เวทีสัมมนา "ส่องอสังหาฯ 2018" ชี้ปีหน้าบิ๊กดีเวลอปเปอร์ 11 รายฮุบตลาด เหตุได้เปรียบทั้งฐานเงินทุน-แบรนด์ ทำเลคอนโดฯเปลี่ยน แต่ยังร้อนแรง จับรายเล็กดอดแย่งแชร์เค้ก ศูนย์

ข้อมูลอสังหาฯ ฟันธงแนวโน้มสดใส ซัพพลายไม่ล้น

งานสัมมนาในหัวข้อ "ส่องอสังหาริมทรัพย์ 2018" จัดโดย "ประชาชาติธุรกิจ" ร่วมกับพันธมิตรเมกะดีลเลอร์วัสดุก่อสร้างกลุ่มแกรนด์โฮม เมื่อวันที่ 24 พ.ย. 2560 ที่ผ่านมา ณ แฟลกชิปสโตร์ แกรนด์โฮม บางนา กม.10 มีผู้สนใจเข้าร่วมสัมมนาคับคั่ง ขณะที่วิทยากรซึ่งมีทั้งกูรูในแวดวงอสังหาฯ นักวิชาการนักการเงิน ให้มุมมองและฉายภาพตลาดอสังหาฯในปี 2561

ตลาดเป็นของรายใหญ่

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย กล่าวว่า สิ่งที่เกิดขึ้นกับตลาดอสังหาฯในช่วง 3-5 ปีที่ผ่านมา มีเทรนด์ที่น่าสนใจเกิดขึ้น เช่น นักลงทุนต่างชาติมาซื้ออสังหาฯ และร่วมทุนกับนักลงทุนไทยมากขึ้น ทำให้รายใหญ่กินตลาดมากขึ้นต่อเนื่อง ส่วนทำเลการพัฒนายังเป็นแนวรถไฟฟ้า ขณะที่รูปแบบห้องจะมีดีไซต์เล็กลง

ปัจจุบันส่วนแบ่งตลาดเป็นของรายใหญ่ 11 รายแรก ใน 2 ปีที่ผ่านมาเห็นการเติบโตของรายใหญ่ชัดเจน เนื่องจากมีความพร้อมมากกว่า ทั้งเงินทุน แบรนด์ และการทำตลาดโดยเฉพาะตลาดแนวราบ

ส่วนตลาดคอนโดฯจะหวือหวามากกว่า เมื่อมีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน สีม่วง และหดตัวเมื่อเกิดน้ำท่วม แต่คอนโดฯขายได้แม้จะยังไม่มีใบอนุญาต แม้แต่รายเล็กก็เข้ามาทำตลาดได้ มีตัวอย่างที่ดีมาก ๆ ที่มีไซซ์เล็กกว่าขายได้ เช่น อนันดา ออริจิ้น จะเห็นว่าส่วนแบ่งตลาดไม่ใช่มาจากรายใหญ่อย่างเดียว มีทั้งรายใหญ่และรายเล็ก ซึ่งปีนี้ครึ่งปีแรกรายใหญ่กินส่วนแบ่งตลาดแล้ว 70%

ขณะที่ตลาดคอนโดฯใน กทม. มีการเปลี่ยนแปลงจากเดิมทำเลรถไฟฟ้าเป็นหลัก เพราะเข้าไปพัฒนากันมาก ราคาที่ดินสูง ทำให้ตลาดลักเซอรี่ขยายตัวขึ้นมีการพัฒนายูนิตเล็กลงเพราะต้นทุนสูงขึ้น และให้ขายราคาที่ลูกค้าสามารถซื้อได้ เฉลี่ยยูนิตละ 2-4 ล้านบาท

"ทิศทางตลาดอสังหาฯปีหน้า ตลาดยังเป็นของรายใหญ่ 11 รายแรกที่แข็งแรงมาก ๆ จะแข็งแรงไปอีก 2-3 ปีเป็นอย่างน้อย ตราบใดที่แบงก์ไม่ปล่อยสินเชื่อให้รายกลาง ส่วนตลาดต่างจังหวัดจะให้ดีเหมือนเดิมก็คงไม่ได้ แต่มีช่องว่างให้ดึเวลอปเปอร์เข้าไป"

แบรนด์ต้องสตรอง นายแสนผิน สุขี กรรมการผู้จัดการใหญ่ บมจ.แผ่นดินทองพร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเมนท์ กล่าวว่า ปัจจุบันอสังหาฯแข่งขันสูงมาก ในส่วนของบริษัทโฟกัสธุรกิจแนวราบก่อน เพราะเป็นพื้นฐานของอสังหาฯ คอนโดฯมาเสริมในอนาคต

อย่างไรก็ตาม การทำตลาดจะต้องเลือกทำเลก่อนเป็นลำดับแรก ส่วนใหญ่จะเลือกทำเลในเมืองเป็นหลัก มองว่าตลาดทาวน์เฮาส์ต้องสู้ด้วยราคาที่สามารถทำให้ปิดการขายเร็ว ส่วนนวัตกรรมและฟังก์ชั่นก็ต้องตอบโจทย์ลูกค้าด้วย

REIC ชี้อสังหาฯสดใสไม่ล้น

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) หรือ REIC กล่าวว่าประเมินปี 2561 อสังหาฯจะเติบโตไปตามจีดีพีประเทศ คือเติบโตเกิน 4% ดัชนีชี้วัดอสังหาฯ จากที่ ธอส.เก็บข้อมูลชุดแรกหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่เกิดขึ้น ซึ่งฐานข้อมูลที่สำคัญอย่างมากจะสะท้อนตลาดอย่างแท้จริง จากตัวเลขถึงไตรมาส 3 ปี 2559-2560 จะเห็นว่าช่วงท้ายปี 2559 ซึมถึงไตรมาสแรกปี 2560 ในปี 2560 มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ต่ำกว่าปีที่แล้วหแต่ยังเติบโต 6.1% ปีหน้าจะดีขึ้น

ส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก ในปี 2561 จะเติบโตถึง 12% ขณะเดียวกันถ้าดูเรื่องสินเชื่อปล่อยใหม่ที่เกิดขึ้น ในปี 2559 อยู่ที่ 6.4 แสนล้านบาท ในปี 2560 ถึงไตรมาส 3 อยู่ที่ 4.3 แสนล้านบาท ถึงสิ้นปีนี้คาดว่าจะเป็น 6.2 แสนล้านบาท คาดว่าถึงสิ้นปี 2561 จะทะลุ 6 แสนล้านบาท

ด้านซัพพลายและดีมานด์ทั้งประเทศโตกว่า 6% เติบโตไปในทิศทางที่ดีขึ้น คาดว่าปี 2561 จะมีการจดทะเบียนจะเติบโตถึง 17% เพราะมีบ้านและคอนโดฯพร้อมโอนมากขึ้น โดยพื้นที่เขต กทม.และปริมณฑล จะเห็นการเติบโต 8.6% ใน กทม.จะมีการเติบโตของอสังหาฯดีกว่าในภูมิภาค มีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์จะเติบโต 15% สินเชื่อเติบโต 3.9% ส่วนภูมิภาคปีหน้าโตต่ำ โตแค่ 2.1%

"ปีหน้าซัพพลายในตลาดทั้งประเทศจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ไม่เกิดโอเวอร์ซัพพลาย ถึงสิ้นปีคาดว่าจะอยู่ 276,100 หน่วย กทม.และปริมณฑล แนวราบและคอนโดฯใกล้เคียงกัน ภูมิภาคจะมีคอนโดฯในเมืองใหญ่ เช่น เชียงใหม่ ภูเก็ต ขณะที่แนวราบจะมากกว่า การขายคอนโดฯจะเร็วอยู่ที่ 8 เดือน แนวราบอยู่ที่ 10-13 เดือน ดูแล้วภาคอสังหาฯจะสดใสในปีหน้า"

แสนสิริชี้ต้องเปลี่ยนตามโลก

นายเศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการใหญ่ บมจ.แสนสิริ กล่าวว่า พฤติกรรมผู้บริโภคของโลกเปลี่ยนไปมาก คำว่าลักเซอรี่ก็เปลี่ยนไปเยอะ ผู้บริโภคสมัยก่อนเป็นผู้มีความมั่งคั่งสูงและมีความคุ้นเคยคำว่าลักเซอรี่ในลักษณะหนึ่ง เรียกว่าเป็นโอลด์ลักเซอรี่ ส่วนนิวลักเซอรี่ คือ คนมีรายได้สูง กำลังซื้อสูง แต่ยังไม่มีทรัพย์สินเยอะ จะระมัดระวังในการจ่าย พร้อมจ่ายในสิ่งที่เหมาะสม มองเรื่องสุขภาพเป็นหลักในการอยู่อาศัย ทุกอย่างมีที่มาที่ไป มีประสบการณ์เข้ามาเกี่ยวข้องด้วย

การพัฒนาอสังหาฯในโลกใหม่ ทุกคนจะได้ของดีหมด แต่ราคาต้องเอื้อมถึงเปล่า ฟังก์ชั่นต้องลงตัว ในอนาคตที่อยู่อาศัยต้องเป็นมากกว่าที่อยู่อาศัย ต้องเป็นโคเวิร์กกิ้ง ห้องเล็กลง บางกิจกรรมที่ร่วมกันกับครอบครัวจะเปลี่ยนไป สังคมการอยู่ร่วมกันจะเปลี่ยนไป เทรนด์จะเปลี่ยนไม่ว่าสุขภาพ เรื่องกรีน แบรนดิ้งกับประสบการณ์ต้องไปด้วยกัน

ปีหน้าสิ่งแปลกใหม่ของแสนสิริคือไม่เฉไฉออกนอกไลน์ธุรกิจ และร่วมกับพันธมิตรมากขึ้น นอกจากปีนี้ 6 พันธมิตรแล้ว ปีหน้าไตรมาสแรกเราจะลงทุนร่วมกับพันธมิตรอีก 5-6 อย่าง

"เราขยายตลาดต่างประเทศเพราะตลาดไทยค่อนข้างเล็ก จีดีพีโตปีหนึ่ง 2-3% ปีนี้คาดจะโต 4% ธุรกิจอสังหาฯโต 1.5 เท่าของจีดีพี คาดว่าปีนี้น่าจะอยู่ 6% ที่เราต้องหาตลาดต่างประเทศมา ปัจจุบันมีลูกค้า 25% จากฮ่องกง จีน ไต้หวัน สิงคโปร์ และเรามีสำนักงานที่นั่นด้วย เริ่มคิดมา 4-5 ปีที่จะไปลงทุน ตปท"