ผังเมืองรวมนนทบุรีป่วน หลังปล่อยมา 5 ปี นายกอสังหาฯเมืองนนท์ออกโรง "ข้อกำหนด" ไม่เอื้อต่อการลงทุน ปิดช่องพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ชี้คอนโดฯโลว์ไรส์ขนาด 8 ชั้นจะสูญพันธุ์ เจ้าของที่ดินในซอยกระอักเจอ 2 เด้ง ขายที่ยาก ต้องเสียภาษี พ.ร.บ.ใหม่ บิ๊กจัดสรรเผยกฎเหล็กเข้ม หวังจัดระเบียบเมือง ยกระดับคุณภาพชีวิต โบรกเกอร์ชี้คุมกำเนิดซัพพลายคอนโดฯสายสีม่วงจริงจัง

หลัง "ผังเมืองรวมนนทบุรี" ขาดอายุมานานถึง 5 ปี และกลายเป็น "สุญญากาศ" ทำให้การพัฒนาเมืองเติบโตอย่างไร้ทิศทาง มีโครงการใหม่ ๆ เกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก ทั้งคอนโดมิเนียม บ้านจัดสรร ห้างสรรพสินค้า รวมถึงโครงสร้างพื้นฐานทั้งถนน สะพาน รถไฟฟ้า สายสีม่วง ยิ่งทำให้สภาพพื้นที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว

ที่สำคัญ เมื่อความเจริญเข้ามาถึง "ที่ดิน" ถูกพัฒนาไปเป็นจำนวนมาก และทำให้พื้นที่เกษตรกรรมหายไป 1 แสนไร่ ส่งผลให้องค์การบริหารส่วนจังหวัดนนทบุรี (อบจ.) เร่งยกร่างผังเมืองรวมฉบับใหม่ เพื่อประกาศใช้ควบคุมให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้น และผ่านการอนุมัติจากคณะกรรมการผังเมืองเรียบร้อยแล้ว

ล่าสุด อยู่ระหว่างปิดประกาศ 90 วัน เปิดโอกาสให้ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียยื่นคำร้องแก้ไข คาดว่าจะประกาศบังคับใช้ภายในปลายปี 2561

"ผังเมืองรวมฉบับใหม่" จะมีความเข้มข้นมากขึ้น เปรียบเสมือน "กฎเหล็ก" ที่วางข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ในรูปแบบเดียวกับกรุงเทพมหานคร (กทม.) เพื่อเป็นแนวทางการพัฒนา เช่น นำ FAR (อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) และ OSR (อัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม) มาใช้ และส่งเสริมการพัฒนาในทำเลรัศมี 500 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้า ทำให้พื้นที่นอกเหนือจากบริเวณดังกล่าว จะพัฒนาได้ยากขึ้นกว่าเดิม เพราะ อบจ.ต้องการวางผังสร้างเมืองให้น่าอยู่และกระชับ ปรากฏว่า เกิดปัญหา "มองต่างมุม" เมื่อนักธุรกิจบางกลุ่มในพื้นที่ไม่เห็นด้วยกับ "ผังเมืองใหม่" เพราะมีรายละเอียด ที่ส่งผลกระทบต่อระบบเศรษฐกิจ โดยรวมของจังหวัด

ผังเมืองใหม่ทุบอสังหาเมืองนนท์

นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ เลขาธิการสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จ.นนทบุรี เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของ จ.นนทบุรี ใน ไตรมาส 3 และไตรมาส 4 ของปีนี้ เริ่มเห็น สัญญาณคึกคักกว่าไตรมาสที่ผ่านมา ตัวเลขโดยรวมทั้งกรุงเทพฯและปริมณฑลสอดคล้องไปในทิศทางเดียวกัน

ในช่วง 6 เดือนแรก หลังมีการเชื่อมต่อ รถไฟฟ้าสายสีม่วงที่สถานีเตาปูน-บางซื่อ ตัวเลขล่าสุดวันที่ 12 ส.ค.ที่ผ่านมา มีผู้ใช้บริการเพิ่มขึ้น 3 เท่า จากที่ยังไม่มี การเชื่อมต่อ 2 หมื่นคน/วัน เป็น 6-7 หมื่นคน/วัน แต่ยังคงต่ำกว่าการคาดการณ์ ของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ที่คาดการณ์ไว้ 1.2 แสนคน/วัน

และแม้ว่าจะมีการสร้างรถไฟฟ้า สายสีชมพู คาดว่าจะกระตุ้นให้เกิดการลงทุนใน จ.นนทบุรีเพิ่มขึ้น แต่แนวโน้ม และทิศทางดังกล่าวกลับมีปัญหา โดยเฉพาะเรื่องผังเมืองที่ไม่เอื้อต่อการลงทุนภาคอสังหาริมทรัพย์

ปัญหาสำคัญการลงทุนธุรกิจอสังหาฯ นนทบุรี คือ ผังเมืองใหม่ ที่เปิดประกาศตั้งแต่วันที่ 19 ต.ค. 2560 ที่ผ่านมา ให้ผู้มีส่วนคัดค้านได้ภายใน 90 วัน ทำให้ธุรกิจอสังหาฯเหมือนถูกแช่แข็งไปโดยปริยาย จนกว่าจะมีผังเมืองใหม่ประกาศใช้อย่างเป็นทางการจึงจะรู้ทิศทางที่แน่ชัด เพราะผังเมืองฉบับนี้มีพื้นที่สีเขียวเกือบครึ่งหนึ่งจากทั้งหมดของจังหวัด โดยระบุว่าหากจะสร้าง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ หรือตึกแฝด ต้องมีถนนกว้าง 12 และ 14 เมตร

"ความกว้างถนนขนาดนี้ต้องเป็นถนนเส้นหลักเท่านั้น ซึ่งราคาที่ดินสูง 3-5 หมื่นบาท/ตร.ว.ไม่สามารถลงทุนได้ ส่วนในซอยก็ไม่สามารถพัฒนาได้เพราะถนนมีขนาดเล็ก"

          ขณะที่บางประเภทไม่ได้กำหนดขนาดถนน แต่กำหนดสีในผังเมืองแทน แต่ละสีมีราคาประเมินที่แพงมาก เช่น การจัดสรรที่อยู่อาศัยในพื้นที่สีเหลือง สีส้ม ราคาประมาณ 1.5 แสนบาท/ตร.ว. สีน้ำตาล ราคาประมาณ 2 แสนบาท/ตร.ว. สีแดง ราคาประมาณ 3 แสนบาท/ตร.ว. ส่วนใหญ่อยู่ในแนวรถไฟฟ้า เมื่อราคาที่ดินแพงไร่ละ 50-60 ล้านบาท จึงพัฒนาแนวราบไม่ได้ ส่วนใหญ่ต้องสร้างคอนโดฯ และต้องสูงระดับ 20 ชั้นถึงจะคุ้มทุน แต่คอนโดฯก็ต้องมาติดข้อบัญญัติเทศบาลนครนนทบุรี และข้อบัญญัติเทศบาลนครปากเกร็ด ที่กำหนดสร้างที่จอดรถ 1 คัน 1 ยูนิต ทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้นกว่า 4 เท่า หากลงทุนคอนโดฯจะแพงขึ้น และกระทบผู้บริโภคซื้อไม่ไหว

ห่วงเงินลงทุนเมืองนนท์หาย

"อนาคตคอนโดฯ 8 ชั้นจะหายไปจากนนทบุรี เพราะติดข้อกำหนดถนน 12 เมตร ต้องทำคอนโดฯหรือตึกสูง 20 ชั้นขึ้นไปถึงจะคลุมต้นทุน แต่ราคาคอนโดฯก็ต้องแพงขึ้น ไม่มีราคา 1 ล้านกว่าบาทแล้ว สมาคมอสังหาริมทรัพย์ของจังหวัดนนทบุรีได้เข้าไปร้องเรียนถึงปัญหาดังกล่าว โดยเฉพาะการออกข้อบัญญัติตามพื้นที่ปริมณฑลจะต้องสอดคล้องกับกรุงเทพฯ ไม่เช่นนั้น จะส่งผลกระทบ แม้ว่ารถไฟฟ้าสายสีชมพูจะเริ่มสร้างแต่ทิศทางการลงทุนยังคงไม่แน่ชัด เงินลงทุนในจังหวัดนนทบุรีน่าจะหายไปเยอะ ประมาณการไม่ถูกว่ามากน้อยแค่ไหน เพราะเมื่อเปิดผังเมืองแล้วยากที่จะหาพื้นที่การลงทุนได้ ซึ่งคอนโดฯ 8 ชั้น ตามซอยที่สร้างก่อนหน้านี้แนวรถไฟฟ้า สีม่วงก็โชคดีไป เพราะไม่มีคู่แข่งแล้ว" นายเลิศมงคลกล่าวและว่า

ข้อกังวลอีกเรื่อง คือ ที่ดินเปล่าในซอยที่ต่อไปไม่สามารถสร้างคอนโดฯ ได้แล้ว จะทำอย่างไร หากมีการบังคับใช้ พ.ร.บ.ที่ดิน ก็ต้องกระทบ ที่รกร้างว่างปล่าเก็บภาษี 5% ส่งผลต่อเจ้าของที่ดินในจังหวัดนนทบุรีอย่างมาก

ท้องถิ่นย้ำต้องเสียสละ

ด้านพันตำรวจเอกธงชัย เย็นประเสริฐ นายกองค์การบริหารส่วนจังหวัด (อบจ.) นนทบุรี เปิดเผยว่า ตั้งแต่ประกาศผังเมืองใหม่ มองว่าธุรกิจอสังหาฯจะเริ่มดีขึ้น เพราะรถไฟฟ้าก็เชื่อมต่อแล้วผู้คนก็เริ่มใช้บริการกันมากขึ้น ส่วนเรื่องราคาที่ดินแพงเป็นเรื่องปกติ เราพยายามวางผังเมืองอยากให้เมืองนนทบุรีกลายเป็นพื้นที่บ้านจัดสรรที่น่าอยู่ ผังเมืองใหม่เราออกมาป้องกันรถติด ไม่ให้ปลูกสร้างที่อยู่อาศัยอย่างไร้ระเบียบ ซึ่งจะทำให้พื้นที่ไม่ใช่ที่อยู่ชั้นดี

"ผู้ประกอบการต้องเสียสละยอมลงทุนด้วยต้นทุนที่สูงขึ้น เพื่อให้ที่อยู่อาศัยและถนนดีขึ้นในอนาคต เราต้องมองไกล โดยการบังคับถนนให้การเข้าออกสะดวกขึ้น โดยแตกต่างจากผังเมืองเดิม คือ ทาวน์เฮาส์จะสร้างในซอยแคบไม่ได้แล้ว บ้านจัดสรรก็จะต้องสร้างอยู่ในโซนที่มีมาตรฐานขึ้น จะสร้างตามใจเหมือนแบบเดิมไม่ได้แล้ว เพียงแต่ว่าระยะแรกอาจจะชะลอตัวเพราะข้อจำกัดมีเยอะพอสมควร"

ขณะนี้การประกาศผังเมืองอยู่ใน ขั้นตอนการยื่นร้องเรียน 90 วันสุดท้าย ก่อนประกาศผังเมืองใหม่อย่างเป็นทางการ โดยปัญหาที่เด่นชัดในบางพื้นที่ คือ อยากจะเปลี่ยนสีเขียวไปเป็นเหลือง ซึ่งทางคณะกรรมการได้มองถึง ความจำเป็นหลายพื้นที่ที่ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงได้ แม้จะมีขัดใจกันบ้าง แต่ต้องยอมเพื่ออนาคตที่ดีของลูกหลาน

          ส่วนเรื่องเทศบัญญัติที่จอดรถออกมาเพื่อแก้ปัญหาจราจร ซึ่งเดิมที พื้นที่จอดรถไม่เพียงพอ ประชาชน มักจะเอารถมาจอดข้างถนน กินเส้นทาง สัญจรไปมาตลอด ยิ่งตอนกลางคืน ถนนยิ่งเป็นที่จอดรถ เพราะไม่มีที่จอดรถ เป็นของตัวเอง ยอมรับว่าเห็นด้วยกับเทศบัญญัตินี้ที่ต่อไปในอนาคตควรมีมากกว่าปัจจุบัน

บิ๊กจัดสรรชี้ในข้อเสียมีข้อดี

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ผังเมืองรวมนนทบุรีที่จะประกาศใช้ในปี 2561 คงต้องดูรายละเอียดข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินมีการเปลี่ยนแปลงอีกครั้งหนึ่ง เบื้องต้นมองว่าเป็นอุปสรรคในการพัฒนาที่ดิน เช่น การกำหนดขนาดถนนสาธารณะ บ้านจัดสรร และเขตทางสาธารณะ ซึ่งจังหวัดนนทบุรีมีพื้นที่กว้าง แต่ส่งเสริม ให้ก่อสร้างที่อยู่อาศัยรอบสถานีรถไฟฟ้า ทำให้การพัฒนาที่ดินในระยะยาวขาดศักยภาพ

"ผังเมืองรวมนนทบุรีมีข้อบังคับที่เข้มกว่า กทม. ทั้งที่จอดรถในคอนโดฯ ขนาดถนนสาธารณะ หลายปีที่ผ่านมา จังหวัดนนทบุรีถูกพัฒนาที่อยู่อาศัยโดยที่ไม่มีผังเมืองรวม ทำให้ถูกพัฒนาเศรษฐกิจโดยดีเวลอปเปอร์มาเป็น ระยะเวลานาน การกำหนดผังเมืองใหม่อาจจะทำให้เสน่ห์การพัฒนานนทบุรี ลดลง ต้องใช้ความรอบคอบในการพิจารณาต่อไป เพราะจะมีการออกกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้องมาบังคับใช้เพิ่มอีก"

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย กล่าวว่า จังหวัดนนทบุรีพยายามกำหนดกรอบพัฒนาผังเมืองให้เป็นพื้นที่ที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะรอบพื้นที่สถานีรถไฟฟ้าสามารถทำอะไรได้มากขึ้น ซึ่งแนวโน้มเหมาะกับการพัฒนาบ้านจัดสรร เพื่อยกระดับความเป็นอยู่ที่ดีขึ้น เนื่องจากใน กทม.จะพัฒนาบ้านจัดสรรยาก เพราะที่ดินแพง เป็นธรรมดาในข้อเสียก็มีข้อดี

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า บริษัทยังมีโครงการ อสังหาฯในพื้นที่จังหวัดนนทบุรีน้อย ยังไม่ได้รับผลกระทบจากผังเมืองรวม ที่จะประกาศใช้ในปีหน้ามากนัก แต่มองว่าจะทำให้คอนโดมิเนียมก่อสร้างยากมากขึ้น แต่มีผลดี คือ ทำให้ซัพพลายคอนโดฯในแนวรถไฟฟ้ามีไม่มากหรือไม่มีโอเวอร์ซัพพลาย และราคาคอนโดฯ จะปรับตัวมากขึ้น

คุมกำเนิดซัพพลายคอนโดฯใหม่

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและพัฒนา บจ.คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) กล่าวว่า ผังเมืองรวมนนทบุรีฉบับใหม่ ทำให้การพัฒนาพื้นที่มีระเบียบมากขึ้น หลังที่ผ่านมาปล่อยให้มีการพัฒนาไปจำนวนมาก โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง จนทำให้เกิดซัพพลายล้นในขณะนี้

สำหรับข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินในผังเมืองใหม่ จะใช้รูปแบบเดียวกับ กทม. เพื่อให้การพัฒนาเชื่อมโยงกันแบบไร้รอยต่อ โดยจะส่งเสริมการพัฒนาในรัศมี 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้าในสถานีใหญ่ ๆ เช่น บางใหญ่ กำหนดให้เป็นพื้นที่สีแดง จะพัฒนาได้เต็มที่

ส่วนพื้นที่ถัดจากนี้จะคุมเข้มมากขึ้น เพราะจะสร้างตึกสูงยาก เนื่องจาก การพัฒนาจะถูกกำหนดโดยขนาดของถนน แต่มีข้อดีจะคุมกำเนิดซัพพลายใหม่ได้ ขณะที่ราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าจะปรับตัวสูงขึ้นตามสีผังเมืองที่ปรับเปลี่ยน เช่น เป็นพื้นที่สีแดง อย่างไรก็ตาม โครงการแนวราบจะสามารถพัฒนาได้มากขึ้น ซึ่งจังหวัดนนทบุรีถูกกำหนดให้เป็นแหล่งที่อยู่อาศัย อยู่แล้ว และที่ผ่านมาการพัฒนาแนวราบมีโครงการเปิดใหม่ต่อเนื่องทุกปี

ปัจจุบันแนวสายสีม่วงมีบ้านจัดสรรเหลือขายประมาณ 800 ยูนิต และ คอนโดฯเหลือขายประมาณ 9,800 ยูนิต