อัสวิน ภฆวรรณ

          สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ของ จ.สงขลา เมืองเศรษฐกิจชายแดนภาคใต้อยู่ในภาวะชะลอตัวมานานกว่า 3 ปี แต่สำหรับปีนี้ ศุภชัย รุจิเรืองโรจน์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลา คาดการณ์ว่าจะกลับมาขยายตัวอีกครั้ง เนื่องจากโครงการเดิมขายไปใกล้หมดแล้ว จึงต้องก่อสร้าง และดำเนินโครงการใหม่

          "คาดว่าปี 2562 จะมีทิศทางขยายตัวเติบโตต่อเนื่อง เพราะจากรายชื่อที่ยื่นขอโครงการจัดสรรมากเป็นประวัติการณ์ ประมาณ 10 กลุ่ม รวมทั้งโครงการ เออบาน่าของผมเองด้วย คาดการณ์น่าจะลงทุนในปีนี้ กว่า 2,000 ยูนิต"

          นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์สงขลา กล่าวว่า ปกติอสังหาริมทรัพย์ จ.สงขลา ในแต่ละปีจะมีการลงทุนก่อสร้างประมาณปีละ 2,000 ยูนิต ยกเว้นในระยะ 3 ปีที่ผ่านมา นักลงทุนชะลอโครงการไว้จากภาวะเศรษฐกิจที่ไม่เอื้ออำนวย ช่วงที่ผ่านมาจึงเป็นการทยอยขายของเก่า

          "ประเภทบ้านเดี่ยว ขนาด 1 ชั้น และ 2 ชั้น ราคา 4 ล้านบาทต้นๆ และกลาง แทบจะไม่มีเหลือ ส่วนที่เหลือก็จะเป็นประเภทบ้านราคาสูง แต่ส่วนนี้จะมีการลงทุนก่อสร้างปริมาณน้อย ที่เหลือปริมาณมากจะเป็นอาคารพาณิชย์ประมาณ 1,000 ยูนิต"

          ศุภชัยกล่าวอีกว่า โครงการที่ลงทุนไตรมาส 3 ปี 2561 ที่ผ่านมา เช่น โครงการคอนโดมิเนียม ประมาณ 800 ยูนิต มียอดสั่งจองเกิน 60% ส่วนบ้านมีการลงทุนก่อสร้างประมาณ 500 ยูนิต มียอดสั่งจองแล้วเกินครึ่งเช่นกัน โดยทยอยก่อสร้าง แบ่งเป็นเฟส เฟสละประมาณ 30-40 ยูนิต คาดว่าแต่ละโครงการจะเริ่มดำเนินการในช่วงหลังการเลือกตั้ง สส.ที่กำลังจะถึงนี้

          สำหรับอสังหาริมทรัพย์ในเขตเทศบาลนครหาดใหญ่ ศุภชัยมองว่าย่านดาวน์ทาวน์และถนนสายสำคัญศูนย์กลางทางเศรษฐกิจ การค้า การลงทุน ที่ได้ขึ้นป้ายประกาศขายและเซ้งนั้น จะต้องปรับตัวปรับรูปแบบ เพราะว่าบางส่วนหาใช่กิจการค้าต้องยุติกิจการไป ที่ประกาศเซ้ง ประกาศขายก็ยังมีการทำการค้าซื้อขายอยู่ แต่ได้มีการปรับเปลี่ยนรูปแบบ

          "การขายบ้าน เซ้งบ้าน ผู้ที่ประสบปัญหาคือเจ้าของบ้าน ส่วนผู้ที่ทยอยออกเพราะธุรกิจถูกดิสรัปชั่น เนื่องจากการมีหน้าร้านแบบเดิมไม่เป็นที่นิยม จึงมีการปรับตัวใหม่ โดยไม่จำเป็นต้องมีหน้าร้าน ไปหาเช่า ซื้อบ้านราคาถูก เป็นโกดังเก็บของ ทำธุรกิจการค้าซื้อขายทางออนไลน์ ขนส่งทางเคอรี่ ไปรษณีย์ไทย ฯลฯ และการลงทุนที่ต้นทุนต่ำ ซึ่งเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบ แต่ถึงอย่างไรเจ้าอสังหาริมทรัพย์ก็ยังอยู่ได้ แต่ก็ต้องมีการปรับราคาค่าเช่าใหม่เพื่อความเหมาะสม"

          ด้าน ธนวัฒน์ พูนศิลป์ ประธานกรรมการ ผู้จัดการ บริษัท ออกซิเจน เรียลเอสเตท เจ้าของโครงการพฤกษา ฯลฯ ที่ปรึกษาสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดสงขลา ก็มองว่ากลุ่มบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่จะมีการลงทุนไม่ต่ำกว่า 10 โครงการนั้น มีโครงการตั้งแต่สนามบินหาดใหญ่ จรดถึงย่านและรอบๆ บริเวณเขตเทศบาลนครหาดใหญ่กับรอยต่อเทศบาลต่างๆ ประมาณกว่า 2,000 ยูนิต

          "ส่วนคอนโดมิเนียม 2 แห่ง มีมูลค่ากว่า 6,000 ล้านบาท โดยเฉลี่ยระดับขั้นต่ำสุดซึ่งมีหลายบริษัท เช่น โครงการพฤกษา โครงการเออบาน่า โครงการประกายทอง โครงการสุชาดา โครงการปาล์มสปริง ฯลฯ โดยเฉลี่ยราคาขั้นต่ำสุด 3 ล้านบาท/ยูนิต"

          ธนวัฒน์ กล่าวอีกว่า ความต้องการบ้านยังมีปริมาณที่สูงมาก เพราะยังมีคนระดับกลางและล่าง ยังคงขาดบ้านของตัวเองโดยอยู่บ้านเช่า เช่น เห็นได้จากการเข้าจองซื้อโครงการบ้าน 1 ล้านหลังซึ่งมียอดจองที่ดีมาก

          สำหรับอาคารพาณิชย์ในย่านดาวน์ทาวน์ ที่มีการขึ้นป้ายขายและเซ้งจำนวนมากนั้น ธนวัฒน์มองว่า จะต้องมีการเปลี่ยนแปลงจากการทำธุรกิจค้าขายหน้าร้านที่ถือว่าไม่ดีแล้ว เพราะขณะนี้การค้าจะต้องขึ้นสู่ห้าง ขึ้นสู่ศูนย์การค้า ต่างกับหน้าร้านบนดินแล้ว ถ้าไม่ขึ้นห้าง ขึ้นศูนย์การค้า ก็ต้องหันมาทำธุรกิจค้าขายทางออนไลน์ ไม่เช่นนั้นจะต้องปิดตัวเองอย่างเดียว

          ธนวัฒน์มองว่า อาคารพาณิชย์ที่ประกาศขาย จะขายออกหรือไม่ก็ขึ้นอยู่กับราคา เพราะขณะนี้ราคาได้หดตัวลงมามาก เช่นเมื่อ 5 ปีที่แล้วราคายูนิตละประมาณ 10 ล้านบาท แต่ขณะนี้เหลืออยู่ตั้งแต่ราคา 5 ล้านบาท 6 ล้านบาท และราคา 7 ล้านบาท

          "จะเช่าราคาค่าเช่าก็สูง จะซื้อก็ไม่รู้จะลงทุนธุรกิจอะไร จะซื้อเพื่ออยู่อาศัยก็ไม่นิยม เพราะเป็นเมืองเศรษฐกิจ ยกเว้นคนเมืองดั้งเดิม แต่สำหรับคนรุ่นใหม่จะไม่นิยม จะขึ้นอาศัยอยู่คอนโดมีเนียม"

          ด้าน สันติ  รังสิยาภรณ์รัตน์ผู้อำนวยการอาวุโสธนาคารแห่งประเทศไทย สำนักงานภาคใต้ (ธปท.)  เปิดเผยว่า เศรษฐกิจและการเงินภาคใต้ไตรมาส 4 ปี 2561 ในส่วนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีโครงการใหม่ต่อเนื่อง ภาคเอกชนขยายตัวจากระยะเดียวกันของปีก่อน 2.4 % ตามการขยายตัวของภาคก่อสร้าง

          จิดาภา ช่วยพันธุ์ เศรษฐกรอาวุโส ธปท. ก็มองว่า เศรษฐกิจภาคใต ปี 2561 ขยายตัวต่อเนื่องจากปี 2560 เห็นได้จากการขยายตัวในภาคการก่อสร้าง อสังหาริมทรัพย์ที่ดีขึ้น เพราะปีที่ผ่านๆ มา ผู้ประกอบการได้ชะลอการลงทุนโครงการใหม่ ทำให้ที่อยู่อาศัยเหลือขายลดลง จึงเริ่มเห็นการ ทยอยลงทุนในโครงการใหม่มากขึ้น และเน้นโครงการที่มีขนาดไม่ใหญ่มาก

          "เฉพาะในภาคก่อสร้างสอดคล้องกับความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่มีมากขึ้นท่ามกลางปัจจัยเสี่ยง ทั้งภายนอก และภายในประเทศ ที่จะเข้ามากระทบจึงทำให้ปี 2562  ถือเป็นอีกหนึ่งปี ที่ท้าทายสำหรับเศรษฐกิจภาคใต้"