คลอลิเออร์สฯ เผย แลนด์ลอร์ด ขนพอร์ตที่ดินให้โปรกเกอร์เร่งศึกษาลงทุน-ปล่อยเช่า-ขาย หวังลดภาระภาษี หากภาษีที่ดินใหม่ประกาศใช้ เผยทุนญี่ปุ่น มาเลเซียสนใจลงทุนอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ-EEC "ธนาคารเกียรตินาคิน" ระบุภาษีที่ดินดันต้นทุนเพิ่ม 1-2% ลูกค้าชะลอซื้อเอ็นพีเอ

นายรัชภูมิ จงภักดี ผู้จัดการทั่วไป บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล(ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า จากการผลักดันร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ ของรัฐบาลซึ่งคาดว่าจะมีผลบังคับใช้ได้ในปี 2562 ทำให้เจ้าของที่ดินหรือแลนด์ลอร์ด โดยเฉพาะที่ดินเปล่าหาทางลดภาระภาษีเมื่อกฎหมายมีผลบังคับใช้ เจ้าของ ที่ดินหลายราย นำพอร์ตที่ดินมาให้บริษัทที่ปรึกษาการลงทุน พิจารณาหาแนวทางลดภาระภาษี อาจมีทั้งการปล่อยเช่า การลงทุนหรือหาพันธมิตรเข้ามาร่วมลงทุน และขาย

"ที่ผ่านมา มีแลนด์ลอร์ดหลายรายโดยเฉพาะ ที่ดินในกรุงเทพฯ นำพอร์ตที่ดินของตนเองมาให้บริหารจัดการ อาทิ ของตระกูลโอสถานุเคราะห์ ที่มีที่ดินตั้งแต่บีทีเอส สถานีบางจากถึงสี่แยกปู่เจ้าสมิงพราย หรือ บีทีเอส สถานีสำโรง จำนวน 15 แปลง ขนาดแปลงละตั้งแต่ 1-30 ไร่ รวมถึงนายแพทย์ปราเสริฐ ปราสาททองโอสถ มองหาที่ดินเพิ่มโดยเฉพาะที่ดินข้างโรงพยาบาลในเครือเพื่อขยายโรงพยาบาลเพิ่มเติม ซึ่งแต่ละแปลงภาระภาษีแตกต่างกัน"

เช่น "หากเป็นที่ดินเปล่ากลางเมืองมูลค่าที่ดิน 1,000 ล้านบาท ช่วงแรกเสียภาษี 2% จะต้องเสียภาษี 20 ล้านบาท/ปี และหากเต็มเพดานเจ้าของที่ดินต้องเสียภาษีสูงถึง 50 ล้านบาท/ปี การนำที่ดินมาพัฒนาหรือใช้ประโยชน์จะช่วยลดภาระภาษีลงไปได้มาก จึงทำให้มีเจ้าของที่ดินต้องการหานักลงทุนเข้ามาพัฒนาที่ดินของตนเอง เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มให้แก่ทรัพย์สิน หรือปล่อยเช่าให้แก่นักลงทุนหรือให้ดิสเคาน์สโตร์ บางรายต้องการขายก็มี" นายรัชภูมิกล่าว

อีกทั้งยังมีกลุ่มนักลงทุนจากต่างประเทศที่จะมาพัฒนาโครงการอสังหาฯในไทยหลายราย โดยเฉพาะญี่ปุ่น มาเลเซีย ให้บริษัทเป็นที่ปรึกษาด้านการลงทุนในไทยทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด โดยเฉพาะจังหวัดใน EEC สนใจพัฒนาประเภทโรงแรม ออฟฟิศ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ คอนโด- มิเนียม มูลค่าประมาณ 1,000-1,500 ล้านบาท/โครงการ

ก่อนหน้านี้กลุ่ม "ลีโอ พาเลซ" จากญี่ปุ่นได้ลงทุนพัฒนาเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในศรีราชา มาแล้ว 1 โครงการเมื่อปีที่แล้ว โดยเทกโอเวอร์อพาร์ตเมนต์เก่ามาปรับปรุงใหม่ มูลค่า 1,000 ล้านบาท ปล่อยเช่าราคา 50,000 บาท/เดือน ลูกค้าเจรจาซื้อที่ดินในสุขุมวิท ซ.14 จากเจ้าของที่ดิน รวมถึงอยู่ระหว่างเจรจาซื้อหรือร่วมลงทุนกับเจ้าของ ที่ดินใน ซ.สุขุมวิท 12 ขนาด 524 ตร.ว. มูลค่ากว่า 800 ล้านบาท โดยเจ้าของอยู่ระหว่างพิจารณาเลือกระหว่างการร่วมลงทุนหรือขายที่ดิน โดยมีนักลงทุนทั้งจากญี่ปุ่นและมาเลเซียเข้าประมูล คาดว่าจะสรุปเดือนธันวาคม

แม้แต่กลุ่มปัญจทรัพย์ ขายที่ดินบริเวณเต็นท์รถ รัชดาจำนวน 30 ไร่มูลค่า 9,000 ล้านบาทให้แก่เจ้าของโรงพยาบาลกรุงเทพ ซึ่งที่ดินแปลงนี้หากต้องเสียภาษีเป็นเชิงพาณิชย์จะต้องจ่ายสูงถึง 13 ล้านบาท นอกจากนี้ ดีลขายที่ของบริษัท บางกอกแลนด์ จำกัด (มหาชน) ย่านศรีนครินทร์จำนวน 500 ไร่ มูลค่าสูงถึง 14,000 ล้านบาท ตระกูลล่ำซำจ้างที่ปรึกษาดูแลที่ดินและจัดพอร์ตการลงทุน ด้านเจ้าสัวใหญ่ นายกฤต รัตนรักษ์ ที่จำหน่ายที่ดินผืนใหญ่เกือบ 19 ไร่ บริเวณแปลงวิภาวดีเชื่อมไปถึงพหลโยธิน 18 โดยผู้ประกอบการพัฒนาคอนโดฯ 2 ราย แบ่งซื้อที่ดินแปลงดังกล่าว เป็นต้น

แบงก์จุกภาษีที่ดินดันต้นทุน NPA เพิ่ม

นางสุวรรณี วัธนเวคิน ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ หัวหน้าฝ่ายบริหารทรัพย์สินรอขาย ธนาคาร เกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน)  กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 61 คาดว่าตลาดระดับบนขยายตัวได้ เพราะลูกค้ามีกำลังซื้อสูง และได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อย ส่วนกลุ่มระดับกลาง-ล่าง ขยายตัวไม่มาก เพราะมีปัญหากำลังซื้อ ภาระหนี้ครัวเรือน และปัญหาความชัดเจนเกี่ยวกับการจัดเก็บภาษีที่ดินใหม่

การลงทุนพัฒนาโครงการในกลุ่มผู้ประกอบ การรายเล็กและรายกลาง จะยังชะลอการพัฒนาโครงการใหม่ออกสู่ตลาด เร่งระบายสต๊อกโครง การเดิม เพราะที่ผ่านมาลูกค้าตลาดนี้ชะลอการตัดสินใจซื้อออกไป บางส่วนติดปัญหาการขอ สินเชื่อ บางกลุ่มรอความชัดเจนภาษีที่ดินใหม่ สำหรับตลาดบน ราคา 10-30 ล้านบาท ยังขยายตัวต่อเนื่อง

นางสุวรรณี กล่าวถึง พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างว่า ภายหลังมีข่าวการประกาศใช้กฎหมายดังกล่าวในช่วง1-2ปีที่ผ่านมา ทำให้กลุ่มนักลงทุนอสังหาฯ และสถาบันการเงินตื่นตัว รวมไปถึงลูกค้าที่กำลังตัดสินใจซื้อที่ดินและที่อยู่อาศัยค่อนข้างมาก โดยกระทบไปถึงการชะลอตัดสินใจซื้อทรัพย์สินรอการขาย(เอ็นพีเอ) และทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย

ส่วนกลุ่มแบงก์ต้องระบายทรัพย์เอ็นพีเอ ออกไปให้ได้มากที่สุด เนื่องจากเมื่อมีการประกาศใช้แล้ว อาจทำให้มีภาระจากจากภาษีเพิ่มขึ้น 1-2% ซึ่งแม้ว่าจะต่ำกว่ากลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯแต่แบงก์ต้องใช้เวลาระบาย ต่างกับผู้ประกอบการที่ใช้ประโยชน์จากการพัฒนาได้ตลอดเวลา