นปีเพื่อระบายอุปทานคงค้างและ 3. การจัดรายการส่งเสริมการขายที่เพิ่มขึ้นภายหลังพระราชพิธีถวายพระเพลิงพระบรมศพ ในหลวงรัชกาลที่ 9

ทั้งนี้ ผู้ประกอบการมองว่ากำลังซื้อที่ดียังมาจากกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ระดับกลาง-บนเป็นหลัก ขณะที่กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ระดับกลาง-ล่างมีกำลังซื้อชะลอลง เนื่องจากรายได้ยังไม่เพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน และบางรายมีภาระหนี้สูง

ส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์ยังคงระมัดระวังการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย(Post-finance) สะท้อนจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อในหลายโครงการที่อยู่ในระดับสูงถึง 40-50% ผู้ประกอบการหลายรายจึงปรับตัวด้วยการ กระจายไปทำตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลาง-บน และเพิ่ม มูลค่าสินค้าด้วยการขายที่อยู่อาศัยพร้อมตกแต่งมากขึ้น

สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคโดยรวมยังไม่ฟื้นตัว ยกเว้นธุรกิจในหัวเมืองใหญ่ที่ขยายตัวได้บ้างจากกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ประจำและกลุ่มนักลงทุน ที่ซื้อเพื่อทำธุรกิจให้เช่าที่พักสำหรับ นักท่องเที่ยว ผู้ประกอบการเห็นว่า สาเหตุหลักมาจากราคาสินค้าเกษตรที่ ตกต่ำส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อธุรกิจอื่นๆ ทำให้กำลังซื้อของกลุ่มนักธุรกิจในพื้นที่ลดลง ส่งผลให้ในบางจังหวัด เช่นลำปาง และสงขลา ไม่มี การเปิดโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ เนื่องจากมีที่อยู่อาศัยพร้อมขายเหลืออยู่

นอกจากนี้ ยังเห็นว่าภาครัฐไม่มีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานในต่างจังหวัด เพิ่มเติม ทำให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ไม่กล้าขยายการลงทุนอย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการ เชื่อมั่นว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์น่าจะพ้นจุดต่ำสุดไปแล้ว แต่มีความกังวลด้าน การแข่งขันที่สูงขึ้น รวมถึงความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ทั้งที่ให้แก่ลูกค้า (Post-finance) และที่ให้แก่ผู้ประกอบการ (Pre-finance)

โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายเล็ก ที่เห็นว่าเงื่อนไขในการกู้ยืมยังค่อนข้างเข้มงวดเช่นต้องมียอดจอง(Presales) สูงถึง 60% ทำให้ผู้ประกอบการรายเล็กต้องหันไปใช้เงินทุนนอกระบบ ส่งผลให้แข่งขันในตลาดได้ยากจากภาระต้นทุนดอกเบี้ยที่สูงกว่า

นอกจากนี้ ยังเผชิญกับต้นทุนดำเนินการ ที่มีแนวโน้มสูงขึ้นตามราคาที่ดินและแรงงานที่หายากขึ้น ส่วนหนึ่งเป็นผลกระทบ จาก พ.ร.ก. การบริหารจัดการการทำงานของคนต่างด้าว พ.ศ. 2560 ทำให้ผู้ประกอบการ รายเล็กบางรายต้องลดปริมาณงานลง

สำหรับธุรกิจก่อสร้างในภาพรวมชะลอลงจากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐบางโครงการที่เลื่อนออกไป ขณะที่การก่อสร้าง ภาคเอกชนยังไม่เพิ่มขึ้นมากนัก ส่วนใหญ่อยู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่กระจุกตัวในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล สอดคล้องกับยอดขายของธุรกิจวัสดุก่อสร้างและปูนซีเมนต์ที่ยังซบเซา

แม้ว่าผู้ประกอบการในท้องถิ่นได้รับงานเพิ่มเติมจากงานก่อสร้างของภาครัฐที่กระจายลงในระดับท้องถิ่นมากขึ้น ส่วนใหญ่ เป็นการปรับปรุงซ่อมแซมและสร้างถนน ซ่อมบำรุงอาคารสถานที่ราชการ แต่ผู้ประกอบการ บางรายประสบปัญหาความล่าช้าในการเบิกเงินค่างวด เนื่องจากหน่วยงานภาครัฐ ตั้งเบิกเงินล่าช้าด้วยเงินงบประมาณที่ส่งมาให้ เป็นงวดๆ หมดลง จึงต้องรองวดต่อไป ทำให้ต้องเจรจากับคู่ค้าเพื่อเลื่อนการชำระเงินค่าสินค้าและรับภาระต้นทุนดอกเบี้ยเงินกู้ยืมที่สูง

ในไตรมาสที่ 1 ปี 2561  ผู้ประกอบการส่วนใหญ่คาดว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีแนวโน้มดีต่อเนื่องส่งผลให้หลายธุรกิจมีแผนลงทุนซื้อที่ดินที่มีศักยภาพสำหรับเปิดโครงการใหม่ ในปี 2561 มากขึ้น โดยธุรกิจขนาดใหญ่จะเน้นกลุ่มลูกค้าตลาดกลาง-บนมากขึ้น และมีแนวโน้มลงทุนพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสม (Mixed use) เพิ่มขึ้น

เนื่องจากต้นทุนราคาที่ดินปรับสูงขึ้นมากไม่สามารถคุ้มทุนหากพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมเพียงอย่างเดียวขณะที่คาดว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคจะมีแนวโน้ม ทรงตัวจาก กำลังซื้อในต่างจังหวัดที่มีอยู่จำกัด ประกอบกับหลายธุรกิจยังคงมีที่อยู่อาศัยคงค้างอยู่

ทั้งนี้ผู้ประกอบการให้ความเห็นว่ารัฐบาลควรเพิ่มการก่อสร้างทางด่วนและขยายเส้นทาง ถนนใหม่ๆรอบตัวเมืองกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด เพราะจะช่วยเพิ่มทำเลใหม่ที่เหมาะสมสำหรับพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์และยังช่วยการกระจายตัวของเศรษฐกิจ

ยอดซื้อเพื่อปล่อยเช่าลดลง

จากการสำรวจเชิงลึกของ ธปท. พบว่า ผู้ประกอบการหลายรายเห็นว่านักลงทุนเป็นตัวขับเคลื่อนสำคัญที่ช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ค่อยๆ ฟื้นตัว แต่ในระยะหลังพบว่า "นักลงทุนระยะยาว" ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าหรือ ถือครองระยะยาวเริ่มอิ่มตัว เนื่องจากมีการลงทุนติดต่อกันเป็นระยะเวลาหลายปี

ประกอบกับผลตอบแทนการเช่า ลดลง โดยคาดว่าต่ำกว่า 6% ต่อปี ทำให้ความน่าสนใจที่จะลงทุนน้อยลง ดังนั้นความต้องการซื้อจากกลุ่มนักลงทุนในระยะต่อไปอาจไม่เร่งตัวขึ้นมากนักเพราะจะลงทุนด้วยความระมัดระวังและเลือกสรรสินค้าอย่างดีในระดับหนึ่ง

อย่างไรก็ตามปัจจุบันกลุ่มนักลงทุนชาวจีนเริ่มเข้ามามีบทบาทมากขึ้น ทำให้ราคาของอสังหาริมทรัพย์ในบางโครงการและบางพื้นที่ เช่น พัทยา ปรับเพิ่มขึ้น

นอกจากนี้ ผู้ประกอบการยังสนับสนุนให้ธนาคารพาณิชย์หันมาพิจารณาแนวทางการให้สินเชื่อแบบ Pre-mortgage เช่นเดียวกับธนาคารในสิงคโปร์และมาเลเซีย เพื่อแก้ไขปัญหาการขอสินเชื่อไม่ผ่านเมื่อถึงเวลาโอนที่อยู่อาศัย

ผู้ประกอบการ เห็นว่าธุรกิจอสังหาฯ ที่ให้เช่าพื้นที่เชิงพาณิชย์มีแนวโน้มขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ทั้งพื้นที่ให้เช่าใน Community mall เปิดใหม่ และการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบ Mixed use จึงมีความกังวลว่าจะเกิดปัญหาอุปทานส่วนเกินในบางพื้นที่ในอนาคต

อีกทั้งยังมองว่าปัจจุบันผู้เช่าร้านค้าในหลายกิจการ เช่น ร้านขายเสื้อผ้า โรงเรียนกวดวิชา รวมถึงกิจกรรมบันเทิง ต่างได้รับผลกระทบจากธุรกิจออนไลน์ที่เข้ามาแข่งขัน การปล่อยพื้นที่ให้เช่าจึงมีความเสี่ยง และควรต้องใช้ผู้เชี่ยวชาญในการบริหาร ดังจะ เห็นได้จาก Community mall หลายแห่ง ต้องปิดกิจการไป ขณะที่ธนาคารพาณิชย์ยังมีการปล่อยสินเชื่อให้กับการลงทุนประเภทนี้ค่อนข้างมาก