ในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 ภาพรวมธุรกิจโรงแรมไทยเผชิญภาวะชะลอตัวบางส่วนจากแรงกดดันด้านอุปสงค์ โดยข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้าประเทศไทยลดลง 4.7% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน เหลือประมาณ 16.68 ล้านคน โดยมีปัจจัยหลักมาจากตลาดจีนที่หดตัวแรงถึง 34.1% ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อรายได้และอัตราการเข้าพักของโรงแรมในเมืองท่องเที่ยวสำคัญ

    อย่างไรก็ตาม แม้จำนวนนักท่องเที่ยวลดลง แต่ "อัตราการเข้าพักเฉลี่ย" ของโรงแรมทั่วประเทศกลับเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 60.8%จากปีที่แล้วที่ 59.1% สะท้อนว่าความต้องการใช้บริการที่พักยังมีแนวโน้มเติบโต โดยเฉพาะในภูมิภาคท่องเที่ยวหลัก เช่น ภาคใต้ที่มีอัตราการเข้าพักสูงสุดถึง 70.9% ขณะที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลแม้มีการเพิ่มของจำนวนห้องพักสะสม แต่กลับมีอัตราเข้าพักลดลงเล็กน้อย -0.7% แสดงถึงการแข่งขันที่รุนแรงและภาวะอุปทานส่วนเกินที่เริ่มชัดเจน ด้านอุปทานในตลาดโรงแรมกลับอยู่ในช่วง "พักฐาน" โดยครึ่งปีแรกมีการขออนุญาตเปิดโรงแรมใหม่ทั่วประเทศเพียง 232 แห่ง รวม 8,946 ห้อง ลดลงจากปีก่อนกว่า 34.6% ทั้งจำนวนโรงแรมและห้องพัก สะท้อนการชะลอการลงทุนระยะสั้นของผู้ประกอบการเพื่อรอดูทิศทางตลาด ขณะที่โรงแรมที่เปิดให้บริการสะสมทั่วประเทศอยู่ที่ 16,369 แห่ง รวม 703,751 ห้อง ลดลงเล็กน้อยจากปีก่อน

    ในอีกมุมหนึ่ง สัญญาณการลงทุนใหม่เริ่มกลับมาอย่างชัดเจนใน "ด้านการก่อสร้าง" โดยพื้นที่ที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างโรงแรมเพิ่มขึ้นถึง 29.6% เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ -ปริมณฑลที่พุ่งสูงถึง 230.7% ถือเป็นสัญญาณเชิงบวกว่าทุนรายใหญ่กำลัง "วางหมากระยะยาว" รอจังหวะตลาดฟื้นเต็มตัว

    จังหวัดที่มีการก่อสร้างโรงแรมมากที่สุดคือ ภูเก็ต ซึ่งมีพื้นที่อนุญาตกว่า 195,000 ตารางเมตร หรือเกือบหนึ่งในสามของทั้งประเทศ สะท้อนความเชื่อมั่นในศักยภาพของเมืองท่องเที่ยวระดับโลกแห่งนี้ รองลงมาคือ กรุงเทพฯ ชลบุรี กาญจนบุรี และพังงา ซึ่งทั้งหมดล้วนอยู่ในเส้นทางท่องเที่ยวสำคัญที่รองรับนักเดินทางต่างชาติ

    ในมุมตลาดทุน การวิเคราะห์ของ คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ระบุว่า แม้นักท่องเที่ยวจีนจะลดลงกว่า 35% แต่ไทยยังคงเป็นจุดหมายหลักของนักเดินทางจากประเทศอื่น เช่น อินเดีย รัสเซีย และสหราชอาณาจักร ซึ่งเพิ่มขึ้นเกิน 10% ส่งผลให้ธุรกิจโรงแรมและค้าปลีกยังได้รับแรงหนุนจากการบริโภคและการท่องเที่ยวอย่างต่อเนื่อง

    นายนรศักดิ์ ศุภกรธนกิจ หัวหน้าฝ่ายตลาดทุนและการลงทุนของคุชแมนฯ ระบุว่า แนวโน้มการลงทุนในภาคโรงแรมยังคงขับเคลื่อนไปในทิศทางที่ดี โดยเฉพาะโรงแรมแนว "ไลฟ์สไตล์" และ "บูทีคโฮเทล" ที่ตอบโจทย์นักท่องเที่ยวรุ่นใหม่อย่างกลุ่ม Gen Z ซึ่งให้ความสำคัญกับ "ประสบการณ์" มากกว่าความหรูหราแบบเดิม การออกแบบจึงต้องสะท้อนอัตลักษณ์ ความยั่งยืน และดีไซน์เฉพาะตัวเพื่อตอบโจทย์ตลาดที่เปลี่ยนแปลงเร็ว

    กลุ่มทุนอสังหาฯ รายใหญ่เริ่มหันมาขยายพอร์ตสู่ "รายได้ประจำ" มากขึ้น โดยเฉพาะธุรกิจโรงแรมและค้าปลีกซึ่งให้กระแสเงินสดระยะยาวในช่วงเศรษฐกิจผันผวน อีกทั้งยังเปิดโอกาสให้เกิดการร่วมทุน (Joint Venture) ระหว่างทุนไทยกับต่างชาติ เพื่อพัฒนาโรงแรมรูปแบบใหม่ในหัวเมืองท่องเที่ยวและเมืองรอง

    ขณะเดียวกัน ธุรกิจค้าปลีกก็ยังคงเดินหน้าเติบโตควบคู่ไปกับโรงแรม ด้วยแนวคิด "ศูนย์กลางไลฟ์สไตล์" ที่ไม่ใช่แค่พื้นที่ขายสินค้า แต่กลายเป็นจุดรวมของประสบการณ์กิน-เที่ยวช้อป ทำให้ภาคอสังหาฯ รายได้ประจำกลายเป็น "เครื่องยนต์คู่ขนาน" ที่ช่วยประคองเศรษฐกิจไทยในช่วงฟื้นตัว

    เมื่อมองไปถึงแนวโน้มข้างหน้า ภาพของตลาดโรงแรมไทยในปี 2569 อาจไม่ได้อยู่ที่การแข่งขันด้านราคาหรือจำนวนห้องพักอีกต่อไป แต่เป็นการแข่งขันด้านแนวคิด การสร้างแบรนด์ และความยั่งยืน ผู้ประกอบการที่ปรับตัวทันเทรนด์ "ประสบการณ์นำการตลาด" จะกลายเป็นผู้นายุคใหม่ของอุตสาหกรรมนี้

    ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยจึงกำลังเข้าสู่จุดเปลี่ยนสำคัญ ที่ดีเวลลอปเปอร์เริ่มปรับโครงสร้างธุรกิจเชิงกลยุทธ์ที่โดยมีแรงขับเคลื่อนหลายมิติ ตั้งแต่การกระจายความเสี่ยงจากความผันผวนของตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจ การสร้างกระแสเงินสดประจำจากรายได้ค่าห้องพักที่ช่วยรักษาสภาพคล่อง ไปจนถึงการใช้ประโยชน์จากที่ดินทำเลดีในเมืองให้เกิดมูลค่าสูงสุดผ่านโครงการผสมผสาน ขณะที่การผนึกกำลังกับแบรนด์ระดับโลก ไม่ว่าจะเป็นแบรนด์โรงแรม รถหรู หรือแฟชั่น ช่วยยกระดับภาพลักษณ์และสร้างความแตกต่างในตลาดที่แข่งขันกำลังระอุ

    ทั้งนี้ เบื้องหลังโอกาสที่สดใสนี้ยังมีความท้าทายที่ต้องจับตา โดยเฉพาะต้นทุนการบริหารจัดการที่สูงขึ้น ทั้งค่าบุคลากร ระบบบริการ และการบำรุงรักษา รวมถึงความเสี่ยงจากความไม่สมดุลของอุปสงค์-อุปทาน หากอัตราการเข้าพักต่ำกว่าคาดจะกลายเป็นภาระต้นทุนคงที่หนักหน่วง ยิ่งไปกว่านั้น การออกแบบโครงการแบบมิกซ์ยูสที่ไม่ลงตัวอาจส่งผลกระทบต่อคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยและสร้างความขัดแย้งระหว่างภาคส่วนต่างๆ ภายในโครงการเดียวกัน ส่วนดีเวลลอปเปอร์ที่มีภาระหนี้สูงอาจต้องเผชิญแรงกดดันทางการเงินหากรายได้จากโรงแรมไม่เป็นไปตามเป้าหมาย อย่างไรก็ตาม ตัวเลขจากบริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ JLL เผยว่ามูลค่าการลงทุนในโรงแรมไทยช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 สูงถึงประมาณ 301 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือราว 9.8 พันล้านบาท และคาดว่าจะทะลุ 650 ล้านเหรียญสหรัฐภายในสิ้นปี สะท้อนความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่มีต่อตลาดนี้ ประกอบกับข้อมูลจาก HospitalityNet ที่ระบุว่าความต้องการอสังหาริมทรัพย์แบรนด์เนมเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ชี้ให้เห็นว่าโครงการที่อยู่อาศัยผสมโรงแรมไม่ใช่แค่กลยุทธ์เสริมอีกต่อไป แต่กำลังกลายเป็นมาตรฐานการแข่งขันใหม่ของอุตสาหกรรม ที่ผู้ประกอบการที่สามารถชิงจังหวะ ออกแบบบริการที่ตอบโจทย์ทั้งผู้อยู่อาศัยและนักท่องเที่ยว พร้อมควบคุมต้นทุนการดำเนินงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นผู้ที่ยืนหยัดได้ในสมรภูมินี้