ท่ามกลางกระแสเศรษฐกิจโลกที่ยังไม่ฟื้นเต็มที่ และตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมที่ต้องเผชิญแรงกดดันจากต้นทุนก่อสร้างและอัตราดอกเบี้ยสูงมีเพียงหนึ่งเซ็กเมนต์ที่ยังคงเดินหน้า "สวนกระแส" อย่างมั่นคง นั่นคือ ตลาดคอนโดมิเนียมระดับ Ultra Luxury ของกรุงเทพมหานคร ซึ่งปัจจุบันได้กลายเป็นเวทีชิงทุนของเศรษฐีไทยและต่างชาติที่มองอสังหาริมทรัพย์หรูไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัย แต่คือ "สินทรัพย์เชิงสถานะ" ที่สะท้อนรสนิยมและอัตลักษณ์ในระดับโลก

    ข้อมูลจากฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย ระบุว่า ในปี 2567 ตลาดคอนโดมิเนียม Ultra Luxury ในกรุงเทพฯ มีความเคลื่อนไหวคึกคักอย่างต่อเนื่อง โดยราคาขายบางโครงการแตะระดับ 1,000,000 บาท/ตร.ม. นับเป็นสถิติสูงสุดในรอบหลายปี โครงการอย่าง Porsche Design Tower Bangkok มียูนิตราคากว่า 1,400 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนพลังซื้อของกลุ่ม Ultra High Net Worth Individuals (UHNWI) ที่ยังแข็งแกร่ง แม้เศรษฐกิจโลกจะชะลอตัว

    ความร้อนแรงของตลาดนี้ตอกย้ำบทบาทใหม่ของกรุงเทพฯ ในฐานะ "Luxury Real Estate Hub" แห่งเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เทียบชั้นกับสิงคโปร์ ฮ่องกง และดูไบ โดยมีปัจจัยหนุนจากการขยายตัวของกลุ่มเศรษฐีรุ่นใหม่ที่ต้องการไลฟ์สไตล์ระดับโลกแต่ยังต้องการใช้ชีวิตในเมืองที่ต้นทุนต่ำกว่าและคุณภาพชีวิตสูงกว่า

    หัวใจของตลาดอัลตร้าลักชัวรียังคงอยู่ในย่าน วิทยุ ชิดลม เพลินจิต และสุขุมวิทตอนต้น ซึ่งกลายเป็น "สมรภูมิแห่งการพัฒนาโครงการระดับตำนาน" อาทิ 98 Wireless, Sindhorn Residence, และโครงการใหม่ของ Swire Properties ที่เตรียมเปิดตัวในปี 2569

    ทำให้ราคาที่ดินในย่านดังกล่าวปัจจุบันแตะระดับ 4,000,000 บาทต่อตารางวา ในซอยวิทยุ และ 3,200,000 บาทต่อตารางวา ที่ชิดลม โดย เพลินจิต และ สุขุมวิท-ทองหล่อ ตามมาในระดับ 2.6-3 ล้านบาทต่อตารางวา ทำให้โครงการใหม่ที่เปิดขายในพื้นที่นี้จำเป็นต้องตั้งราคาเริ่มต้นสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

    นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย เปิดเผยว่า ที่ดินใจกลางเมืองยังคงเป็นเป้าหมายหลักของนักพัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่ เพียงแต่การเจรจาซื้อขายในปีนี้ใช้เวลานานขึ้น เนื่องจากราคาที่ดินสูงเกินกว่าที่ผู้ซื้อบางรายรับได้ ขณะเดียวกัน เจ้าของที่ดินในทำเลทองจำนวนมากเริ่มปรับแนวทางบริหารสินทรัพย์จาก "ขายขาด" มาเป็นการ "สร้างรายได้ระยะยาว" ผ่านการให้เช่าระยะยาว (Leasehold) หรือร่วมลงทุน (Joint Venture) กับผู้พัฒนาโครงการ ซึ่งเป็นแนวโน้มที่เห็นชัดในย่าน เพลินจิต-หลังสวน-สาทร

    แม้ตลาดที่ดินโดยรวมจะยังคึกคักในบางพื้นที่ แต่ภาพรวมของประเทศสะท้อนการชะลอตัวที่ชัดเจน จากข้อมูลของ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) พบว่า มูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั่วประเทศในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2568 อยู่ที่เพียง 403,923 ล้านบาท ลดลงถึง 41.4% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และถือเป็นระดับต่ำสุดในรอบ 16 ปี สะท้อนถึงความระมัดระวังของนักลงทุนต่อสภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่

    อย่างไรก็ตาม การซื้อขายที่ดินในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ยังคงเคลื่อนไหวต่อเนื่อง เพราะเป็นพื้นที่ที่ดีเวลลอปเปอร์นิยมใช้พัฒนาโครงการแนวราบและคอนโดระดับราคากลาง ส่วนในทำเลซีบีดี (CBD) อย่างวิทยุ สีลม และสาทร ราคาที่ดินกลับพุ่งขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะหลังดีลประวัติศาสตร์การขายที่ดินสถานทูตออสเตรเลียบนถนนสาทร ที่มีราคาซื้อขายเฉลี่ยกว่า 1.45 ล้านบาทต่อตารางวา ส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณใกล้เคียงขยับขึ้นแตะ 2 ล้านบาทต่อตารางวา แล้วในปัจจุบัน

    คอลลิเออร์สคาดว่า ในปี 2569 ราคาที่ดินในย่านซีบีดีของกรุงเทพฯ จะยังคงปรับตัวขึ้นต่อเนื่อง เนื่องจากโครงสร้างราคาที่ดินในไทย "ขยับขึ้นแบบยกแผง" และแทบไม่เคยปรับลดลง ซึ่งจะทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการโดยรวมเพิ่มสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ และอาจส่งผลต่อราคาขายคอนโดมิเนียมระดับกลางในอนาคต

    ในขณะที่ตลาดรวมชะลอตัว กลุ่ม Ultra Luxury กลับเติบโตต่อเนื่อง โดยข้อมูลคอลลิเออร์สฯ ระบุว่า ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา กรุงเทพฯ มีคอนโดมิเนียมระดับนี้เปิดขายใหม่ 6,625 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 205,000 ล้านบาท และในปี 2567 มีการเปิดขายใหม่สูงถึง 958 ยูนิต ซึ่งถือว่าสูงมากเมื่อเทียบกับภาพรวมตลาดที่ซบเซา

    ดีมานด์ที่แข็งแกร่งดังกล่าวมาจากกลุ่มเศรษฐีที่ต้องการอยู่อาศัยจริงมากกว่าซื้อเพื่อเก็งกำไร ขนาดยูนิตที่ใหญ่ถึง 300-1,100 ตารางเมตร สะท้อนแนวโน้มที่อยู่อาศัยในระดับ "Super Prime Family Residence" มากกว่า "Investment Unit"

    ทั้งนี้ ตลาดปลายปี 2568-ต้นปี 2569 มีแนวโน้มร้อนแรงขึ้นอีกครั้งจากการเปิดตัวโครงการใหม่ระดับ Ultra Luxury รวมอย่างน้อยสามโครงการที่น่าจับตามอง ได้แก่ Still Sukhumvit โดยความร่วมมือ SC Asset และ Tokyo Tatemono จำนวน 124 ยูนิต InterContinental Residences Bangkok Asoke โดย CG Capital จำนวน 88 ยูนิต และ City Dynamic by Swire Properties บนถนนวิทยุ รวม 395 ยูนิต การเปิดตัวพร้อมกันของทั้งสามโครงการคาดว่าจะเป็นแรงกระตุ้นสำคัญให้ตลาดกลับมาคึกคัก โดยเฉพาะในย่านสุขุมวิทและวิทยุที่ยังมีอุปทานจำกัด

    ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์นอกตลาดหลักทรัพย์เริ่มมีบทบาทมากขึ้นในตลาด Ultra Luxury เช่น CG Capital, 1.6 Development, Real Asset, Nai Lert Park Development, และ Fander Helvetic Thai ที่มุ่งสร้างโครงการเฉพาะกลุ่ม เน้นความเป็น "แบรนด์ไลฟ์สไตล์" และความแตกต่างเชิงดีไซน์ สะท้อนว่าตลาดนี้ไม่จำกัดเฉพาะผู้เล่นทุนใหญ่เท่านั้น แต่ยังเปิดพื้นที่ให้ผู้ประกอบการที่มีมุมมองสร้างสรรค์

    เทรนด์ Branded Residences จึงกลายเป็นมาตรฐานใหม่ของตลาดหรู โดยโครงการที่จับมือกับแบรนด์โรงแรมระดับโลก เช่น Aman, Four Seasons, หรือ Porsche Design ได้รับความนิยมสูง เพราะช่วยเพิ่มมูลค่าแบรนด์และสร้างความมั่นใจให้ผู้ซื้อระดับบนว่าคุณภาพและบริการจะสอดคล้องกับมาตรฐานสากล

    อย่างไรก็ตาม แม้ตลาดอสังหา ริมทรัพย์ไทยจะต้องเผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจและต้นทุนสูง แต่ตลาด Ultra Luxury กลับแสดงให้เห็นถึง "ภูมิคุ้มกัน" ที่ชัดเจน ทั้งจากความต้องการจริงของผู้ซื้อฐานะสูง การขาดแคลนที่ดินในทำเลทอง และการเข้ามาของแบรนด์ระดับโลก

    การที่ราคาที่ดินในบางย่านแตะ 4 ล้านบาทต่อตารางวา และราคาคอนโดแตะ 1 ล้านบาทต่อตารางเมตร เป็นสิ่งที่สะท้อนว่า กรุงเทพฯ กำลังก้าวข้ามจาก "เมืองท่องเที่ยว" สู่ ศูนย์กลางอสังหาริมทรัพย์หรูแห่งใหม่ของเอเชีย อย่างเต็มตัว ด้วยจุดยืนที่สะท้อนทั้งศักยภาพทางเศรษฐกิจที่ต้องการสร้างมูลค่าบนที่ดินหายากและมีมูลค่าสูง ประกอบกับไลฟ์สไตล์ใหม่ของผู้คนในเมืองหลวงที่เปลี่ยนแปลงไป