นับตั้งแต่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศใช้มาตรการ Loan-to-Value หรือ LTV ซึ่งเป็นมาตรการควบคุมสินเชื่อบ้านหรือการอนุมัติสินเชื่อต่อมูลค่า หลักประกัน เพื่อหวังจะลดปัญหาฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต

          มาตรการ LTV ที่แบงก์ชาติประกาศใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 นั้นน่าจะมีสาเหตุมาจากการที่ปี 2561 มีผู้ประกอบการเปิดตัวคอนโดมิเนียมมากกว่า 60,000 หน่วย และนี่ไม่ใช่ครั้งแรกที่แบงก์ชาติใช้มาตรการนี้

          เพราะครั้งที่เกิดวิกฤตการเงินในภูมิภาคเอเชีย เมื่อปี 2540 แบงก์ชาติเคยใช้นโยบาย Macroprudential ซึ่งมีด้วยกัน 3 มาตรการ  1. กำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน Loan-to-Value หรือ LTV ในภาคอสังหาฯ  2. มาตรการด้าน Debt-to-Income เพื่อกำหนดเพดานวงเงินบัตรเครดิตและสินเชื่อส่วนบุคคล  และ 3. มาตรการดำรงเงินกองทุนส่วนเพิ่มสำหรับธนาคารพาณิชย์ที่มีความสำคัญเชิงระบบ (Domestic Systemically Important Banks:D-SIBs)

          ในอดีตแบงก์ชาติเคยประกาศใช้มาตรการนี้มาแล้ว 4 ครั้ง คือ ในปี 2546 ปี 2552 ปี 2554 และปี 2556 ซึ่งการใช้มาตรการ LTV บ่อยครั้งสุด มีจุดประสงค์เพื่อป้องกันการเก็งกำไรและปัญหาฟองสบู่ในภาวะที่มีการขยายตัวของสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทั้งนี้ เพื่อไม่ให้ฟองสบู่อสังหาฯ ลุกลามขยายตัวไปสร้างความเสี่ยงเชิงระบบอื่นๆ ได้

          แน่นอนว่าการประกาศใช้มาตรการของแบงก์ชาติย่อมส่งผลต่อทั้งผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เตรียมจะลงทุนเปิดโครงการใหม่ และผู้บริโภคที่อาจจะกำลังอยู่ในช่วงตัดสินใจซื้อหรือรอโอน เดิมทีมาตรการ LTV ที่จะถูกนำมาใช้เป็นครั้งที่ 5 นั้น จะเริ่มมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม ทว่าหลังจากที่หลายฝ่ายแสดงความกังวลถึงความไม่พร้อม และด้วยเหตุผลที่ถูกหยิบยกมาใช้รอบด้าน ทำให้แบงก์ชาติเลื่อนการบังคับใช้มาตรการดังกล่าวออกไปเป็นวันที่ 1 เมษายน 2562

          นี่อาจจะเป็นเหตุให้ตลาดอสังหาฯ ของไทยช่วงต้นศักราชนี้ดูจะคึกคักและมีสีสันมากเป็นพิเศษ เพราะบรรดาผู้ประกอบการต่างพากันสร้างสรรค์แคมเปญเพื่อหวังจะระบายสต๊อกที่ยังคงค้างอยู่ให้หมดหรืออย่างน้อยๆ ให้เหลือจำนวนน้อยที่สุดก่อนเริ่มใช้มาตรการ LTV

          ศูนย์วิจัยกสิกรไทยเผยผลสำรวจพฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของคนกรุงเทพฯ เพื่อสะท้อน แนวโน้มความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยใน 1-2 ปีนี้ โดยให้ความสำคัญกับเรื่องมาตรการ LTV อันเป็นปัจจัยท้าทายเฉพาะในปี 2562 ที่อาจส่งผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อ ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ

          และพบว่า กลุ่มที่ถือครองที่อยู่อาศัยและมีความประสงค์ที่จะซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มเติม เป็นกลุ่มที่ได้รับผล กระทบจากมาตรการคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 34 และเมื่อรวมกับกลุ่มที่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยที่ต้องการซื้อ ที่อยู่อาศัยในราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ที่มีสัดส่วนราว ร้อยละ 2 ของภาพรวม ส่งผลให้กลุ่มที่จะเข้าข่ายได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV เบื้องต้น คาดว่ามีสัดส่วนราวร้อยละ 36

          อย่างไรก็ตาม หากตัดผู้ซื้อที่น่าจะพ้นภาระการผ่อนชำระจากที่อยู่อาศัยหลังแรกออกไป กลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่จะได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV จะอยู่ที่ราวร้อยละ 18-22 ซึ่งเมื่อเทียบกับจำนวนบัญชีสินเชื่อ ที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ในแต่ละปี (อ้างอิงข้อมูลจาก ธปท.) ศูนย์วิจัยประเมินว่า มาตรการ LTV อาจมีผลต่อการซื้อที่อยู่อาศัยราว 18,000-22,000 บัญชี ทั้งนี้ ผลกระทบ ดังกล่าวส่งผลต่อผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่ต้องสำรองเงินเพิ่มขึ้นที่ราว 11-22 เท่าของรายได้หลังหักค่าใช้จ่าย เมื่อเทียบกับก่อนมาตรการ LTV ใช้บังคับ ที่ต้องการสำรองเงินราว 5-11 เท่าของรายได้หลังหักค่าใช้จ่าย

          นอกจากมาตรการคุมเข้มสินเชื่อบ้านที่แบงก์ชาติประกาศใช้แล้ว ยังมีเรื่องการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายอีก 0.25 เปอร์เซ็นต์ จาก 1.50 เปอร์เซ็นต์ เป็น 1.75 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งเป็นการปรับขึ้นดอกเบี้ยในรอบ 7 ปี นับตั้งแต่ปี 2554 โดยการปรับขึ้นดอกเบี้ยมีผลต่อกำลังซื้อลดลง 2 เปอร์เซ็นต์

          ห้วงยามนี้ต้องยอมรับว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยอาจจะกำลังอยู่ในช่วงวิกฤตและความท้าทายไม่น้อย เพราะไม่ใช่เพียงประเด็น LTV เท่านั้นที่ทำให้บรรดาผู้ประกอบการต้องปรับเกมเพื่อประคองธุรกิจให้สามารถยืนหยัดได้ ยังมีปัจจัยอื่นที่เป็นตัวแปรสำคัญที่มีอิทธิพลต่อธุรกิจอสังหาฯ

          ไม่ว่าจะเป็นตัวแปรเรื่องการเลือกตั้งที่กำลังจะ เกิดขึ้น ที่ยังถกเถียงกันอยู่ว่าท้ายที่สุดแล้วการเลือกตั้งจะเกิดขึ้นหรือไม่ หรือพรรคการเมืองใดจะได้ชัยและเป็นผู้จัดตั้งรัฐบาล ซึ่งความคาดหวังที่ตามมาคือ นโยบายของรัฐบาลใหม่ต่อทิศทางเศรษฐกิจ นอกจากนี้ยังมีตัวแปรด้านกฎหมายภาษีที่ดินและผังเมืองใหม่ ที่อาจจะกระทบต่อต้นทุนการดำเนินธุรกิจอสังหาฯ หรือส่งผลให้มีการชะลอการลงทุน

          จึงไม่น่าแปลกใจแต่อย่างใด หากจะได้เห็นการปรับหมากเดินเกมในตลาดอสังหาฯ ของผู้ประกอบการ ที่นอกเหนือไปจากการจัดโปรโมชันแล้ว หลายค่ายยังปรับตัวขยายฐานธุรกิจจากการขายสู่การให้เช่า หวังจะเติมเต็มรายได้และผลกำไร ซึ่งจะยังผลให้ธุรกิจมีอัตราการเติบโตเป็นไปตามเป้าหมายที่ตั้งไว้

          เริ่มจากค่ายแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ที่แม้ว่าจะเปิดโครงการใหม่แนวราบจำนวน 16 โครงการ แต่ไม่มีการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยแนวตั้ง หากแต่ปรับงบไปลงทุนอสังหาฯ เพื่อให้เช่าประมาณ 3,000 ล้านบาท

          ขณะที่ บมจ. อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ที่ยังคงใช้กลยุทธ์โครงการคอนโดมิเนียมในแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ขณะเดียวกันก็พัฒนาโครงการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์จำนวน 5 แห่ง มูลค่าถึง 1.2 หมื่นล้านบาท

          สำหรับ บมจ.แสนสิริ ที่ดูว่ายังมีความเชื่อว่าทิศทาง อสังหาฯ ไทยยังมีเสถียรภาพมากพอ ด้วยการเปิดโครงการใหม่ มูลค่าประมาณ 4.66 หมื่นล้านบาท และพุ่งเป้าตลาดใหม่ เช่น ญี่ปุ่น ไต้หวัน และเกาหลี

          โดย ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์มองภาพรวมสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2561 ว่า สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยทั้งในด้านอุปสงค์อุปทาน ปรับตัวเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2560 ซึ่งเป็นผลมาจากการขยายตัวของปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ ทั้งการส่งออก การ ท่องเที่ยว รวมไปถึงการลงทุนของภาครัฐ

          และในปี 2562ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เผยผลคาดการณ์ว่า จากมาตรการควบคุมสินเชื่อ และการชะลอตัวของเศรษฐกิจ รวมถึงภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น จะส่งผลต่อตลาดที่อยู่อาศัย และจะส่งผลให้มีการชะลอตัวทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน โดยในด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยน่าจะลดจำนวนลง ทั้งจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ 17.9 และมูลค่าลดลง 15.1 เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

          ทั้งนี้ ยังคาดว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั้งประเทศจะลดลงร้อยละ 0.7 เมื่อเทียบกับปี 2561 ส่วนอุปทานโครงการเปิดตัวใหม่คาดว่าจะลดลงร้อยละ 5.3 เมื่อเทียบกับปี 2561

          ขณะที่ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดการณ์ว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในปี 2562 อาจอยู่ที่จำนวน 169,300-177,000 หน่วย หรือหดตัวประมาณร้อยละ 8.5-12.5 ส่วนหนึ่งเป็นผลจากจำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จในปี 2561 เข้าสู่ตลาดจำนวนมาก กอปรกับการทำตลาดของผู้ประกอบการเพื่อเร่งระบายที่อยู่อาศัยค้างขายที่อยู่ในระดับสูง ก่อนที่มาตรการ LTV มีผลบังคับ

          นอกจากปัจจัยแวดล้อมภายในประเทศที่ส่งผล กระทบให้ผู้ซื้อชาวไทยชะลอการตัดสินใจซื้อออกไปแล้ว ลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะกลุ่มชาวจีนที่เป็นลูกค้าสำคัญของตลาดอสังหาฯ ไทย มีแนวโน้มการซื้อลดลง สาเหตุมาจากสถานการณ์เศรษฐกิจในประเทศจีนกำลังเผชิญวิกฤต อีกทั้งรัฐบาลจีนได้ออกมาตรการจำกัดการนำเงินออกนอกประเทศเพื่อซื้ออสังหาฯ ในต่างประเทศ และผลกระทบจากอัตราแลกเปลี่ยน รวมถึงความไม่แน่นอนของสถานการณ์สงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐฯ

          กระนั้นยังมีการคาดการณ์ในแง่บวกว่า ภายใน 6 เดือนสถานการณ์อาจจะกลับเข้าสู่สภาพปกติ หากการเจรจรระหว่างจีนและสหรัฐฯ ในกรณีสงครามการค้า ไม่บานปลายและดำเนินไปได้ด้วยดี

          คงต้องจับตาดูกันต่อไปว่า สถานการณ์อสังหาฯ ไทยจะดำเนินไปอย่างไรเมื่อถึงกำหนดการประกาศใช้มาตรการ LTV ของแบงก์ชาติ รวมไปถึงหลังการเลือกตั้งรัฐบาลใหม่จะมีนโยบายแก้ปัญหาเศรษฐกิจอย่างไร สามารถเรียกความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนและผู้ซื้อได้ หรือไม่ ถึงเวลานั้นคงมีคำตอบว่า "อสังหาฯ ไทย อยู่ในช่วงความท้าทายหรือเข้าขั้นวิกฤต"