โชคชัย สีนิลแท้

จับตาโซนตะวันตก ทำเลที่อยู่อาศัย ใกล้เมืองบ้านเดี่ยว เริ่มต้น 4 ล้านบาท

ปัจจุบันทำเลตะวันตกของกรุงเทพมหานครขยายรวดเร็วมาก โดยเฉพาะพื้นที่ด้านซ้ายของแม่น้ำเจ้าพระยา การเกิดขึ้นของถนนใหญ่ๆ หลายสายช่วยเปิดหน้าดินใหม่ จากที่ดินสวนและนา กลายเป็นชุมชนเป็นย่านอยู่อาศัย รวมถึงระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ก็เป็นอีกแรงที่ผลักดันให้ทำเลแถวนี้เจริญเติบโตในเวลาที่รวดเร็ว อย่างทำเลชัยพฤกษ์ และราชพฤกษ์

ถนนชัยพฤกษ์ คือเส้นที่ต่อจากถนนแจ้งวัฒนะบริเวณห้าแยกปากเกร็ด จากถนนแจ้งวัฒนะข้ามสะพานพระราม 4 ลงไปก็กลายเป็นถนนชัยพฤกษ์ เส้นนี้ก็จะตรงไปทางตะวันตกตัดกับถนนราชพฤกษ์จนเชื่อมกับถนนกาญจนาภิเษกหรือวงแหวนตะวันตก ส่วนถนนราชพฤกษ์คือ ถนนที่ตัดมาจากถนนตากสิน-เพชรเกษม เป็นเส้นยาวขึ้นไปทางเหนือ ตัดผ่านถนนหลักหลายสายจนไปเชื่อมถนนสะพานนนทบุรี-บางบัวทอง หรือถนนสาย 345

จากถนนที่เชื่อมต่อได้หลายสาย ทำให้การเดินทางเข้าเมืองสะดวก ไม่ว่าจะมาจากทางด้านดอนเมือง หลักสี่ หรือจากสาทร เพชรเกษม ตลิ่งชัน โดยเฉพาะจากทางด่วนศรีรัช มาลงแจ้งวัฒนะ วิ่งต่อเข้าชัยพฤกษ์ ถนนทั้งสองเส้นนี้ก่อสร้างเสร็จไม่นาน การออกแบบถนนจึงรองรับปริมาณการจราจรที่หนาแน่นไว้ล่วงหน้าแล้วและมีสะพานลอยกลับรถเพื่อแก้ปัญหาสภาพการจราจร

อย่างไรก็ตาม เนื่องจากเป็นทำเลใหม่ ชุมชนเพิ่ง เกิดถนนและการเดินทางอาจสะดวกก็จริง แต่ก็เหมาะเฉพาะการเดินทางด้วยรถส่วนตัวเป็นหลัก ขนส่งมวลชนหรือรถประจำทางอาจยังน้อยอยู่ แต่ก็ยังดีที่มีรถ ไฟฟ้าเป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการเดินทาง แม้จะไม่ใช่ทำเลที่รถไฟฟ้าวิ่งผ่านโดยตรง แต่การมาใช้บริการก็ไม่ถือว่าลำบากจนเกินไป โดยจุดที่สะดวกที่สุดคือ สถานีราชพฤกษ์

ปัจจุบันถนนราชพฤกษ์ทั้งเส้นคึกคักมากตลอดทั้งเส้น มีทั้งโครงการบ้านจัดสรรราคาแพงๆ ริมถนนใหญ่ ร้านค้า ร้านอาหาร คอมมูนิตี้มอลล์ ฯลฯ โดยศูนย์กลางความเจริญที่รวมสิ่งอำนวยความสะดวกบนถนนเส้นนี้ จุดใหญ่บริเวณรอบๆ คอมมูนิตี้มอลล์ เช่น คริสตัล พีทีที และเพียวเพลส ซึ่งถือเป็นย่านช็อปปิ้งใกล้บ้านและแหล่ง จับจ่ายใช้สอย

ขณะที่ถนนชัยพฤกษ์ เชื่อมต่อโดยตรงจากแจ้งวัฒนะ ซึ่งศูนย์รวมสิ่งอำนวยความสะดวกมีทั้งบริเวณเซ็นทรัล แจ้งวัฒนะ และห้าแยกปากเกร็ด-เมืองทองธานี หรือหากจะขยับออกไปอีกหน่อยก็มีศูนย์กลางความเจริญอีกแห่งที่ครบและใหญ่กว่า คือ ศูนย์การค้าเซ็นทรัล เวสต์เกต ใกล้ๆ สามแยกบางใหญ่ (ถนนรัตนาธิเบศร์ตัดกับถนนวงแหวนตะวันตก) ก็ไม่ไกลจากทำเลมากนัก ส่วนบริการด้านอื่นๆ เช่น โรงพยาบาล สถานศึกษา ก็กระจายอยู่ในทำเลหลายแห่ง ส่วนถนนราชพฤกษ์เปิดใช้ไม่ถึง 10 ปี ก็วางแผนจะขยายเพิ่มช่องจราจรเป็น 10 เลน

ปัจจุบันมีโครงการสร้างถนนเชื่อมราชพฤกษ์-ถนนกาญจนาภิเษก (แนวเหนือ-ใต้) ทำให้เชื่อมถนนสาย 345 ไป 346 ได้เลย จะแล้วเสร็จในปลายปี 2561 นี้ โครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพูก็เตรียมจะก่อสร้างเร็วๆ นี้ เส้นทางเริ่มต้นที่บริเวณห้าแยกปากเกร็ด ทำเลราชพฤกษ์พลอยได้อานิสงส์ไปด้วย นอกจากนี้โครงการก่อสร้างมหาวิทยาลัยหอการค้าไทยแห่งใหม่ บนถนนชัยพฤกษ์ก็น่าจะเริ่มในอีกไม่นาน รอบๆ มหาวิทยาลัยก็คงจะมีการพัฒนาตามมาอีกมาก เพราะที่ดินนับพันไร่รอบมหาวิทยาลัยอยู่ในมือ ผู้ประกอบการอสังหาฯ รายใหญ่เกือบหมดแล้ว

ทำเลราชพฤกษ์ก่อนหน้านี้อาจถือเป็นทำเลบ้านราคาแพง เพราะช่วงแรกๆ บ้านจัดสรรจะขยายตัวรองรับกลุ่มเป้าหมายจากพื้นที่สาทร เพชรเกษม และปิ่นเกล้า โครงการส่วนใหญ่อยู่ติดถนนใหญ่ แต่เดี๋ยวนี้ความเจริญจากหลายทิศทาง ทั้งจากทำเลแจ้งวัฒนะและรัตนาธิเบศร์ โครงการจึงมีให้เลือกค่อนข้างมากและหลากหลายระดับราคา

บ้านจัดสรรย่านนี้ล้วนเป็นโครงการใหม่ เพราะทำเลเพิ่งเกิดไม่นาน บริเวณที่จะมีโครงการเกิดขึ้นค่อนข้างหนาแน่นเป็นพิเศษ เห็นจะเป็นบริเวณสี่แยกใกล้ๆ จุดตัดถนนทั้งสองเส้น ถ้าเป็นโครงการที่อยู่บนเส้นชัยพฤกษ์ ช่วงก่อนข้ามสะพานพระราม 4 ราคาบ้านค่อนข้างสูงกว่า โครงการที่อยู่ช่วงปลายๆ ใกล้กับถนนวงแหวนตะวันตก คล้ายๆ กัน โครงการบนถนนราชพฤกษ์ที่อยู่ค่อนมาทางด้านถนนรัตนาธิเบศร์ ราคาจะค่อนข้างสูงกว่าโครงการที่อยู่ค่อนไปทางถนนสาย 345

อย่างไรก็ตาม ทำเลแถบนี้ส่วนใหญ่เป็นโครงการจัดสรรภายใต้การพัฒนาของบริษัทใหญ่ บริษัทในตลาดหลักทรัพย์ เริ่มต้นกว่า 4 ล้านบาท ทาวน์โฮม 2-3 ล้านบาท โครงการบ้านจัดสรรทั้งประเภทบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ แต่หลักๆ จะเป็นบ้านเดี่ยวเสียมากกว่า บริเวณใกล้แยกราชพฤกษ์-ชัยพฤกษ์ ที่เพิ่งเปิดขาย เช่น บ้านฟ้ากรีนเนอรี่ ปากเกร็ด-ราชพฤกษ์ จากค่าย เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง ที่ดินโครงการขนาด 24 ไร่ มีจำนวน 206 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยขนาดตั้งแต่ 135-180 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้นปัจจุบัน 4.47 ล้านบาท จากราคาเปิดตัวต้นปี 2559 ราคา 3.99 ล้านบาท สัมมากร ชัยพฤกษ์-แจ้งวัฒนะ โดยบริษัท สัมมากร บนที่ดินกว่า 35 ไร่ จำนวนเพียง 140 ยูนิต กับแบบบ้าน 3 แบบ ขนาด 168-270 ตารางเมตร ราคาตั้งแต่ 6.5-13 ล้านบาท

บุราสิริ ราชพฤกษ์-345 บริษัท แสนสิริ บนที่ดิน 84 ไร่ จำนวน 339 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 135-294 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 5.3-15 ล้านบาท คาดว่า แล้วเสร็จทั้งโครงการในปลายปี 2563 ส่วนทาวน์โฮม เช่น เดอะทรัสต์ ราชพฤกษ์-รัตนาธิเบศร์ 2 บนถนนราชพฤกษ์ ของบริษัท เดอะ คอนฟิเด้นซ์ ขนาดโครงการค่อนข้างใหญ่เพราะมีบ้านเดี่ยวบ้านแฝดรวมอยู่ด้วย เดอะริชวิลล์@ราชพฤกษ์ ของบริษัท ริชี่ เพลซ 2002 ทาวน์โฮมติดถนนราชพฤกษ์ ซึ่งในโครงการมีทั้งบ้านแฝดและทาวน์โฮม รวม 173 ยูนิต บนที่ดินกว่า 20 ไร่ มีพื้นที่ใช้สอยเริ่ม 123-180 ตารางเมตร บัวทองธานี 5 ชัยพฤกษ์ราชพฤกษ์ ของบริษัท บัวทองธานี แมเนจเมนท์ ทาวน์โฮม 3 ชั้น 42 ยูนิต ราคาเริ่ม 2.49 ล้านบาท ใกล้ปิดการขายแล้ว ทำเลนี้จึงเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยใหม่ที่น่าจับตามอง

อัตราการขายเดือน พ.ค.เกิน 60%

ทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 345 เป็นถนนสายหลักที่เชื่อม จ.นนทบุรี และปทุมธานีเข้าด้วยกัน โดยเริ่มจากถนนวงแหวนรอบนอกตะวันตกใน จ.นนทบุรี ข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาไปบรรจบกับถนนสายรังสิต-ปทุมธานีใน จ.ปทุมธานี แม้ว่าถนนเส้นนี้จะเปิดให้บริการมาหลายปีแล้ว แต่ช่วงหลายปีที่ผ่านมาก็ยังคงมีโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ต่อเนื่องและได้รับความนิยมระดับหนึ่งมาต่อเนื่องเช่นกัน

ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เผยผลสำรวจว่า อัตราการขายเฉลี่ยของโครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 62% โดยบ้านที่มีการ เปิดขายมากที่สุดในทำเลนี้คือ บ้านจัดสรรแบบบ้านเดี่ยวมีสัดส่วนประมาณ 53% และเป็นบ้านแบบทาวน์เฮาส์ประมาณ 38% จากจำนวนบ้านจัดสรรทั้งหมดที่เปิดขายอยู่ในพื้นที่นี้ประมาณ 7,950 ยูนิต โดยบ้านจัดสรรส่วนใหญ่ที่เปิดขายในพื้นที่มีราคาขายอยู่ที่ประมาณ 3-5 ล้านบาท เพราะส่วนใหญ่เป็นโครงการบ้านเดี่ยว ในขณะที่โครงการทาวน์เฮาส์จะมีราคาขายต่ำกว่า 3 ล้านบาท/ยูนิตลงมา

อัตราการขายเฉลี่ยของบ้านเดี่ยวอยู่ที่ประมาณ 68% อาจจะไม่ได้สูงมากนัก แต่ก็ถือว่าสูงมากเมื่อพิจารณาจากจำนวนยูนิตของบ้านเดี่ยวที่มีเปิดขายอยู่ในตลาด ในขณะที่บ้านรูปแบบ อื่นๆ นั้นมีน้อยมากทั้งบ้านแฝด และอาคารพาณิชย์ อาจจะเป็นเพราะว่าบ้านเดี่ยวยังสามารถพัฒนาได้อยู่ในทำเลนี้ เนื่องจากราคาที่ดินไม่ได้สูงเกินไป และทาวน์เฮาส์ยังเป็นรูปแบบที่สอดคล้องกับคนที่รายได้ยังไม่สามารถซื้อบ้านเดี่ยวได้ บ้านแฝดจึงไม่ใช่ทางเลือกที่ผู้ประกอบการเลือกมาพัฒนาในพื้นที่นี้

โครงการส่วนใหญ่ที่เปิดขายอยู่ในปัจจุบันจะเปิดขายมาก่อนหน้านี้ 3-4 ปี เพิ่งมาลดลงในช่วงปี 2558-2560 พื้นที่นี้จะยังคงเป็นทำเลที่มีโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ต่อเนื่องในอนาคต เพราะการเดินทางที่สะดวกแต่เหมาะกับคนที่ทำงานหรือใช้ชีวิตอยู่ในกรุงเทพฯ ตอนเหนือหรือในพื้นที่ จ.นนทบุรี และปทุมธานี

นอกจากนี้ ยังมีโครงการที่อยู่อาศัยที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในไม่นานอีกหลายพันยูนิต โดยเฉพาะบริเวณรอบมหาวิทยาลัยหอการค้าไทยแห่งใหม่ สืบเนื่องจากเจ้าของที่ดินแปลงใหญ่ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ซึ่งเป็นผู้ขายที่ดิน (บางส่วน) ให้มหาวิทยาลัย แบ่งขายที่ดินบางส่วนจากแปลงใหญ่กว่า 900 ไร่รอบมหาวิทยาลัยให้กับบริษัทอสังหาฯ ใหญ่อีก 3 ราย ได้แก่ แสนสิริ พฤกษา และเอสซี แอสเสท การพัฒนาสินค้าจะมีรูปแบบที่แตกต่างกันออกไป เพื่อไม่ให้รูปแบบของสินค้าทับซ้อนกัน

อย่างไรก็ตาม คงไม่ใช่แค่ที่อยู่อาศัยเท่านั้นที่จะเกิดขึ้น สิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ ก็ต้องเกิดขึ้นตาม มาเพื่อรองรับการอยู่อาศัยอีกมาก ปัจจุบันบริเวณนี้ได้มีการก่อสร้างถนนหอการค้าไทย และได้เปิดให้บริการแล้วตั้งแต่เดือน มี.ค.ที่ผ่านมา สาเหตุที่ตั้งชื่อว่าถนนหอการค้าไทย เนื่องจากมีการกันพื้นที่ประมาณ 200 ไร่ เป็นที่ดินเพื่อรอการพัฒนาให้เกิดขึ้นในอนาคตอันใกล้ โดยถนนเส้นดังกล่าวเป็นถนนเชื่อมระหว่างถนนชัยพฤกษ์กับถนน 345 ขนาด 6 เลน ใช้เงินลงทุนประมาณ 400 ล้านบาท ใช้ที่ดิน 80 ไร่ ยาวประมาณ 4 กิโลเมตร เพื่อเปิดพื้นที่ ถนนเส้นนี้จะช่วยลดปัญหาการจราจรจากพื้นที่ภายนอก และจะมีรถไฟฟ้าสายสีชมพูใกล้กับบริเวณปากเกร็ดมารองรับ เป็นการผลักดันให้ทำเลนี้เป็นแหล่งที่อยู่ระดับบนได้ในอนาคต

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์