บ้านล้านหลังเตรียมเฟส 2 เปิดโอกาสให้คนรายได้ไม่เกิน 15,000 ขยายเวลาผ่อนเป็น 50 ปี คาดเริ่มได้กันยายนนี้ แต่เจอเกณฑ์สินเชื่อใหม่ของแบงก์ชาติ LTV ที่คุมนักเก็งกำไรอสังหาฯ เริ่มใช้ 1 เมษายน 2562 เน้นคุมบ้านหลังที่ 2 และ 3 ต้องวางเงินดาวน์เพิ่ม แต่ไม่กระทบผู้ซื้อบ้านหลังแรกใช้เกณฑ์เดิมดาวน์ 0-10% แนะผู้สนใจศึกษาหลักเกณฑ์ก่อนตัดสินใจ

          จากความสำเร็จของโครงการบ้านล้านหลัง ที่ได้รับความสนใจอย่างถล่มทลายเมื่อ 23 ธันวาคม 2561 ที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)ตั้งวงเงินสินเชื่อไว้ 5 หมื่นล้านบาท แต่มีประชาชนมาจองสิทธิโครงการบ้านล้านหลังสูงถึง 172,000 ล้านบาท โดยระยะนี้อยู่ในกระบวนการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อจากทางธนาคารอาคารสงเคราะห์

          โครงการบ้านล้านหลัง มีวัตถุประสงค์เพื่อส่งเสริมให้ประชาชนทั่วไปที่มีความต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองในราคาซื้อขาย ไม่เกิน 1,000,000 บาทต่อหน่วย มุ่งเน้นกลุ่มผู้มีรายได้น้อยที่ไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ กลุ่มคนวัยทำงานหรือประชาชนที่กำลังเริ่มต้นสร้างครอบครัว รวมถึงกลุ่มผู้สูงอายุ

          โดยมีธนาคารอาคารสงเคราะห์สนับสนุนด้านสินเชื่อ เพื่อซื้อที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด เพื่อปลูกสร้างอาคารหรือเพื่อซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างอาคาร เพื่อปลูกสร้างอาคารบนที่ดินของรัฐ เพื่อซื้ออาคารหรือห้องชุดบนที่ดินของรัฐ เพื่อซื้ออุปกรณ์หรือสิ่งอำนวยความสะดวกที่เกี่ยวเนื่องเพื่อประโยชน์ในการอยู่อาศัย พร้อมกับวัตถุประสงค์ซื้อที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด

          * เฟส 2 เริ่มกันยายน

          ทั้งนี้ นายสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรี ได้มอบนโยบายผู้บริหารธนาคารอาคารสงเคราะห์ เมื่อ 20 มีนาคม 2562 เพื่อสานต่อโครงการบ้านล้านหลัง เฟส 2 ที่น่าจะเริ่มได้ในเดือน กันยายน 2562

          รัฐบาลพร้อมส่งเสริมให้คนไทยมีบ้านครอบคลุมทั้งกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด เพื่อต้องการให้เดินหน้าโครงการบ้านล้านหลังเฟส 2 ดึงภาคเอกชนรายใหญ่ รายย่อยเข้ามาช่วยสร้างบ้านไม่เกิน 1 ล้านบาท กระจายไปทั้งกรุงเทพฯและต่างจังหวัด โดยต้องสร้างบ้านคุณภาพ หรือออกแบบได้อย่างอิสระ หรือใช้วัสดุก่อสร้างแบบใหม่ แต่สอดคล้องกับนโยบายของรัฐ ขณะนี้รัฐบาลมอบหมายให้สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) พิจารณาส่งเสริมภาคเอกชนสร้างบ้าน โดยให้สิทธิประโยชน์ภาษี

          "ชาวบ้านรายย่อยรายได้ไม่เกิน 15,000 บาทต่อเดือน ผู้ดูแลบิดา มารดา ควรได้รับสิทธิพิเศษในการพิจารณาให้สินเชื่อ ธอส. จึงต้องเปลี่ยนแนวคิดจากการให้สินเชื่อบ้านมาเป็นส่งเสริมให้คนไทย มีบ้าน หลังการเลือกตั้งต้องการให้ ธอส.เตรียมเงินทุนให้พร้อม เพื่อเดินหน้าบ้านล้านหลังเฟส 2 ผ่านการออกสลาก ธอส.หรือกองทุนโครงสร้างพื้นฐาน เพื่อให้ผู้สูงอายุ ประชาชนหันมาฝากเงินกับ ธอส. เพราะให้ดอกเบี้ยสูง"

          * รายได้ 15,000 ผ่อนได้ 40 ปี

          สำหรับโครงการบ้านล้านหลังเฟส 2 นี้ เป็นการเพิ่มโอกาส การมีบ้านเป็นของตนเองให้กับประชาชนมากกว่าโครงการแรก ที่กำหนดรายได้ของผู้ขอสินเชื่อที่ไม่เกิน 25,000 บาทต่อเดือน ระยะเวลาการกู้ไม่น้อยกว่า 7 ปี และไม่เกิน 40 ปี แต่เฟส 2 กำหนด รายได้ที่ไม่เกิน 15,000 บาทต่อเดือน และขยายระยะเวลาในการ ผ่อนชำระให้นานกว่าเดิม โดยเตรียมเจรจากับกระทรวงการคลัง เพื่อยืดเวลาการผ่อนชำระจาก 30 ปี เป็น 50 ปี เพื่อลดภาระการผ่อนชำระต่อเดือน 3,800 บาทต่อเดือน

          ตัวอัตราดอกเบี้ยในเฟสแรกนั้นแยกเป็น 2 กลุ่ม คือกลุ่มที่ รายได้ไม่เกิน 25,000 บาท ให้ดอกเบี้ยคงที่ 3% ใน 5 ปีแรก หลังจากนั้นเป็นดอกเบี้ยลอยตัว -0.75%  ส่วนรายได้เกิน 25,000 บาท ให้ 3% เพียง 3 ปี จากนั้นเป็นดอกเบี้ยลอยตัว -0.5% ส่วนเฟส 2 ยังไม่กำหนด แต่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ได้สิทธิในการออกสลากเพื่อระดมทุน ไว้แล้ว คาดว่าจะเริ่มจำหน่ายได้ในเดือนพฤษภาคมเป็นต้นไป ย่อมทำให้ต้นทุนของธนาคารลดลงจากเดิมที่เคยแต่ออกพันธบัตรและ รับฝากเงิน

          * แบงก์ชาติคุมบ้านหลัง 2 และ 3

          อย่างไรก็ตาม ยังมีความกังวลในเรื่องเกณฑ์การปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ มูลค่าหนี้ต่อหลักประกัน หรือ LTV (loan-to-value) ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศออกมาตั้งแต่เดือนตุลาคม 2561 และจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 เมษายน 2562 เป็นต้นไป

          ธนาคารแห่งประเทศไทยให้เหตุผลว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดการแข่งขันกันสูงในช่วงที่ผ่านมา ปัจจัยที่มีส่วนทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์เติบโตขึ้นนั้น พบว่าตลาดสินเชื่อมีระดับแข่งขัน ที่สูงขึ้น ทำให้มาตรฐานในการปล่อยสินเชื่อหย่อนยานลงในทุกมิติ

          มูลค่าหนี้ต่อหลักประกัน หรือที่เรียกว่า LTV (loan-to-value) เกินร้อยละ 90 เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และพบว่ามีพฤติกรรมการให้ LTV ที่สูงกว่าร้อยละ 100 หรือมูลค่าสินเชื่อมากกว่ามูลค่าหลักประกันในวงกว้าง ทั้งที่อยู่อาศัยแนวราบและแนวสูงในทุกระดับราคา ลักษณะการแข่งขันในตลาดสินเชื่อในปัจจุบันทำให้ผู้กู้อาจไม่จำเป็นต้อง เตรียมออมส่วนเงินดาวน์ไว้ก่อน

          รวมถึงการประเมินมูลค่าหลักประกันเกินจริงและผู้ประกอบการลดราคาจ่ายจริงต่ำกว่าราคาที่ระบุในสัญญาซื้อขายและเงินกู้ อีกทั้งการปรับขึ้นอย่างต่อเนื่องของดัชนีราคาโดยเฉพาะที่ดินและอาคารชุด แม้จะไม่เร่งตัวจนเป็นปัญหาฟองสบู่ แต่เป็นอัตราที่เพิ่มขึ้นสูงกว่าอัตราการเพิ่มของระดับรายได้เฉลี่ยของผู้กู้

          ทางธนาคารแห่งประเทศไทยจึงกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำหรืออัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ไว้ดังนี้ การผ่อนที่อยู่อาศัยพร้อมกัน 2 หลังขึ้นไป และที่อยู่อาศัยที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทและผ่อนชำระหลังแรกตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไป จะต้องวางดาวน์ 10% การผ่อนชำระหลังแรกยังไม่ถึง 3 ปี และการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป จะต้องวางดาวน์ 20% ที่อยู่อาศัยหลังที่ 3 ขึ้นไปจะต้องวางดาวน์ 30% ในทุกระดับราคา

          "เกณฑ์ดังกล่าวจะไม่กระทบกับประชาชนที่กู้ซื้อบ้านหลังแรก ที่ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท รวมถึงผู้ที่กู้เพื่อสร้างที่อยู่ในที่ดินตนเอง ตลอดจนการรีไฟแนนซ์สำหรับผู้กู้ที่มีภาระผ่อนเพียง 1 หลัง"

          * เกณฑ์ LTV คุมเก็งกำไร

          ที่แบงก์ชาติออกเกณฑ์นี้มาเพื่อคุมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะมีการปั่นราคากันมากในหลากหลายวิธี อย่างคอนโดมิเนียมที่เปิดจองเต็มอย่างรวดเร็วนั้น ไม่ได้เกิดความต้องการซื้อที่แท้จริงจากผู้บริโภค แต่มีกระบวนการลงทุนแทรกเข้ามา เช่น มีกลุ่มทุนที่เข้ามาซื้อยกล็อต และผู้ประกอบการบางรายก็ขายให้กับกลุ่มทุนใหญ่ในราคาต่ำกว่าราคาทั่วไป จากนั้นก็รอปล่อยขายในราคาสูงเพื่อทำกำไร

          "มันเป็นดีมานด์เทียม กลุ่มทุนมองเป็นเรื่องของการลงทุน ดักซื้อ รอราคาขึ้นแล้วค่อยขาย หรือถ้ายังขายไม่ได้ก็ปล่อยเช่า โดยเลือกพื้นที่ที่สะดวกต่อการเดินทาง อย่างเส้นทางรถไฟฟ้า นอกจากนี้กระบวนการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินบางแห่งที่ต้องแข่งขันกัน ด้วยภาวะที่กำลังซื้อของประชาชนมีน้อย บางที่จึงเสนอให้สินเชื่อเต็มมูลค่า เรียกว่าไม่ต้องมีเงินดาวน์และอาจมีการแถมสินเชื่อเพื่อการตกแต่งเพิ่มให้อีก" ฝ่ายวิจัยแห่งหนึ่งกล่าว

          ที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์มีซัปพลายมากเกินความต้องการที่แท้จริง ประเด็นเรื่องของร่างพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก็เป็นอีกตัวเร่งหนึ่งที่ทำให้เจ้าของโครงการที่มีแลนด์แบงก์ในมือต้องเร่งเปิดโครงการ เพื่อลดภาระภาษีที่จะเริ่มมีผลบังคับใช้ต้นปี 2563 หากแบงก์ชาติไม่เข้ามาควบคุมอาจเกิดปัญหาเรื่องคุณภาพ สินเชื่อของสถาบันการเงินได้

          ดังนั้น การปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์รายใหม่ของสถาบันการเงิน อาจทยอยมีทิศทางชะลอลงตั้งแต่ในช่วงไตรมาสที่ 2 ของปี 2562 เนื่องจากหลักเกณฑ์ดังกล่าวมีผลต่อการตัดสินใจของผู้บริโภค

          * ซื้อบ้านหลังแรกไม่กระทบ

          สำหรับผู้ที่ซื้อบ้านในโครงการบ้านล้านหลัง ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทตามโครงการของรัฐบาล เฟสแรกที่จบลงแล้วนั้นกระบวนการในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเป็นไปตามขั้นตอนและหลักเกณฑ์ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ซึ่งเกณฑ์ในการกำกับดูแลสินเชื่อใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทยมีผล 1 เมษายน 2562

          หากรัฐบาลสานต่อในเฟสที่ 2 ที่น่าจะเริ่มได้ในเดือนกันยายน 2562 ถ้าเป็นคนที่ซื้อบ้านหลังแรกก็ไม่มีปัญหา ทุกอย่างเป็นไปตามเกณฑ์เดิมคือเงินดาวน์ที่ 0-10% แต่อาจจะเกิดปัญหากับผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ได้ ต้องดูเงื่อนไขด้วยว่าถ้าบ้านหลังแรกนั้นผ่อนชำระมาแล้วมากกว่า 3 ปี และต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 เกณฑ์เงินดาวน์อยู่ที่ 10% แต่ถ้าบ้านหลังแรกผ่อนมาต่ำกว่า 3 ปี จะต้องวางเงินดาวน์สำหรับบ้านหลังที่ 2 ที่ 20%

          เจตนาของรัฐคือสนับสนุนให้คนสามารถมีบ้านเป็นของตัวเองได้ง่ายขึ้น ซึ่งเหมาะกับผู้ที่ต้องการบ้านหลังแรกในชีวิต ที่เข้าถึง สินเชื่อจากสถาบันการเงินอื่นๆ ได้ยาก ด้วยการผ่อนชำระต่องวดราว 3,800 บาท และมีระยะเวลาผ่อนชำระที่นานกว่าสถาบันการเงินทั่วไป จึงจำกัดราคาบ้านไว้ไม่เกิน 1 ล้านบาท

          ส่วนผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 ในทางปฏิบัตินั้นถือว่ามีฐานะขึ้นมาในระดับหนึ่ง การกำหนดเงินดาวน์ไว้ที่ 10% หรือ 20% ถือว่าเป็นการป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้นหากต้องแบกรับภาระผ่อนชำระ ที่มากเกินไป ดังนั้นผู้ซื้อต้องพิจารณาในเรื่องนี้ให้รอบคอบก่อน ตัดสินใจ