กูรูเชื่อกองอสังหาฯยังน่าลงทุน ผลตอบแทนเฉลี่ยระดับ7% แนะเลือกสินทรัพย์ที่มีรายได้สม่ำเสมอ เชียร์อาคารสำนักงานให้เช่า เหตุดีมานด์ล้น อัตราค่าเช่าโต แนะจับตาคอนโดฯ โอเวอร์ซัพพลาย เก็งกำไรดันราคาพุ่ง ปีหน้า ได้เห็นของถูกราคาปรับลง

          นายวิทวัส อัจฉริยวนิช รองกรรมการผู้จัดการ บลจ.กสิกรไทย จำกัด เปิดเผยว่า ในช่วงตลาดหุ้นผันผวนและดอกเบี้ยยังทรงตัวในระดับต่ำ 'กองทุนอสังหา- ริมทรัพย์' ยังคงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจ เพราะมีความผันผวนไม่เท่าหุ้น ในขณะเดียวกันก็มีผลตอบแทนที่สูงกว่าตราสารหนี้ ในปีที่แล้วผลตอบแทนเฉลี่ยประมาณ 7% แม้ช่วงที่ผ่านมาจะมีปัจจัยลบเข้ามา กระทบทำให้ภาพของตลาดการลงทุนผันผวน ไปบ้างก็ตาม แต่ก็ไม่ได้ส่งผลกระทบทางลบโดยตรงกับการดำเนินการของกองทุนกลุ่มนี้ เนื่องจากมีการรับรู้รายได้จาก สัญญาที่กำหนดรายละเอียดและเงื่อนไขที่ชัดเจน

          การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีข้อดีจากการมีแผนงานที่สอดคล้องกับนโยบายเพื่อรักษาระดับความสามารถในการจ่ายเงินปันผลได้อย่างสม่ำเสมอ ซึ่งถือเป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับผู้ลงทุนที่มองหาผลตอบแทนที่สม่ำเสมอ และเหมาะที่จะผสมเข้ามาในพอร์ตเพื่อกระจายความเสี่ยงจากภาวะตลาดที่ผันผวน

          ทั้งนี้ บริษัทมีแผนที่จะจัดตั้งกองทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) กองใหม่เพิ่มเติมเช่นกัน ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างศึกษา นอกจากนี้ บริษัทเองก็มีแผนที่จะขอใบอนุญาตเป็นผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager) ในอนาคตด้วยเช่นกัน เพราะเรามีทีมงานที่มีความพร้อมและเชี่ยวชาญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่นกัน

          "สิ่งสำคัญประการหนึ่งในการบริหารกองทุนอสังหาริมทรัพย์ คือ ควรจะต้องดูแลอสังหาริมทรัพย์ให้อยู่ในสภาพที่ดีอยู่เสมอ เพราะหากละเลยในเรื่องนี้ในระยะยาวจะไม่ส่งผลดีต่อกองทุนเอง เพราะหากอสังหาริมทรัพย์เสื่อมโทรมลง ผู้เช่าเก่าก็คงไม่อยากอยู่ ผู้เช่าใหม่ก็คงไม่เข้ามาเช่า ดังนั้นก็คงต้องหาสมดุลระหว่างการจ่ายปันผลควบคู่ไปกับการดูแลทรัพย์สินด้วยเช่นกัน เพื่อโอกาสในการสร้างผลตอบแทนในระยะยาวให้กับผู้ถือหน่วยนั่นเอง"

          นายวิทวัสกล่าวอีกว่า ภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ นั้น ยังคงดีอยู่ ในส่วนของ "ธุรกิจอาคารสำนักงาน" นั้น อุปสงค์และอุปทานยังมีเห็นได้ชัด และทิศทางอัตราค่าเช่าค่าบริการมีทิศทางขาขึ้น ส่วนการใช้พื้นที่สำนักงานแบบ Co-Working Space และ Serviced Office เป็นทางเลือกใหม่แต่ไม่ได้กระทบต่อกลุ่มอาคารสำนักงานแต่ประการใด ส่วน 'ธุรกิจค้าปลีก' อาจจะได้รับผลกระทบเชิงลบจากชอปปิ้ง ออนไลน์ที่เข้ามาแข่งขันมากขึ้น ก็ต้องมีการวางแผนที่ตอบสนองกับความต้องการของผู้บริโภคและดึงดูดให้เข้ามาใช้บริการ

          "ธุรกิจศูนย์กระจายสินค้าและคลังสินค้า" ยังคงได้รับประโยชน์จากการเติบโตของธุรกิจออนไลน์ ทำให้มีความต้องการในส่วนนี้มากขึ้นในทิศทางเดียวกัน รวมถึงโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor :EEC) ด้าน 'ธุรกิจโรงแรม' ยังมีสัญญาณที่ดีจากแนวโน้มความต้องการใช้บริการห้องพักที่เพิ่มขึ้น ทำให้อัตรา ค่าห้องพักเฉลี่ยต่อวันจากห้องที่ขายจริง (ADR) และรายได้เฉลี่ยต่อห้องพักที่มีทั้งหมด (RevPar) มีทิศทางปรับตัวสูง ขึ้นเช่นกัน ในขณะที่อัตราการเข้าพักยังคงอยู่ระดับใกล้เคียงเดิม โดยกลุ่มธุรกิจนี้อาจได้รับผลในเชิงลบจากบริการห้องพักแบบเช่ารายวันและบริการแบ่งปันห้องพักออนไลน์ (Airbnb) ที่เข้ามาแข่งขันและทดแทน

          "ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์' มีปัจจัยบวกจากบริษัทพัฒนาที่ดินบางแห่งเริ่ม หันเข้ามาในธุรกิจนี้ ทำให้มีแนวโน้มที่จะมีการแข่งขันมากขึ้น ส่วน 'ธุรกิจที่อยู่อาศัย" มีปัจจัยลบจากอุปสงค์และอุปทานมีทิศทางที่ชะลอตัวสืบเนืองจากเศรษฐกิจที่ชะลอตัว มาตรการควบคุมสินเชื่อ และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

          "จะมีแต่ธุรกิจคอนโดมิเนียมเท่านั้น ที่ดูไม่ค่อยดีนัก ซัพพลายมีมากกว่าความต้องการจริง (Real Demand) แต่ช่วงที่ผ่านมาราคาปรับตัวขึ้นมาสูงจนเกินปัจจัยพื้นฐาน ประกอบกับการเก็งกำไร แต่ไม่ สามารถแบกรับภาระค่าส่วนกลางได้ จึงเป็นกลุ่มที่ดูแล้วยังไม่น่าสนใจและมีโอกาสที่จะเห็นราคาคอนโดฯ ปรับตัวลงอีกใน ปีหน้า" นายวิทวัสกล่าว