อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

ปัจจุบันผังเมืองรวมนนทบุรี (ปรับปรุงครั้งที่ 2) อยู่ระหว่างการปิดประกาศ 90 วัน เพื่อให้ผู้มีส่วนได้เสียสามารถยื่นคำร้องขอแก้ไขหรือเปลี่ยนแปลงและยกเลิกข้อกำหนดตามผังดังกล่าวได้ ซึ่งจะหมดเขตในวันที่ 16 ม.ค. 2561

ทั้งนี้ เนื่องจากร่างผังเมืองนนทบุรีฉบับใหม่มีการเปลี่ยนแปลงรายละเอียดต่างไปจากของที่เดิมที่ใช้ในขณะนี้ ซึ่งสอดคล้องกับผังเมืองรวมกรุงเทพฯ อย่างไรก็ดี นนทบุรีถือว่าเป็นโซนการอยู่อาศัยของคนกรุงเทพฯ ดังนั้น การเปลี่ยนแปลงย่อมก่อให้เกิดผลกระทบทั้งเจ้าของที่ดินและผู้ซื้อบ้านในอนาคต

ชาวิช ฉายปัญญาเลิศ รอง ผู้อำนวยการและที่ปรึกษาโครงการสายสินเชื่อธุรกิจธนาคารเกียรตินาคิน เปิดเผยว่า ผังเมืองฉบับใหม่ให้ความสำคัญในเรื่องความหนาแน่นในแต่ละบริเวณโดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้า ขณะที่การกำหนดความกว้างของถนนกลายเป็นข้อจำกัดในการพัฒนาอสังหาฯ ในบางพื้นที่ ขณะเดียวกันได้เพิ่มพื้นที่อุตสาหกรรมและพาณิชยกรรมมากขึ้นด้วยมาตรการจูงใจการเพิ่มสัดส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นดิน หรือเอฟเออาร์โบนัส

สำหรับสิ่งที่แตกต่างไปจากผังเมืองปัจจุบันก็คือ อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (เอฟเออาร์) สูงสุดเพียง 8:1 จากเดิมอยู่ที่ 10:1 โดยพาณิชยกรรม (พ.4) ได้รับมากสุด ขณะที่ได้กำหนดข้อห้ามทำการจัดสรรแนวราบทุกประเภทใน 20 ท้องที่ จากเดิมไม่มีการห้าม เช่น คลองขวาง ไทรน้อย บางบัวทอง ไทรม้า ทวีวัฒนา เป็นต้น

ในส่วนของบ้านเดี่ยวและแฝดห้ามพัฒนาใน 17 ท้องที่ ขณะที่ ทาวน์เฮาส์พัฒนาได้ในบางพื้นที่ โดยพื้นที่พัฒนาได้ต้องมีเขตทางกว้าง 12 เมตร

ด้านการพัฒนาอาคารอยู่อาศัยรวมและอาคารชุดพักอาศัย ถูกกำหนดด้วยขนาดความกว้างของถนนเช่นกันปัญหาก็คือ 80% ของถนนในจังหวัดมีขนาดเล็กเขตทางกว้าง 6-8 เมตร ในขณะที่ผังเมืองใหม่มีเงื่อนไขในการพัฒนาต้องมีเขตทางถนนไม่น้อยกว่า 10-20 เมตร เช่น การพัฒนาบ้านเดี่ยวและแฝดต้องติดถนนที่มีเขต ทางกว้าง 10 เมตรใน 9 ท้องที่ เป็นต้น

ส่วนเอฟเออาร์โบนัส ซึ่งจะช่วยเพิ่มพื้นที่อาคารได้สูงสุด 20% สำหรับอาคารที่เว้นที่ว่างด้านหน้า เพื่อสาธารณประโยชน์ การให้พื้นที่จอดรถเพิ่มกรณีเป็นอาคารสาธารณะใกล้สถานีรถไฟฟ้ากำหนด การร่นระยะ 15 เมตร ในถนน 7 สายหลัก และการจัดให้มีที่ว่างของอาคารมากกว่าที่กำหนด โดยให้เลือกใช้เพียงข้อเดียว

อย่างไรก็ดี ข้อกำหนดเหล่านี้กลายเป็นการตีกรอบให้การพัฒนาบ้านแถว หรือทาวน์เฮาส์แคบลง และไม่สอดคล้องกับการขยายตัวของ เมือง ซึ่งจะส่งผลต่อผู้พัฒนาและ ผู้บริโภคที่อาจจะต้องซื้อบ้านในราคาสูงขึ้น เนื่องจากซัพพลายที่ดินมีน้อย แต่จะยังมีบริเวณที่ศักยภาพที่พัฒนาได้มากขึ้นจากเดิมคือ ต.ไทรม้า

ทั้งนี้ ผู้ประกอบการและผู้บริโภคต้องศึกษาข้อกำหนดของผังเมืองนนทบุรีฉบับใหม่ให้เข้าใจ และระมัดระวังการในการลงทุนซื้อที่ดิน