ในยามที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังตกอยู่ในภาวะซบเซาจากเศรษฐกิจที่ยังไม่เอื้ออำนวย มีสินค้าเหลือขายในตลาดอยู่มากมาย ซึ่งนั่นอาจจะเป็นภาระที่หนักหนา สำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ แต่ในฝั่งผู้ซื้อแล้วนี่คือโอกาสเหมาะที่จะได้เลือกซื้อบ้านดีๆ ในราคาถูก โดยเฉพาะอย่างยิ่งนักลงทุนเงินเย็น ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนระยะยาวก็ยังมีโอกาสในช่วงนี้

แม้ว่าผลตอบแทนการลงทุนจากการปล่อยเช่าอาจจะดูไม่ดี เพราะมีคู่แข่งขันในตลาดค่อนข้าง เยอะ แต่ถ้าคิดว่าอย่างไรเสียก็น่าจะดีกว่าฝาก กินดอกเบี้ย และยังอาจจะได้ส่วนต่างของราคา ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในทุกๆ ปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งช่วงนี้มีโปรโมชั่นราคาพิเศษที่ช่วยให้น่าสนใจยิ่งขึ้น แต่ทั้งนี้ก็จำเป็นต้องเลือกเฟ้นให้ดี เพื่อลดความเสี่ยงที่ยังมีอยู่

อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในฝั่งของผู้ซื้อช่วงที่เศรษฐกิจซบเซาจะต้องพิจารณาให้ดีหากจะซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่า เนื่องจากปัจจุบันมีนักลงทุนรายย่อย ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าค่อนข้างเยอะ ขณะที่ การขายสินค้ามือสองก็มีออกมาให้เห็นมากพอ สมควร จึงทำให้อัตราผลตอบแทนการลงทุน ไม่ค่อยดีนัก แต่หากพิจารณาว่าดีกว่าการฝากเงิน ไว้กับธนาคารนั้นก็ควรจะทำ หากมองเห็นผลตอบแทนที่จะได้มากขึ้นจากการถือครองไว้ ระยะยาว

"ช่วงเวลาที่เศรษฐกิจซบเซานั้นเป็นโอกาสของคนที่มีเงินเย็น ที่ไม่รู้จะนำเงินไปลงทุนอะไรก็นำมาลงทุนในอสังหาฯ เนื่องจากการลงทุนในตลาดหุ้นเวลานี้ค่อนข้างซบเซา แต่การเลือกซื้อควรเลือกอสังหาฯ ที่อยู่ในเมือง อย่าลงทุนอสังหาฯ นอกเมือง โดยเฉพาะบ้านพักตากอากาศตลาดยังแย่อยู่ เมื่อเปรียบเทียบบ้านตากอากาศใน 3 ทำเล พัทยา หัวหิน และภูเก็ตแล้ว หากต้องการซื้อจริงๆ ควรจะเลือกที่ ภูเก็ตมากกว่า เพราะตลาดมีการฟื้นตัวที่เร็วกว่า" อธิป ให้คำแนะนำ

ด้าน อนุชา กุลวิสุทธิ์ ที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นเพิ่มเติมว่า ในภาวะที่เศรษฐกิจซบเซาอยู่นั้น ถือเป็นโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากมีโอกาสในการเลือกซื้อจากก่อนหน้าที่มีสินค้าอยู่ไม่มาก แต่เวลานี้มีสินค้าให้เลือกค่อนข้างมาก และเงื่อนไขในการชำระเงินต่างๆ นั้นค่อนข้างจะ ผ่อนปรน รวมทั้งมีโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม ที่ผู้ประกอบการนำมาใช้กระตุ้นการตัดสินใจ แม้ว่าหลายคนจะกังวลเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่รัฐบาลกำลังผลักดันให้เกิดขึ้น ซึ่งคนก็กลัวว่าจะกระทบกับการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และ 3 แต่ก็เชื่อว่าจะเป็นปัญหาในช่วงสั้น หลังจากประกาศใช้แล้วตลาดจะปรับตัวได้

ทั้งนี้ การเลือกลงทุนในอสังหาฯ ของนักลงทุน โดยเฉพาะรายย่อย ควรจะต้องเลือกในบริเวณที่มีซัพพลายอยู่จำกัด หรือทรัพย์เหล่านั้นไม่มีอีกแล้ว โดยเฉพาะคอนโดกลางเมือง อย่าไป เลือกซื้อคอนโดในรถไฟฟ้าสายใหม่ที่อยู่ระหว่าง

การก่อสร้าง เนื่องจากอุปทานออกมาสู่ตลาดจำนวนมาก อีกทั้งในบริเวณพื้นที่ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้านั้นจะมีคู่แข่งคือที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยเฉพาะโครงการทาวน์โฮมระดับราคา 3-4 ล้านบาท บนที่ดินขนาด 18 ตารางวา ซึ่งมีเนื้อที่ ภายในรวมเป็นหลัก 100 ตารางเมตรนั้นจะออกมาเป็นคู่แข่ง

สำหรับปัจจุบันอัตราผลตอบแทน (Yield) ต่อปีที่ได้จากการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดจะอยู่ที่ 4-5% ซึ่งลดลงจากเดิมที่เคยได้สูงถึง 6-7% ขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวราบนั้นจะได้ผลตอบแทนในอัตราที่ค่อนข้างต่ำ แต่ส่วนต่างของราคาซื้อขาย (Capital Gain) จะได้สูงกว่า

อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่เพลซ 2002 กล่าวว่า ในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจซบเซานั้นเป็นช่วงที่เหมาะกับการลงทุน ในอสังหาฯ เนื่องจากอุปทานจะมีเหลือขายอยู่ใน ตลาดค่อนข้างมาก และหากเศรษฐกิจดีขึ้นราคา ขายก็จะแพงขึ้นตามไปด้วย จะเห็นได้ว่าการเลือก ซื้ออสังหาฯ ของคนต่างชาตินั้นจะมองโอกาสการ เลือกซื้อในช่วงเศรษฐกิจขาลง แต่คนไทยจะแห่ลงทุนในช่วงที่เศรษฐกิจขาขึ้น ซึ่งถือว่าผิดหลัก การลงทุน

ขณะที่ วสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ มองว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทำได้ยากขึ้น เพราะ ทุกวันนี้จำนวนซัพพลายมีมากขึ้น ขณะที่ทำเลที่ สามารถปล่อยเช่าได้มีเพียงทำเลที่มีชาวต่างชาติอยู่ เช่น ทำเลกลางเมือง ย่านสุขุมวิท เป็นต้น แต่สำหรับ ทำเลเช่าที่เป็นตลาดคนไทยมีอยู่น้อย เพราะปัจจุบันดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำ ราคาอสังหาฯ ใน ช่วงโปรโมชั่นทำให้ซื้อได้ง่ายขึ้น คนจึงย้ายจากตลาด เช่ามาซื้อที่อยู่อาศัยอยู่เอง

อย่างไรก็ตาม แม้ผลตอบแทนในช่วงนี้จะไม่ดี เหมือนที่ผ่านมา แต่ก็เป็นช่วงที่ผู้ประกอบการใช้ โปรโมชั่นลดราคาพิเศษ บางรายลดถึง 40% เพื่อระบายสินค้า ขณะที่ราคาอสังหาริมทรัพย์จะปรับขึ้นปีละ 5-10% อยู่แล้ว ก็ถือว่าน่าสนใจสำหรับคนที่มีเงินเย็นที่จะสามารถได้ Capital Gain ในอนาคต

ขณะที่ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่ เตรียมจะประกาศใช้ในเดือน ม.ค. 2562 อาจจะมีผลกระทบต่อการตัดสินใจลงทุนอยู่บ้าง เนื่องจากอัตราการจัดเก็บภาษีจากที่อยู่อาศัยไม่สูงมากนัก โดยอาจจะมีผลกระทบบ้างกับคนที่ถืออยู่หลายหลัง ส่วนการไปลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ ส่วนใหญ่จะเป็นการซื้อลงทุน เพื่อให้ลูกใช้เป็นที่พักอาศัยในช่วงที่ศึกษาต่อ เชื่อว่าจะมีไม่มากนัก

แม้ว่าจะมีโอกาสในการซื้อเพื่อลงทุนอยู่จากสต๊อกที่มีเหลืออยู่มากมาย แต่ก็มีความเสี่ยงที่ผู้คิดจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะต้องระมัดระวังด้วยเช่นกัน

กระจายเสี่ยงลงทุนต่างชาติ

แนวโน้มการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกนั้น จะไม่จำกัดการลงทุนอยู่เฉพาะในประเทศของตนแต่เพียงอย่างเดียวอีกต่อไป แต่จะกระจายพอร์ตเพื่อออกไปลงทุนต่างประเทศเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะในเมืองที่มีเศรษฐกิจมั่งคั่ง โดยเฉพาะกลุ่มที่มีเงินฝากตั้งแต่ 1 ล้าน ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป

ทั้งนี้ การลงทุนในอสังหาฯ ข้ามชาตินั้นง่ายกว่าแต่ก่อน เนื่องจาก มีเทคโนโลยีเข้ามาช่วยโดยเฉพาะออนไลน์ การหาข้อมูลและการทำธุรกรรมต่างๆ ในต่างประเทศ แต่อาจ จะมีความเสี่ยงในการลงทุนคืออัตราแลกเปลี่ยนเงินตรา

อัณณพ วงศ์ชุมพิศ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่และบริหารสูงสุด บริษัท ดิ เอเจ้นท์ (พร็อพเพอร์ตี้ เอ๊กซ์เพิร์ท) กล่าวว่า ปัจจุบันนักลงทุนไทยให้ความสนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศมากขึ้น เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยเงินฝากของไทยอยู่ในระดับต่ำ ประกอบกับตลาดหุ้นมีความผันผวนสูง แม้ว่าการลงทุนในไทยยังให้ผลตอบแทนที่ดีอยู่ แต่นักลงทุนยังต้องการขยายโอกาสการลงทุนสู่ตลาดใหม่ที่มีศักยภาพสูง

ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา สัญญาณการลงทุนของนักลงทุนไทยในตลาดอสังหาฯ กรุงลอนดอน ประเทศอังกฤษ เพิ่มขึ้น เนื่องจาก 1.เป็นประเทศที่เป็นศูนย์กลางทางการเงิน แม้ว่าจะออกจากเบร็กซิตอย่างเป็นทางการในปี 2561 แต่ยังคงความเป็นฮับทางการเงินในยุโรป  2.เป็นศูนย์การศึกษาของโลก 3.เป็นศูนย์กลางทางด้านการท่องเที่ยว

ทั้งนี้ บริเวณลอนดอนตะวันออกเป็นอีกหนึ่งบริเวณที่น่าสนใจ เนื่องจากมีโครงการรถไฟฟ้าครอสเรลผ่าน ซึ่งกำหนดเสร็จปี 2561 การลงทุนก่อนจะทำให้ราคาขายอสังหาฯ ปรับตัวสูงขึ้นมากปัจจุบันอัตราผลตอบแทนการลงทุนในคอนโด หรือ Yield อยู่ที่ 3-4% ต่อปี ส่วน Capital Gain ในรอบ 5 ปี อยู่ที่ 21.55% หรือต่อปีอยู่ที่ 4%