กูรูอสังหาฯเชื่อปี 61 แนวโน้ม ตลาดสดใสคาดโต 6-8% ปัจจัยหนุนจากเศรษฐกิจ ส่งออกโต การลงทุนภาครัฐ คาดสินเชื่อบ้านปล่อยใหม่ 6 แสนล้านโต 4% เทรนด์ร่วมทุนต่างชาติยังมีต่อเนื่อง

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ จัดงานสัมมนาเรื่อง "ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพ-ปริมณฑล" โดย ดร.วิชัย วิรัตน์กพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯในปี 2561 คาดว่าจะเติบโตประมาณ 6-8% จากที่ปีนี้เติบโตเพียง 2-3% จากเดิมที่คาดกันว่าปีนี้จะไม่มีการเติบโต โดยเป็นผลมาจากทิศทางตลาดในไตรมาส 3-4 ปรับตัวดีขึ้นจนทำให้ตลาดรวมเติบโตดังกล่าว ส่วนอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่มีแนวโน้มจะปรับขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจ แต่เชื่อว่าจะปรับขึ้นไม่ถึง 0.5% เนื่องจากรัฐบาลจำเป็นต้องใช้มาตรการดอกเบี้ยต่ำเป็นเครื่องมือในการ กระตุ้นเศรษฐกิจ นอกจากนี้ยังคาดการณ์ว่า ซัปพลายที่อยู่อาศัยในตลาด กทม.-ปริมณฑลปี 2561 จะมีจำนวนหน่วยประมาณ 154,200 หน่วย แบ่งเป็นโครงการแนวราบประมาณ 74,300 หน่วย คิดเป็น 48.2% ขณะที่อาคารชุดมีประมาณ 79,900 หน่วย คิดเป็น 51.8% โดยหน่วยที่มีมากสุดคือ อาคารชุด 51.8% รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ 29.1% และบ้านเดี่ยว 13.6% ที่เหลือเป็นบ้านแฝดและอาคารพาณิชย์

แนวโน้มสินเชื่อบ้านโต

ด้านนางไลวรรณ ปองเสงี่ยม รองกรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า การขยายสินเชื่อที่อยู่อาศัยปี 2560 ส่วนหนึ่งเป็นผลกระทบจากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯของภาครัฐปี 2558-2559 โดยเฉพาะ 4 เดือนแรกของปี 2559 สามารถปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยได้สูงถึง 60% ทำให้ดีมานด์ในอนาคตถูกดึงไปในช่วงดังกล่าว รวมไปถึงซัปพลายในตลาดก็ถูกดูดซับไปมากเช่นกัน ส่งผลให้ตลาดชะลอตัวในช่วงหลังจากนั้น

โดยไตรมาส 1/2560 ภาพรวมตลาดสินเชื่อ ที่อยู่อาศัยสามารถปล่อยสินเชื่อไปจำนวน 115,000 ล้านบาท มีการหดตัวลงถึงร้อยละ 15 ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ลดลงถึงร้อยละ 33 แต่ไตรมาสที่ 2 เริ่มมีทิศทางที่ดีขึ้น และยิ่งเห็นภาพที่เป็นบวกมากขึ้นในไตรมาส 3 ทั้งนี้คาดว่าทั้งปีนี้การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยน่าจะอยู่ที่ 587,000 ล้านบาท สูงกว่าปี 2559 เล็กน้อยซึ่งอยู่ที่ 586,000 ล้านบาท

สำหรับในปี 2561 จะต้องพิจารณาจากปัจจัยที่จะมาขับเคลื่อนตลาดที่อยู่อาศัย อาทิ ภาวะเศรษฐกิจโลกที่มีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นซึ่งจะส่งผลให้การส่งออกจะดีขึ้น การลงทุนของภาครัฐชัดเจนมากขึ้น ทิศทางอัตราดอกเบี้ยจะปรับเพิ่มแบบช้าๆแต่ยังอยู่ในระดับต่ำ กำลังซื้อยังมีอยู่ สภาพคล่องยังมีสูง ซึ่งปัจจัยเหล่านี้จะทำให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเติบโตได้มาก โดยคาดการณ์ว่าในปี 2561 จะสามารถปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ได้ไม่ต่ำกว่า 600,000 ล้านบาท คิดเป็นอัตราการเติบโตที่ 3-4%

โดยในปีหน้า ธอส.ตั้งเป้าปล่อยสินเชื่อ 180,000 ล้านบาท ซึ่งจะรองรับลูกค้าใน 2 กลุ่มหลักคือ กลุ่มลูกค้าธุรกิจและลูกค้าทั่วไป สัดส่วน 60:40 ตามลำดับ โดยเป้าหมายในการปล่อย สินเชื่อของ ธอส. ยังชัดเจน คือ จะมุ่งปล่อยสินเชื่อ ผู้มีรายได้น้อยเพิ่มมากขึ้น และต้องการสร้างความ มั่นใจให้กับผู้ประกอบการ ในการปรับกฎเกณฑ์รองรับลูกค้ากลุ่มผู้มีรายได้นี้ให้สามารถขอสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัยได้ ซึ่งผู้มีรายได้น้อยกลุ่มดังกล่าวจะมีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยได้ประมาณ 1-2 ล้านบาท/คน ขณะเดียวกัน ธอส.ยังอยู่ระหว่างการปรับปรุงและพัฒนาระบบสินเชื่อผ่านระบบออนไลน์มากขึ้น คาดว่าจะสามารถดำเนินการใช้ได้ในเร็วๆ นี้

เทรนด์อสังหาฯไทยร่วมทุนนอก

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า เทรนด์ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีการซื้อและควบรวมกิจการจำนวนมากในปีนี้ จะยังมีต่อเนื่องในปี 61 และจะ มีการประกาศความร่วมมือให้เห็นมากยิ่งขึ้น หนึ่งบริษัทอาจจะร่วมทุนกลับนักลงทุนหลายกลุ่มได้ ส่วนภาษีที่ดินรัฐบาลยังคงเดินหน้าประกาศบังคับใช้ ตามกรอบเวลาที่เคยประกาศไว้ ส่วนประเด็น ประเด็น กู้ไม่ผ่านได้มีการเจรจากับ บตท. หรือบรรษัทตลาดรองสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยรองรับผู้กู้ไม่ผ่านให้สามารถกู้เงินซื้อบ้านได้ บริษัทขนาดกลางและเล็กจะเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์มากขึ้น

"ปีหน้าจะเห็นโครงการมิกซ์ยูสหลายอย่างๆอยู่ด้วยกัน ถ้าเป็นบ้านราคาถูก แต่เอารายรับ จากโซนคอมเมอร์เชียลเขาไปแชร์ แต่เหมาะกับ ที่ดินเช่า และพยายามทำยิลด์ได้ 5-6% และเข้ากองรีท กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริม- ทรัพย์ ต้องเป็นรายกลางและรายใหญ่ ที่จะทำได้" นายพรนริศ กล่าว

จัดสรรรายกลาง-เล็กยังโตได้

นายวสันต์ เคียงศิริ อุปนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ได้ยินมาตลอดว่าเป็นตลาดของผู้ประกอบการรายใหญ่ ซึ่งไม่เห็นด้วย ธุรกิจอสังหาฯ เหมือนกับน้ำแข็งก้อนใหญ่ ช่องว่างเยอะมาก เหมือนกับมีหลากหลายยี่ห้อ การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ 3,000  ล้านบาท หรือ 500 ล้านบาทเสียเวลาเท่ากัน รายกลางอยู่ได้ในการสอดแทรกเข้าไปในตลาด การแข่งขันในแนวราบไม่รุนแรงมากนัก วันนี้สินค้าฮิตคือบ้านแฝด โต 33% แต่หากรีบพัฒนาตามกันไป ก็อาจจะรีบไปตายหมู่ บ้านแฝดแก้ปัญหาราคาที่ดินสูงกว่ารายได้ของคน  ตลาดบ้านหลังแรกจะลดลง ตลาด ผู้สูงอายุขยายตัวขึ้น บริษัทอสังหาฯ จะอยู่ได้ดูสภาพคล่อง ส่วนกำไรสูงสุดไม่ใช่สิ่งสำคัญ ถ้าทำพอดีตัวไม่ขยายงานเกินตัว บริษัทใหญ่เล็ก กลาง ต้องดูแลสภาพคล่องให้ดี

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล(ประเทศ ไทย) จำกัด กล่าวว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบในจังหวัดปริมณฑล 5 จังหวัด นนทบุรี, ปทุมธานี, นครปฐม, สมุทรสาครและสมุทรปราการ มีการเปิดโครงการบ้านจัดสรรค่อนข้างมากไปในทิศทางเดียวกัน อัตราการขายยังค่อยๆ เป็นค่อยๆไป ยกเว้นในบางจังหวัดที่ผู้ประกอบการไปเปิดในทำเลที่ดีก็จะขายดี  สำหรับทำเลเด่นที่น่าสนใจในการพัฒนาโครงการในจังหวัดปริมณฑล คือต้องอยู่แนวเส้นทางรถไฟฟ้า, ใกล้พื้นที่พาณิชย- กรรมตามข้อกำหนดในผังเมือง, ใกล้พื้นที่ตามแนวถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก และพื้นที่ที่ไม่ไกลจากจุดขึ้น-ลงทางด่วน ส่วนการเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้นในอนาคตคือ จังหวัดปริมณฑลจะยังขยายตัวต่อไป ผังเมืองมีผลต่อการพัฒนามากที่สุด บ้านจัดสรรเป็นตลาดที่ขยายตัวต่อเนื่อง ที่อยู่อาศัยน้อยกว่า 3 ล้านบาทยังเป็นที่ต้องการ และคอนโดมิเนียมยังเป็นที่น่าสนใจในบางทำเล