กฎหมายใหม่ "ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง" ป่วนวงการขายทอดตลาด NPA เร่งปรับกลยุทธ์ตั้งรับก่อนมีผลบังคับใช้จริงในปี'62 ประเมินเจ้าของที่รายย่อยตื่นตูมแห่ขายที่ดินเปล่าเพิ่มซัพพลายในตลาด-ทรัพย์รอการขายค้างเติ่งเกิน 5 ปี "SAM-ธอส." ประสานเสียงชงข้อเสนอ NPA ในพอร์ตหน่วยงานรัฐขอยกเว้นไม่ต้องเสียภาษี

          ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ผลกระทบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นกฎหมายใหม่ที่รัฐบาล คสช.ประกาศว่าจะผลักดันให้มีผลบังคับใช้ภายในวันที่ 1 มกราคม 2562 เพื่อมาทดแทนภาษีปัจจุบัน 2 ฉบับคือ ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 กับภาษีบำรุงท้องที่ พ.ศ. 2508 ส่งแรงกระเพื่อมอย่างกว้างขวาง โฟกัสไปที่ทรัพย์รอการขายหรือ NPA (nonperforming asset) เพราะมีทรัพย์ครบทุกประเภทที่มีฐานภาษีสูง ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเปล่า บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม และอาคารพาณิชย์ มีผลทำให้มีภาระค่าใช้จ่ายภาษีสูงขึ้น

          เจ้าของที่ดินเปล่าแห่ขาย

          นายนิยต มาศะวิสุทธิ์ รักษาการ กรรมการผู้จัดการ บริษัท บริหารสินทรัพย์สุขุมวิท จำกัด (บสส.) หรือ SAM เปิดเผยว่า ประเมินผลกระทบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฯ 2 ข้อ 1.แนวโน้มมีซัพพลายใหม่เข้ามาจำนวนมากกว่าปกติ เพราะเจ้าของทรัพย์รายย่อยคิดว่าตัวเองไม่พร้อมเสียภาษีจึงขายออกมา

          2.ผู้สนใจประมูลซื้อ NPA ชะลอการตัดสินใจซื้อถ้ายังไม่มีความจำเป็นต้องใช้ จากเดิมที่เคยมีการซื้อเก็บไว้ในมือหากเห็นว่าทรัพย์รอการขายสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มได้ในอนาคต

          "ภาษีที่ดินฯเพิ่งจะชัดเจน หลังจากออกข่าวมานาน และจะเกิดผลในปี'62 ตั้งแต่ปีนี้และปีหน้าคนจะรู้สึกว่าเป็นเรื่องใกล้ตัวแล้ว"

          นายนิยตกล่าวว่า SAM เป็นหน่วยงานรัฐภายใต้กำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้รับอัตราภาษีที่ดินแบบบรรเทา กล่าวคือ มีภาระจ่าย 0.05% ภายใน 5 ปีแรกนับจาก NPA เข้ามาอยู่ในพอร์ต อย่างไรก็ตาม เตรียมเสนอขอเงื่อนไขพิเศษเพื่อไม่ให้เป็นภาระต้นทุน เนื่องจากไม่ต้องการผลักต้นทุนให้กับผู้ประมูลซื้อ NPA

          "เกณฑ์ 5 ปีที่เสียภาษีอัตราบรรเทาทำให้ต้องกลับมารีวิวการบริหารจัดการไม่ให้ทรัพย์ค้างมือเกิน 5 ปี ปัจจุบันเฉลี่ยขายหมดภายใน 2 ปีครึ่ง-3 ปี"

          เหนื่อย แบงก์เข้มงวดสินเชื่อ

          สถิติ NPA ณ 31 มีนาคม 2560 ทรัพย์ที่มูลค่าน้อยกว่า 20 ล้านบาทมี 3,610 รายการ มูลค่ารวม 7,989 ล้านบาท มีดังนี้ ประเภทที่ดินเปล่า 1,465 รายการ มูลค่า 3,509 ล้านบาท, ที่อยู่อาศัย 1,634 รายการ มูลค่า 2,329 ล้านบาท, โรงงานอุตสาหกรรม 49 รายการ มูลค่า 400 ล้านบาท, การพาณิชย์ 450 รายการ มูลค่า 1,742 ล้านบาท และสังหาริมทรัพย์ 12 รายการ มูลค่า 8 ล้านบาท

          ทรัพย์ที่มีมูลค่าเกิน 20 ล้านบาท มี 191 รายการ มูลค่ารวม 13,969 ล้านบาท มีดังนี้ ประเภทที่ดินเปล่า 79 รายการ มูลค่ารวม 6,208 ล้านบาท, ที่อยู่อาศัย 7 รายการ มูลค่า 290 ล้านบาท, การพาณิชย์ 72 รายการ มูลค่า 5,313 ล้านบาท, โรงงานอุตสาหกรรม 33 รายการ มูลค่า 2,157 ล้านบาท

          โดย SAM มีพอร์ตทรัพย์รอการขายตอนต้นปีรวม 2 หมื่นล้านบาท สามารถจำหน่ายได้ 3,000-4,000 ล้านบาท โดยมี NPA เข้ามาเติมในพอร์ตอยู่เรื่อย ๆ พอร์ตเดิมลดน้อยลงไปในการปรับโครงสร้างหนี้ แต่พอร์ตใหม่เนื่องจากเป็นหนี้บ้านพักอาศัย ถ้าเจ้าของเดิมขายได้ก็มาปิดบัญชี แต่วันนี้ให้โอกาสในการผ่อนชำระกับ SAM มากขึ้นเพื่อรอการรีไฟแนนซ์

          "เราให้ผ่อนเพื่อให้มูลค่าหนี้ต่ำกว่ามูลค่าทรัพย์เยอะ ๆ หน่อย อาจรอ 3-5 ปีแล้วเข้าสู่ระบบสินเชื่อแบงก์ เราไม่อยากให้ลูกหนี้อยู่กับเรานาน อยากให้กลับสู่ระบบปกติคือกู้แบงก์ มาผ่อนกับเราเพื่อแสดงประวัติที่ดีในการขอกู้ อยากให้อยู่กับเราสัก 2 ปี แต่ตอนนี้แบงก์ก็ตึง ๆ นิดหนึ่งก็เลยอยู่กับเรานานขึ้น" นายนิยตกล่าว

          NPA ธอส. 5-10 ปีเพียบ

          นายคนึง ครุธาโรจน์ รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มงานบริหารหนี้และปฏิบัติการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยว่า ธนาคารทำแผนจำหน่ายหนี้ NPA 3 ปี (2560-2562) โดยแบ่งเกรดหนี้ตามเงื่อนไขเวลาเป็น 3 กลุ่มคือ NPA ไม่เกิน 5 ปี, กลุ่ม 5-10 ปี และกลุ่มเกิน 10 ปีขึ้นไป กลยุทธ์ส่วนหนึ่งเพื่อรองรับการบังคับใช้ภาษีที่ดินฯในอนาคต เพราะมีผลทำให้ค่าใช้จ่ายภาษีสูงขึ้น

          "ธอส.รับมอบนโยบายจากแบงก์ชาติที่ให้ถือครอง NPA ไม่เกิน 5 ปี ประเด็นอยู่ที่ภาษีที่ดินฯมีค่าใช้จ่ายแพงกว่าภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่ในปัจจุบัน ผมเตรียมเสนอให้ยกเว้นเพราะเราเป็นสถาบันการเงินของรัฐ เพื่อจะได้ไม่เป็นภาระกับผู้ซื้อ NPA ของ ธอส."

          สถิติ ณ 31 มีนาคม 2560 ธนาคารมี NPA 7,900 ล้านบาท มีผู้สนใจซื้อไปแล้ว ทำให้เหลืออยู่ในพอร์ต 3,500 ล้านบาท ปีนี้ ตั้งเป้าจำหน่ายทรัพย์ 3,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นกว่าปี 2559 ที่ตั้งเป้า 2,300 ล้านบาท

          "ธรรมชาติของ NPA เมื่อจำหน่ายออกไปก็จะมีของใหม่เข้ามาเติมพอร์ตตลอดเวลา นโยบายคือจะต้องทำให้สมดุลระหว่าง NPA ของเก่ากับของใหม่ อย่างปีนี้ตั้งเป้าจำหน่ายทรัพย์ 3,000 ล้านบาท แต่จะซื้อหนี้เสียมา บริหาร 2,500 ล้านบาท"

          บ้านมือ 2 ทำเลดีกว่ามือแรก

          ล่าสุด ธอส.จัดบิ๊กอีเวนต์ประมูลบ้านมือสองพร้อมกันทั่วประเทศ ครั้งที่ 1/2560 เมื่อ 22 เมษายนที่ผ่านมา โดยมี NPA 2,330 รายการ ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล 630

          รายการ ดังนี้ NPA ถือไม่เกิน 5 ปี มี ทาวน์เฮาส์ 324 รายการ มูลค่าขาย 261 ล้านบาท, ที่ดินเปล่า 10 รายการ 38 ล้านบาท, บ้านเดี่ยว 51 รายการ 136 ล้านบาท, บ้านแฝด 18 รายการ 17 ล้านบาท, ห้องชุด 223 รายการ 51 ล้านบาท, อาคารพาณิชย์ 4 รายการ 5 ล้านบาท รวม 630 รายการ มูลค่ารวม 510 ล้านบาท

          NPA ถือเกิน 5 ปี 215 รายการ มูลค่าขาย 199 ล้านบาท ได้แก่ ทาวน์เฮาส์ 7 รายการ 59 ล้านบาท, ที่ดินเปล่า 8 รายการ 35 ล้านบาท, บ้านเดี่ยว 7 รายการ 64 ล้านบาท, บ้านแฝด 1 รายการ 0.9 ล้านบาท, ห้องชุด 192 รายการ 41 ล้านบาท

          "NPA ทั่วประเทศมี 15,000 รายการ อยู่กับเรา 5,000 รายการที่อายุเกิน 5 ปี มูลค่ารวมกัน 1,000 ล้านบาท เป็นที่ดินแปลงย่อยเฉลี่ย 100 ตารางวา อยู่ในต่างจังหวัดเป็นส่วนใหญ่ ในขณะที่พอร์ตส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัย มีข้อดีเมื่อเทียบกับบ้านมือ 1 ในเรื่องทำเลดีกว่า เพราะฉะนั้น ถึงแม้ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวแต่คนก็ยังสนใจซื้อ NPA เพราะเป็นตัวเลือกที่ดี ผมสอบถามผู้เข้าประมูลหลายคนให้ข้อมูลสอดคล้องกันว่าราคาทรัพย์ NPA ถึงแม้ตั้ง 100% ตามราคาที่เราประเมินก็ยังถูกกว่าตลาด" นายคนึงกล่าว

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ