คอลลิเออร์สชี้ผลกระทบโครงการมิกซ์ยูส คาดปี 68 พื้นที่ค้าปลีกในกทม.เพิ่มไม่น้อยกว่า 4 แสนตร.ม.พื้นที่สำนักงานกว่า 6 แสนตร.ม. ดันค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานพุ่งกว่า 10% จับตาธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ อาจกลับมารุ่ง

          ราคาที่ดินย่านใจกลางเมืองที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องมาตลอดระยะเวลากว่า 10 ปี เป็นผลมาจากการขยายตัวของเส้นทางรถไฟฟ้าและจำนวนที่ดินที่ลดลง ส่งผลให้ราคาที่ดินในบางพื้นที่สูงถึง 2 ล้านบาทต่อตารางวา ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายที่ครอบครองที่ดินขนาดใหญ่ จึงต้องพัฒนาโครงการที่มีรูปแบบผสมผสานหรือมิกซ์ยูสมากขึ้น เพื่อจะได้ใช้ประโยชน์จากที่ดินได้มากขึ้นเช่นกัน อีกทั้งยังสร้างผลตอบแทนได้สูงกว่าการพัฒนาโครงการรูปแบบใดรูปแบบหนึ่ง

          โดยรูปแบบการพัฒนานั้นจะผสมผสานระหว่างโครงการที่ขายกรรมสิทธิ์และโครงการเช่าระยะสั้นและระยะยาว เพื่อสร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง

          นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ในช่วงหลายปีที่ผ่านมามีการเปิดตัวโครงการมิกซ์ยูสขนาดเล็กไปจนถึงขนาดใหญ่หลายโครงการในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ทำให้คาดการณ์ได้ว่าตั้งแต่ปี 2560-2568 จะมีโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่หลายโครงการที่จะทยอยสร้างเสร็จ ส่งผลให้มีโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทเข้าสู่ตลาด โดยเฉพาะโครงการพาณิชยกรรมประเภทพื้นที่ค้าปลีกและอาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีกที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคตภายในปี 2568 มีไม่น้อยกว่า 400,000 ตารางเมตรทั้งหมดอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครโดยเฉพาะพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ

          รวมไปถึงพื้นที่สำนักงานที่จะเกิดขึ้นในอนาคตก็ไม่น้อยกว่า 600,000 ตารางเมตร จากหลายโครงการที่ก่อสร้างอยู่ และที่จะเริ่มการก่อสร้างภายในปี 2560-2561 อีกหลายโครงการ เรียกได้ว่าในช่วง 6-7 ปีจากนี้เป็นช่วงที่กรุงเทพฯจะมีโครงการพาณิชยกรรมทั้งอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกเปิดให้บริการมากที่สุดในรอบหลายปี นอกจากนี้ จำนวนห้องพักในโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ก็เพิ่มขึ้นค่อนข้างมากเช่นกัน ซึ่งเป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการเจ้าของโครงการต้องคำนึงถึงอุปสงค์ในอนาคตด้วย

          ค่าเช่าสนง.สูงกว่า 10%

          พื้นที่อาคารสำนักงานที่เพิ่มขึ้นนั้นอาจจะส่งผลกระทบต่ออาคารสำนักงานในปัจจุบันแน่นอน เพราะโครงการมิกซ์ยูสต่างๆ ที่กำลังก่อสร้างหรือกำลังจะเริ่มการก่อสร้างในอนาคตนั้น ตั้งอยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ (CBD) ไม่ได้แตกต่างจากอาคารสานักงานที่มีอยู่แล้วในปัจจุบัน แต่รูปแบบโครงการโดดเด่นกว่า เพราะนอกจากอาคารสานักงาน ยังมีโครงการรูปแบบอื่นๆ อยู่ภายในโครงการเดียวกันด้วย

          นอกจากนี้บริษัทที่คานึงถึงภาพลักษณ์องค์กรหรือว่าต้องการพื้นที่สานักงานที่อยู่ในโครงการระดับโลกก็อาจจะมีการย้ายเข้าสู่โครงการใหม่ๆ ที่กาลังจะเกิดขึ้นในอนาคต ด้านค่าเช่าอาคารสานักงานใหม่ๆ อาจจะมีผลต่อค่าเช่าเฉลี่ยในทาเลนั้นๆ ในอนาคต แม้ตอนนี้จะยังไม่สามารถคาดเดาได้ก็ตาม แต่เชื่อว่าค่าเช่าอาคารสานักงานใหม่ในโครงการรูปแบบนี้จะสูงกว่าอาคารสานักงานระดับเดียวกันในทาเล นั้นๆ ไม่น้อยกว่า 10%

          จับตาเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์

          แม้ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ต เมนต์ในปัจจุบันของกรุงเทพ มหานครจะลดความร้อนแรงลงไปค่อนข้างมาก เพราะกลุ่มลูกค้าหลักของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่เป็นชาวต่างชาตินั้นมีทางเลือกในการเช่าคอนโดมิเนียมหรือ อพาร์ตเม้นต์ระดับบนขึ้นไปที่ ราคาต่ากว่ามาก

          อีกทั้งสิ่งอานวยความสะดวกหรือว่าทาเลก็ไม่ได้แตกต่างกับเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ดังนั้น ตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์จึงไม่คึกคักเท่าในอดีต แต่ในโครงการมิกซ์ยูสหลายโครงการมีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เป็นส่วนหนึ่งของโครงการด้วย เพราะข้อจากัดในการลงทุนบนที่ดินสิทธิการเช่า ทาให้ต้องจับตามองว่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เหล่านี้จะเป็นที่ต้องการของคนที่ทางานในอาคารสานักงานใหม่ๆ ที่จะเกิดขึ้นในอนาคตจากโครงการ เหล่านี้หรือเป็นที่ต้องการของชาวต่างชาติที่ทางานในกรุงเทพ มหานครมากน้อยแค่ไหน เพราะชาวต่างชาติจานวนไม่น้อยที่ทางานในกรุงเทพมหานครเริ่มซื้อคอนโดมิเนียมเป็นของ ตนเองกันแล้ว แต่ถ้ารูปแบบโครงการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่จะเกิดขึ้นใหม่นี้อยู่ในพื้นที่ โครงการเดียวกันกับอาคารสานักงานที่พวกเขาทางานอยู่ก็อาจจะมีความน่าสนใจมาก ขึ้นเช่นกัน

          หวั่นกระทบค้าปลีก

          สำหรับโครงการค้าปลีกนั้น ส่วนใหญ่รองรับกาลังซื้อจากคนภายนอกโครงการเป็นหลัก อีกทั้งบางโครงการพยายามพัฒนาโครงการของตนเองให้เป็นโครงการะดับโลกที่มีแบรนด์หรือร้านค้าระดับโลกมาเป็นผู้เช่ารวมไปถึงการยกระดับเป็นศูนย์การค้าที่นักท่องเที่ยวต่างชาติต้องมา ซึ่งทาให้เป็นที่สนใจว่าจะมีผล กระทบต่อโครงการค้าปลีกอื่นๆ ในปัจจุบันมากน้อยแค่ไหน แต่สุดท้ายต้องดูที่การบริหารจัดการและรูปแบบโครงการด้วยว่าน่าสนใจกว่าโครงการในปัจจุบัน หรือเปล่า

          "สรุปแล้วโครงการมิกซ์ยูสต่างๆ ที่กาลังพัฒนาและจะทยอยสร้างเสร็จในช่วง 7-8 ปีข้างหน้านี้มีผลกระทบต่อกรุงเทพฯที่เห็นได้ชัดคือ ราคาที่ดินโดยรอบโครงการเหล่านี้ที่จะเพิ่มขึ้นอย่างแน่อน แต่จะมากหรือน้อยนั้นแตกต่างกันไปตามทาเลและความหนาแน่นของการพัฒนาในพื้นที่นั้นๆ รวมไปถึงราคาคอนโด มิเนียมโดยรอบที่ปรับขึ้นตามปัจจัยที่เปลี่ยนไปหลังจากที่โครงการเหล่านี้เริ่มก่อสร้าง ส่วนผลกระทบจากการเกิดขึ้นของโครงการก็แตกต่างกันไป ตามรูปแบบการพัฒนาและ ขนาดของโครงการ ดังนั้นอาคารสานักงาน เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์โรงแรม หรือโครงการค้าปลีก ที่อยู่รอบๆ โครงการเหล่านี้ ต้องหาวิธีรับมือหรือต้องมี การปรับตัวเพื่อให้สามารถ ดาเนินธุรกิจต่อไปได้หลังจาก ที่โครงการเหล่านี้สร้างเสร็จ ในอนาคต"

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ