New Normal ปรับตัวคว้าโอกาสรับตลาดเปลี่ยน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในยุคข้อมูล ข่าวสาร และเทคโนโลยีครองโลกมีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว ยิ่งเมื่อโลกไร้พรมแดน เหตุการณ์ใดๆ ที่เกิดบนซีกโลกหนึ่ง ย่อมแพร่กระจาย สร้างผล กระทบกับอีกซีกโลกได้ในเวลาชั่วพริบตา ไม่ว่าจะเป็นเรื่องเศรษฐกิจ สังคม หรือการเมือง

ปัจจัยทางเศรษฐกิจและสังคมต่างๆ ที่เปลี่ยนแปลงไปก่อให้เกิดสภาวะที่เรียกกันว่า New Normal หรือความปกติในรูปแบบใหม่ กลายเป็นบรรทัดฐานใหม่ที่ผู้เกี่ยวข้องต้องยอมรับ และปรับตัวให้ได้ ทั้งในระดับมหภาคและจุลภาค ไม่เว้นแม้แต่ธุรกิจอสังหาฯ ที่ต้องเผชิญกับความปกติในรูปแบบใหม่ จากการเปลี่ยนแปลงทั้งเศรษฐกิจและสังคมไทยด้วยเช่นกัน

ธุรกิจอสังหาฯ ได้รับผลกระทบโดยตรงจากภาวะเศรษฐกิจทั้งภายในและภายนอก และผลกระทบเชิงสังคมที่กำลังค่อยๆ เปลี่ยนไป ด้วยสภาวะแวดล้อมที่เปลี่ยนแปลง ส่งผลทั้งด้านลบด้านบวกที่ต้องปรับตัวและช่วงชิงโอกาสบนความปกติในรูปแบบใหม่ แม้วันนี้ฝุ่นยังตลบและเห็นภาพที่ไม่ชัดเจน อันเนื่องจากภาวะตลาดที่ชะลอตัวมาอย่างต่อเนื่อง

อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ได้วิเคราะห์เรื่องนี้ไว้ว่า การเติบโตภาค อสังหาฯ กรุงเทพฯ ต่อเนื่องปี 2561 จะอยู่ในลักษณะการเติบโตแบบปกติรูปแบบใหม่ หรือ New Normal โดยที่ตลาดยังมีอัตราการเติบโต แต่อาจจะไม่ได้เติบโตสูงหรือหวือหวาเหมือนในอดีต ขณะที่อัตราการขายช้าลง ขณะที่ กลุ่มที่ซื้อเพื่อเก็งกำไรจะลดลงเพราะขายต่อได้ยาก เนื่องจากกำลังซื้อผู้บริโภคปรับขึ้นไม่ทันกับราคาขาย ทำให้ตลาดอสังหาฯ ปรับเข้าสู่ สมดุลและเป็นตลาดซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริงเป็นหลัก

ทั้งนี้ การเข้ามาลงทุนในตลาดอสังหาฯ ไทยของนักลงทุนต่างชาติผ่านการร่วมทุน กับผู้ประกอบการไทย เช่น ญี่ปุ่น จีน เป็นต้น รวมทั้งจะเห็นผู้ประกอบการซื้ออาคารเก่าในทำเลกลางเมืองเพื่อนำมาพัฒนาใหม่เป็นที่อยู่อาศัย โรงแรม รวมทั้งสำนักงาน และผู้ประกอบการยังมองหาโอกาสการขายสินค้าในต่างประเทศ จากความต้องการซื้อในประเทศที่ชะลอตัวลง และต่างชาติให้การตอบรับดี เพราะราคาอสังหาฯ ไทยถูกเมื่อเทียบกับประเทศในภูมิภาค

ทั้งหมดทั้งมวลเป็นผลจากเศรษฐกิจไทยที่เติบโตได้น้อยลง จากความสามารถในการแข่งขันของประเทศที่ถดถอย และยังไม่สามารถสลัดตัวให้หลุดพ้นจากกับดักของประเทศรายได้ปานกลางได้ ขณะที่ภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูงขึ้น ความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคลดน้อยลง โดยเฉพาะสินค้าคงทนอย่างที่อยู่อาศัยที่ราคาปรับตัว สูงขึ้นจากต้นทุนที่ดิน สิ่งเหล่านี้เป็นปัญหาที่ ผู้ประกอบการอสังหาฯ กำลังเผชิญหน้าและอาจจะต้องอยู่กับสถานการณ์นี้ไปตลอด

ธนพล ศิริธนชัย ประธานอำนวยการ บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือโกลเด้นแลนด์ มองเรื่องนี้ว่า ธุรกิจอสังหาฯ จะปรับเข้าสู่ภาวะ New Normal โดยจะมีการเติบโตใกล้เคียงกับปีก่อน ขณะที่ตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงินอยู่ที่ 30-40% จะเป็นเรื่องปกติ เนื่องจากภาระหนี้ของผู้ขอสินเชื่อเพิ่มสูงขึ้น แต่หากมีการช่วยคัดกรองกลุ่มลูกค้า หาผู้กู้ร่วมมากขึ้นจาก 2 ราย อาจจะเป็น 3 ราย หรือการหาที่มาของรายได้พิเศษเพิ่ม เพื่อให้ขอสินเชื่อผ่าน ก็จะช่วยแก้ปัญหาได้

"ผู้ประกอบการอสังหาฯ ก็ต้องปรับตัวตาม เมื่อการขอสินเชื่อของผู้ที่จะซื้อบ้านไม่ผ่านมาก ก็ต้องทำการตลาดมากขึ้น เมื่อขายหมดปิดโครงการ ก็ต้องกลับมาทำการตลาดรองรับกลุ่มที่อาจจะขอสินเชื่อไม่ผ่าน ที่จะเกิดขึ้น" ธนพล ให้ความเห็น

ขณะที่ โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ใน 1-2 ปีจากนี้ ยังต้องเผชิญกับปัญหาเรื่องของหนี้ครัวเรือน แม้ตัวเลขจะมีการลดลงทุกไตรมาสแต่ยังสูงอยู่ สำหรับปี 2560 มูลค่าตลาดจะโตกว่าปีที่แล้ว เนื่องจากมีการเปิดโครงการใหม่มากขึ้น แต่ยอดโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงเมื่อเทียบกับปีที่แล้วที่มีมาตรการกระตุ้นจากรัฐบาล โดยคาดว่าปีนี้ตลาดโดยรวมจะโตประมาณ 5%

"ปีนี้ก็ยังเป็นปีที่ดำเนินธุรกิจที่ยากลำบาก ซึ่งเป็นผลมาจากหลายปัจจัยไม่ว่าจะเป็นหนี้สินภาคครัวเรือนที่ยังสูง เศรษฐกิจโลกที่ตกต่ำ รวมถึงประเทศไทยที่ยังไม่ฟื้นตัว รายได้ลดลง ราคาสินค้าเกษตรตกต่ำ ขณะที่ธนาคารยังคงระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อ ตรงนี้เป็น New Normal ที่ผู้ประกอบการต้องปรับตัวรับปัญหา ซึ่งส่งผลกระทบต่อประชาชนส่วนใหญ่ต่างกับวิกฤตต้มยำกุ้งที่กระทบคนระดับกลาง ขณะที่รายได้และยอดขายของบริษัทโดยรวมต่ำกว่าเป้าหมายที่วางไว้" โอภาส กล่าว

สุริยา พูลวรลักษณ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า ตลาดคอนโดในปีนี้ยังไม่เปลี่ยนแปลง ความต้องการยังมีอยู่ทั้งขนาด 1 และ 2 ห้องนอน แต่จะเห็นว่าราคาต่อตารางเมตรมีการขยับขึ้น นอกจากนี้การดำเนินธุรกิจของบริษัทอสังหาฯ จะเป็นการร่วมกับพาร์ตเนอร์นำโครงการไปโรดโชว์ขายต่างชาติมากขึ้น โดยในส่วนของบริษัทไม่ได้ไปโรดโชว์ในต่างประเทศ แต่เอเยนซีจะมาซื้อแบบบิ๊กล็อตไปขายเอง โดยที่บริษัทได้จำกัดสัดส่วนการขายให้กับต่างชาติเพียงโครงการละ 20-30%

ในปัจจุบันมีนักลงทุนต่างชาติเข้ามาร่วมทุนพัฒนาโครงการกับดีเวลลอปเปอร์ไทย ซึ่งบริษัทก็มีบริษัทอย่างเช่น ญี่ปุ่น เข้ามาคุย หลายราย แต่ขณะนี้ยังไม่ได้ตกลงจะร่วมกับใคร ทั้งนี้คงต้องดูรายละเอียดและปัจจัยอื่นๆ ประกอบ เพราะขณะนี้บริษัทยังมีสภาพคล่องที่ดี ฐานการเงินแข็งแกร่ง และยังมีสถาบันการเงินให้การสนับสนุน

อย่างไรก็ดี การร่วมทุนถือเป็นโอกาสที่ดีที่จะทำให้ธุรกิจมีการขยายตัวรวดเร็ว ซึ่งบริษัทก็ไม่ได้ปิดกัน โดยในปีนี้อาจมีการร่วมทุน กับพาร์ตเนอร์ที่มีบริษัทอยู่ที่สิงคโปร์ ในการพัฒนาโครงการไฮไรส์ระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่บริเวณย่านสวนลุมพินี มูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท เปิดขายราคา 3 แสนบาท/ตร.ม. ในต้นปี 2561

จะเห็นว่า ตลาดอสังหาฯ กำลังอยู่ช่วงปรับสมดุลภายใต้สภาพแวดล้อมใหม่ และกำลังพลิกโฉมธุรกิจอสังหาฯ อีกครั้งในเวลาไม่ช้าไม่นานนี้

ร่วมทุนต่างชาติมุ่งสู่อินเตอร์

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในยุคที่โลกไร้ซึ่งพรมแดนไม่ได้จำกัดวงเฉพาะการแข่งขันในประเทศ เมื่อทุนจากต่างประเทศต่างถาโถมเข้าหา โดยเฉพาะจากแดนซามูไรที่ได้เข้ามาร่วมทุน กับอสังหาฯ ไทยแล้วหลายราย และมีอีกหลายรายที่กำลังจะเข้ามา

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า การแข่งขันจะไม่ได้มีแค่ผู้ประกอบการไทย เพราะจะต้องแข่งกับผู้ประกอบการจากต่างประเทศด้วย ทั้งในแง่ของเงินทุน การออกแบบ และฐานลูกค้า โดยเฉพาะกลุ่มทุนจากญี่ปุ่นที่เข้ามาลงทุนร่วมกับผู้ประกอบการไทยอย่างจริงจังแล้วหลายราย

สุริยา พูลวรลักษณ์ กรรมการ ผู้จัดการบริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอป เม้นท์ เปิดเผยว่า ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมากำลังซื้อของนักทุนต่างชาติเริ่มกลับมา เนื่องจากมั่นใจในศักยภาพของประเทศไทย โดยคอนโดมิเนียมระดับราคา1.5 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) บวก/ลบ หรือราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท

ทำเลสุขุมวิทตั้งแต่นานาถึงเอกมัย ยังเป็นที่นิยมของนักลงทุนต่างชาติเพราะอัตราผลตอบแทนการปล่อยเช่ายังดีอยู่ที่ 5-6% ขณะที่ทำเล เช่น อารีย์ พหลโยธิน ลาดพร้าว เริ่มเป็นที่สนใจของชาวต่างชาติ โดยมีทั้งเอเยนซีซื้อแบบบิ๊กล็อตและซื้อกับโครงการโดยตรง

สำหรับโครงการของบริษัทมีทั้งที่ซื้อแบบรายย่อยและการซื้อบิ๊กล็อตของรายใหญ่ที่ติดต่อเข้ามา โดยปัจจุบันสิงคโปร์มีสัดส่วนมากถึง 40% รองลงมา คือ ฮ่องกง จีน ไต้หวัน ญี่ปุ่น ปีนี้จีนติดต่อเข้ามามาก และส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่อขายต่อหรือปล่อยเช่า ขณะที่ลูกค้าคนไทยเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง

ตลาดอสังหาฯ ไทยจะใหญ่ขึ้น และแข่งขันในระดับอินเตอร์ แน่นอนว่ารูปแบบการพัฒนาธุรกิจก็ต้องมุ่งไปสู่ระดับอินเตอร์ด้วยเช่นกัน