เช็กดีมานด์-ซัพพลาย ตลาดบ้านแข่งแรงข้ามปี

แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีทิศทางที่สดใส อันเป็นผลสืบเนื่องจากการขยายตัวของเศรษฐกิจที่ปรับตัวดีขึ้น แต่ก็ใช่ว่าหนทางในภายภาคหน้าจะราบรื่นไปเสียทั้งหมด เพราะตลาดอสังหาฯ ยังอยู่ในช่วงของการฟื้นตัว กำลังซื้อที่มีอยู่ก็ยังจำกัดจำเขี่ย ซึ่งต้องรอรอบเศรษฐกิจให้ฟื้นตัวอย่างเต็มที่ หากไม่มีอะไรติดขัดธุรกิจอสังหาฯ ถึงจะกลับมาเฟื่องฟูได้อีกครั้ง

ทั้งนี้ หากเช็กสภาพตลาดทั้งความต้องการซื้อ (ดีมานด์) และจำนวนโครงการ (ซัพพลาย) ที่มีอยู่ในตลาดแล้ว ก็ยังเห็นได้ว่าตลาดยังคงต้องแข่งขันรุนแรงกันต่อไป โดยรายงานจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า โครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างขายในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล จากการสำรวจในรอบครึ่งปีแรกมีจำนวนทั้งสิ้น 4.5 แสนหน่วย เป็นบ้านจัดสรร 2.08 แสนหน่วย และคอนโดมิเนียม 2.42 แสนหน่วย ในจำนวนโครงการทั้งหมดมีการขายออกไปแล้วกว่า 3 แสนหน่วย และยังมีโครงการเหลือขายอยู่ในตลาดรวม 1.4 แสนหน่วย เป็นคอนโดมิเนียม 6.3 หมื่นหน่วย และบ้านแนวราบ 7.8 หมื่นหน่วย

สำหรับโครงการเหลือขายที่เป็นสต๊อก อยู่ในตลาด 1.4 แสนหน่วย เป็นโครงการที่ ยังไม่ได้สร้างเลยประมาณ 5 หมื่นหน่วย อยู่ระหว่างสร้าง 5.8 หมื่นหน่วย และสร้างเสร็จแล้ว 3.3 หมื่นหน่วย ซึ่งถือเป็นภาระที่ผู้ประกอบการจะต้องเร่งระบายสต๊อกที่มีอยู่ออกสู่ตลาดในปีหน้า พร้อมๆ กับการเปิดตัวโครงการใหม่ ซึ่งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ประเมินว่า ในปี 2561 จะมีซัพพลายรวมทั้งสิ้น 2.76 แสนหน่วย และยังอยู่ในระดับที่สามารถดูดซับได้ตามปกติ

ขณะที่ทางฝั่งดีมานด์จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูล ผ่านโครงการ โฮม ฟอร์ ออล พบว่าจากจำนวนที่สำรวจทั้งหมด 7.8 หมื่นราย กลั่นออกมาเป็นกำลังซื้อที่มีศักยภาพเพียงพอที่จะซื้อบ้านในระยะ 1-3 ปี พบว่ามีจำนวน 3.1 หมื่นราย และในแต่ละปีจะมีความต้องการซื้อใหม่อยู่ในช่วง 8 หมื่น-1 แสนราย ตามแต่สภาพเศรษฐกิจจะเอื้ออำนวย

เมื่อเทียบกันระหว่างดีมานด์ที่จะเกิดขึ้นในแต่ละปี และซัพพลายคงค้างและซัพพลายใหม่ที่เกิดขึ้นระหว่างปีแล้ว จะเห็นภาพชัดเจนว่าตลาดอสังหาฯ ในปี 2561 ไปจนถึงปี 2562 ไม่ได้หวานชื่นอย่างที่คิด มีแต่จะเหนื่อยมากหรือเหนื่อยน้อยขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจจะเป็นใจมากน้อยแค่ไหน

อิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการบริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า ภาพรวมอสังหาฯ แนวราบในปี 2560 ตลาดแนวราบในช่วงตั้งแต่เดือน ม.ค.-ต.ค.ที่ผ่านมา มีการเปิดตัวลดลงถึง 28% อยู่ที่ 3.3 หมื่นหน่วย เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันกับปี 2559 อยู่ที่ 4.2 หมื่นหน่วย ทั้งนี้คาดว่าถึงสิ้นปีนี้การเปิดตัวจะลดลงที่ 20% มีจำนวนหน่วยอยู่ที่เกือบ 4 หมื่นหน่วย ซึ่งลดลงมากสุดในรอบ 6 ปี แม้จะพบว่ามีดีเวลอปเปอร์รายใหญ่หันมาลุยตลาดแนวราบมากขึ้นก็ตาม แต่ทว่าคอนโดกลับมีการเปิดตัวมากถึง 14% ในช่วงเดียวกัน หลังจากที่จำนวนลดลงต่อเนื่องมา 3 ปี

ในส่วนของตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์พบว่า ลด 8% อยู่ที่ 5.9 หมื่นหน่วย ขณะที่ปี 2559 อยู่ที่ 6.5 หมื่นหน่วย ซึ่งสะท้อนถึงการระมัดระวังของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในการพัฒนา หลังจากปีที่แล้วมีการเปิดโครงการเป็นจำนวนมาก เป็นการชะลอของซัพพลายในตลาด ทั้งนี้ข้อดีของโครงการแนวราบคือ การยื่นขอจัดสรรเป็นการขอพัฒนาทั้งโครงการ แต่สามารถแบ่งเฟสการพัฒนาได้ โดยทาวน์เฮาส์ยังคงมีการพัฒนามากสุด อย่างไรก็ดี เชื่อว่าในปี 2561 อสังหาฯ แนวราบจะเปิดตัวไม่น้อยกว่า 10% หรือราว 4 หมื่นหน่วย

ด้านกำลังซื้อมองว่า ในปี 2561 หากเป็นไปตามที่รัฐบาลคาดการณ์ผลผลิตมวลรวมภายในประเทศ หรือจีดีพี จะมีการเติบโต 4% นั้น ตลาดอสังหาฯ จะโตมากกว่า 4% แน่นอน ทั้งนี้เนื่องจากปีหน้าจะมีปัจจัยบวกมากกว่าปีนี้ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการลงทุนภาครัฐ โดยเฉพาะโครงข่ายคมนาคมและรถไฟฟ้าจะเริ่มทยอยก่อสร้างและแล้วเสร็จบางเส้นทาง ซึ่งจะกระตุ้นให้เศรษฐกิจชานเมืองรวมทั้งปริมณฑลมีการ ขับเคลื่อน ทำให้เกิดการพัฒนาอสังหาฯ ประเภทอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็นคอมมูนิตี้มอลล์ เป็นต้น

อีกทั้งการส่งออกที่มีแนวโน้มดีต่อเนื่อง สิ่งเหล่านี้จะสร้างความเชื่อมั่นให้ประชาชนในการจับจ่ายใช้สอยมากขึ้น ขณะเดียวกันปัจจัยที่ต้องติดตามคือดอกเบี้ยนโยบาย โดยมองว่าจะไม่ขยับเร็วนัก แม้จะมีการคงดอกเบี้ยนโยบาย อยู่ที่ 1.5% ติดต่อกัน 2 ปีก็ตาม ถ้าจะมีการขยับขึ้นก็ปรับครั้งละ 0.25%

"ภาพรวมอสังหาฯ ปีหน้าจะเริ่มคึกคักตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี โดยตลาดยังคงแข่งขันสูงจากผู้ประกอบการรายใหญ่ และกลยุทธ์ที่จะนำมาใช้คือนโยบายการเงิน เช่น ให้อยู่ฟรี 1 ปี เป็นต้น ทั้งนี้ส่วนหนึ่งคือเพื่อระบายสต๊อกสินค้าในมือและลดภาระผู้ซื้อในช่วงแรก ซึ่งต่างจากที่ผ่านมาจะเน้นเรื่องการลด แลก แจก แถม เป็นต้น ทั้งนี้คาดว่าตลาดรวมปีหน้าจะเติบโตราว 5-10%" อิสระ กล่าว

วิชัย พูลวรลักษณ์ กรรมการสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ปัจจุบันการซื้อคอนโดมิเนียมยังมีการโอนจริงในสัดส่วนที่ค่อนข้างสูง ในปัจจุบันจะเห็นได้ว่าคอนโดเกาะรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเติบโตค่อนข้างมาก อีกเส้นสายทางคือสายสีเขียวส่วนต่อขยายทางแบริ่ง และสีเขียวตอนเหนือ ขณะที่ราคาคอนโดมิเนียมขึ้นตลอดเวลาจากไม่กี่หมื่นจนกลายเป็นหลักแสน ซึ่งแสดงให้เห็นว่าคอนโดมีแต่จะแพงขึ้น ปัจจุบันคอนโดราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทหาไม่ได้แล้ว เพราะที่ดินขึ้นเร็วกว่าราคาคอนโด คอนโดราคาขึ้น 9-10% ส่วนราคาที่ดินขึ้นปีละ 10-20% เป็นตัวกำหนดราคาขาย

นอกจากการแข่งขันที่จะยังคงรุนแรง เพื่อแย่งชิงกำลังซื้อที่มีอยู่จำกัดแล้ว การปรับขึ้นของต้นทุนโดยเฉพาะราคาที่ดินทั้งใน กทม.และปริมณฑล จากการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าหลายเส้นทางออกสู่ชานเมือง จะเป็นอีกปัญหาที่ผู้ประกอบการจะต้องแก้ให้ตก

คอนโดเมืองแห่เปิดตัว

จากสภาพเศรษฐกิจที่ปรับตัวดีขึ้น ส่งผลบวกที่ชัดเจนกับที่อยู่อาศัย ในเมือง

สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่น ประเทศไทย เปิดเผยว่า ในปี 2561 ยังเป็นยุคของคอนโดมิเนียมต่อเนื่อง โดยทำเลแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเส้นทางใหม่ๆ มีแนวโน้มเติบโตได้ดี ไม่ว่าจะเป็นแนวรถไฟฟ้าสีเหลืองและสายสีชมพู รวมไปถึงสายสีเขียวและสายสีน้ำเงินที่เป็นสายปัจจุบัน

สำหรับพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นในช่วงอโศก-ทองหล่อ-เอกมัย คาดว่าจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่อีกไม่น้อยกว่า 10 โครงการ ในช่วง 1-2 ปีหลังจากนี้ โดยจะมีระดับราคาขายเฉลี่ยที่ 2 แสนบาท/ตร.ม.

อย่างไรก็ตาม ในช่วง 11 เดือนที่ผ่านมา มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ รวม 528,499 ยูนิต แม้จะมีจำนวนมากแต่ก็ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อค่อนข้างมาก เพราะสามารถขายหรือมีคนจองซื้อไปกว่า 65% หลังจากเปิดขาย และมีหลายโครงการที่สามารถปิดการขายทั้งโครงการหรือส่วนที่เปิดขายในเวลาไม่นาน แม้ว่าส่วนหนึ่งของผู้ซื้อจะเป็นนักลงทุนที่ต้องการซื้อเพื่อเก็งกำไรหรือลงทุนในระยะยาวก็ตาม แสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อยังมีความคาดหวังว่าผลตอบแทนที่จะได้รับในอนาคตนั้นยังน่าสนใจ

ที่ผ่านมาโครงการคอนโดที่เปิดขายมีระดับราคา 1.1-1.5 แสนบาท/ตร.ม. มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นมากอย่างต่อเนื่อง ส่วนหนึ่งมาจากต้นทุนราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มสูงขึ้น รวมถึงโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 1.5 แสนบาท/ตร.ม. มากขึ้นในปี 2558-2559 แต่ลดลงในปี 2560 เพราะว่ากลุ่มผู้ซื้อยูนิตในระดับราคานี้มีจำกัด

ทั้งนี้ ตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2561 มีแนวโน้มที่จะมีการขยายตัวใกล้เคียงปี 2560 คือมีโครงการเปิดขายใหม่ประมาณ 5.5 หมื่นยูนิต