ที่ดินทำเลลาดพร้าวร้อนระอุ เจ้าของอาคารพาณิชย์เก่า-นายหน้าปั่นราคาขาย จาก 1.5 แสนเป็น 2.5 แสนบาท/ตร.ว.รับรถไฟฟ้าสายสีเหลือง-ยกระดับสีผังกทม.ใหม่ เอื้อสร้างตึกสูงใหญ่เชิงพาณิชย์เพิ่ม

กระแสทุนยังเทคะแนนให้รถไฟฟ้าสายสีเขียวบีทีเอสและส่วนต่อขยาย ขณะเดียวกันยังมีรถไฟฟ้าน้องใหม่เกิดขึ้นอีกหลายเส้นทางที่ทำให้แต่ละทำเลกลายเป็นทำเลร้อน โดยเฉพาะรถไฟฟ้าสายสีเหลืองที่พาดผ่านถนนลาดพร้าว

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และกรรมการ บริษัท พรไพลิน ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ขณะนี้ทำเลรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย บีทีเอสยังแรง เดิมก่อสร้างถึงแค่ แบริ่ง ล่าสุดต่อขยายไปถึงช้างสามเศียร จังหวัดสมุทรปราการ ทำให้พื้นที่พัฒนาคอนโดมิเนียมขยายออกไปอีก ขณะที่ราคาที่ดินยังไม่สูงมากเฉลี่ยอยู่ที่ 50,000-60,000 บาทต่อตารางวา

ส่วนสายสีเขียวเหนือส่วนต่อขยายจาก หมอชิตบริเวณจตุจักรยาวไปถึงลำลูกกา โดยเฉพาะตั้งแต่ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว ถึงมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ พบว่ามีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นจำนวนมาก ซึ่งความต้องการยังมีและยอดโอนยังไม่ตก ตลอด 10 เดือน ของปี 2560 ขณะที่ใจกลางเมือง เริ่มมีการขายใบจองทำกำไร ขณะที่ที่ดินแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพูช่วงแคราย-มีนบุรี และ สายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรมมีนบุรี โฟกัสทำเลที่ทะลุไปถนนรามคำแหง ราคาที่ดินพุ่งสูงมาก

อีกทำเลที่ร้อนแรง นายพรนริศ สะท้อนว่า คือถนนลาดพร้าว ผังเมืองรวมกรุงเทพ มหานครปัจจุบัน กำหนดให้เป็นพื้นที่สีแดง (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม) เพียงย่านบางกะปิและโชคชัย 4 แต่ช่วงกลางถนนลาดพร้าวเป็นพื้นที่สีเหลือง (ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) อนาคต ผังใหม่จะปรับเป็นสีส้ม (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) อย่างไรก็ดี บริษัทสนใจซื้ออาคารพาณิชย์ในทำเลลาดพร้าว เยื้องกับอาคารแมงป่อง แต่ขนาดหน้าแคบและลึก หากพัฒนาโครงการคอนโด มิเนียมจะเป็นอาคารผอมสูงเหมือนโครงการของพฤกษา

"สุดท้ายบริษัทต้องยกเลิกแผนไป เนื่องจากเจ้าของที่ดินโก่งราคาขายตารางวาละ 250,000 บาท ซึ่งเป็นราคาที่สูงเกินจริง เพราะราคาจริงน่าจะอยู่ที่ 150,000 บาทต่อตารางวา เท่านั้น ซื้อไปถือว่าแพง แถมพัฒนาได้น้อย ถือว่าไม่คุ้ม แต่หากซื้อในราคาตารางวาละ 250,000 บาท เพื่อรอจังหวะให้ผังเมืองยกระดับจากสีเหลืองเป็นสีส้มหรืออื่นๆ มองว่า ไม่คุ้มต่อต้นทุนเช่นกัน"

นายพรนริศกล่าวอีกว่า เข้าใจว่าถนนลาดพร้าวจะมีรถไฟฟ้าสายสีเหลืองผ่าน ทำให้นายหน้าและเจ้าของที่ดินรวมตัวกันโก่งราคาขาย แต่เชื่อว่า ผู้ประกอบการหลายบริษัทหมายตาที่ดินทำเลลาดพร้าว เพียงแต่รอให้ผัง เมืองใหม่ปรับสีการใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มขึ้น กับรอให้รถไฟฟ้าสายสีเหลืองเริ่มลงมือก่อสร้าง ปัจจุบันที่ดินแปลงว่างบนถนนลาดพร้าวมีผู้ประกอบการจับจองไปหมดแล้ว และมีหลายแปลงที่เป็นสินทรัพย์ของธนาคาร

"ฐานเศรษฐกิจ" ลงพื้นที่สอบถาม เจ้าของตึกแถวช่วงกลางของถนนลาดพร้าว แต่ละรายบอกขายที่ดินตารางวาละ 200,000-250,000 บาทแทบทั้งสิ้น บางรายบอกสูงถึง 300,000 บาทต่อตารางวา

เช่นเดียวกับนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ค่ายพฤกษาซื้อที่ดินแปลงเล็กในซอยลาดพร้าว 15 เตรียมพัฒนาคอนโด มิเนียมแท่งเล็กๆ ขณะที่ลาดพร้าวซอย 5 ติดถนน จะเป็นพื้นที่เช่าโฆษณาโครงการต่างๆ และโครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างจะเป็นที่โชคชัย 4 อย่างไรก็ดี ถนนลาดพร้าวถือเป็นทำเลสำคัญ เนื่องจาก ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการทำเลพหลโยธินกันมาก จนไหลมาที่ ช่วงต้นลาดพร้าว ซึ่ง ค่ายเอพี ขึ้นคอนโดมิเนียมทำเล ห้าแยกลาดพร้าว-พหลโยธิน 2 โครงการ และค่ายของเซนต์จอห์นเป็นต้น

นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการบริษัท โมเดิร์น พร็อพเพอร์ตี้คอนซัลแทนส์จำกัด สะท้อนว่า ถนนรัชดาฯลาดพร้าว เป็นทำเลที่น่าสนใจ ราคาที่ดิน 800,000 บาทต่อตารางวา ส่วนแยกลำสาลี ราคา 200,000-250,000 บาทต่อตารางวา ขยับขึ้นจาก 3-4 ปีที่ผ่านมา จากกระแสก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ซึ่งก่อนหน้านี้ ค่ายแสนสิริ และแอล.พี.เอ็น. ซื้อพัฒนา ราคาตารางวาละ 90,000 บาทเท่านั้น