การพัฒนาโครงการในรูปแบบมิกซ์ยูส ขนาดใหญ่เริ่มเห็นความชัดเจนมากขึ้นในหลายๆ ทำเล ซึ่งเป็นการพัฒนาอสังหาฯ แบบผสมผสานโดยต่างก็หวังสร้างพอร์ตรายได้ต่อเนื่องในระยะยาว

ทั้งนี้ จากการสำรวจของบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย มีคาดการณ์ว่าในช่วง 8 ปีข้างหน้า (2560-2568) ซัพพลายใหม่โดยเฉพาะพื้นที่ค้าปลีกและอาคารสำนักงานในพื้นที่กรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก โดยจะมีพื้นที่ค้าปลีกเพิ่มไม่น้อยกว่า 4 แสนตารางเมตร (ตร.ม.) ส่วนพื้นที่สำนักงานจะเกิดขึ้นไม่น้อยกว่า 6 แสน ตร.ม.

สุรเชษฐ กองชีพ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า จากแผนการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ของดีเวลอปเปอร์รายใหญ่ย่อมส่งผลต่อการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่โดยรอบ ซึ่งในช่วง 1-2 ปีจากนี้ในย่านซีบีดีจะมีซัพพลายใหม่ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ทยอยออกมาให้เห็นจากโครงการไอคอนสยาม สามย่านมิตรทาวน์ ตามมาด้วย โครงการวันแบงค็อกและมิกซ์ยูสดุสิตธานี

ทำเลที่ถูกจับตาคือบนถนนพระราม 4 ที่หวั่นจะเกิดโอเวอร์ซัพพลายหรือไม่ เพราะมีถึง 4 โครงการใหญ่ทยอยเปิดตัวนั้น เชื่อว่าไม่น่าเกิดโอเวอร์ซัพพลาย เนื่องจากมีหลายเซ็กเมนต์ในโครงการ ซึ่งโซนนี้มีซัพพลายไม่มากนัก

จากการประมาณการซัพพลายใหม่ของพื้นที่ศูนย์การค้าที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีก 1 แสน ตร.ม. แม้ตัวเลขไม่ได้มากแต่ตลาดยังมีความน่าเป็นห่วง เนื่องจากตลาดออนไลน์มีการเติบโตต่อเนื่อง หากบริหารจัดการไม่ดีไม่สามารถดึงกำลังซื้อของคนในประเทศได้จะส่งผลกระทบต่อผู้เช่าพื้นที่ ซึ่งจะหันไปขายออนไลน์แทนโดยไม่จำเป็นต้องมีหน้าร้าน

ด้านซัพพลายด้านที่อยู่อาศัยมองว่าไม่น่าห่วง เพราะมีจำนวนไม่มาก หรืออยู่ในระดับพันหน่วยและเป็นที่อยู่อาศัยระดับบนที่มีกำลังซื้อ ส่วนอาคารสำนักงานจะมีซัพพลายใหม่เพิ่มอีก 7 แสน ตร.ม. จากปัจจุบันมีอยู่ในตลาดราว 7 ล้าน ตร.ม. หากเศรษฐกิจดีและการเมืองนิ่งตลาดนี้ยังคงไปได้ดีต่อเนื่อง เพราะยังมีความต้องการอยู่มากโดยเฉพาะเกรดเอ

สุรเชษฐ กล่าวว่า ปัจจัยที่ทำให้เกิดการพัฒนาในรูปแบบมิกซ์ยูสนั้นเนื่องจากที่ดินแปลงใหญ่ในย่านซีบีดีเกือบ 100% เป็นลีสโฮลด์หรือสิทธิการเช่าระยะยาว ยกเว้นแปลงเล็กๆ ขณะที่ราคาที่ดินย่านพระราม 4 มีการปรับสูงต่อเนื่องเฉลี่ยอยู่ที่ 1.5-2 ล้านบาท/ตารางวา

ขณะเดียวกัน ผู้พัฒนาก็ต้องการสร้างรายได้ต่อเนื่อง ทำให้ต้องพัฒนาโครงการแบบผสมผสานและเป็นโอกาสจัดตั้งทรัสต์ เพื่อการลงทุนในอสังหาฯ ในอนาคต นอกจากนี้ยังมีที่ดินประเภททางเข้าแคบแต่ด้านในใหญ่ ซึ่งการพัฒนาแบบมิกซ์ยูสจะช่วยเพิ่มความน่าสนใจและทำให้มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้น

ข้อมูลของคอลลิเออร์สฯ ชี้ให้เห็นว่า การเพิ่มขึ้นของพื้นที่อาคารสำนักงานอาจจะส่งผลกระทบต่ออาคารสำนักงานในปัจจุบัน เพราะมีความโดดเด่นกว่ามากขณะที่ค่าเช่าก็จะสูงกว่าเมื่อเทียบกับย่านเดียวกัน โดยคาดว่าไม่น้อยกว่า 10% แต่บริษัทส่วนใหญ่มักย้ายไปเช่าพื้นที่ในอาคารสำนักงานเกรดเอที่เพิ่งก่อสร้างแล้วเสร็จมากขึ้น

ดังนั้น ในช่วง 7-8 ปีจากนี้ โครงการมิกซ์ยูสจะมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงของกรุงเทพฯ แน่นอน ที่เห็นได้ชัดคือ ราคาที่ดินโดยรอบโครงการจะเพิ่มขึ้นมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับทำเลและตัวโครงการนั่นเอง