ประกายดาว แบ่งสันเทียะ

          กรุงเทพธุรกิจ

          ปี 2562 นับเป็นปีแห่งการ"ปรับฐาน" ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หลังจากเป็นธุรกิจ ดาวรุ่งร้อนแรงในรอบ 2-3 ปีที่ผ่านมา (2559-2561) เนื่องจากเผชิญหลายปัจจัยรุมเร้าทั้งภาวะเศรษฐกิจโลกเศรษฐกิจไทย การคุมเข้มสินเชื่ออสังหาฯ (LTV -Loan to Value) ทำให้ค่ายอสังหาฯไม่ว่าเล็กใหญ่ ต่างลดเป้าหมายรายได้ และการเปิดตัวโครงการลง หรือไม่ก็คงไว้เท่าเดิม ทว่าสำหรับ "ศุภาลัย" ยังคงเดินหน้าเปิดตัวโครงการระดับหลายหมื่นล้านบาท

          ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และผู้ก่อตั้งศุภาลัยในวันที่องค์กรจะมีอายุ 30 ปี ในปี 2562  ขณะที่เจ้าตัวคร่ำหวอดอยู่ในแวดวง อสังหาฯมากว่า 42 ปี ผ่านวัฎจักรอสังหาฯปรับฐานมาอย่างโชกโชน  โดยประเมินว่าแม้ในปี 2562 หลายคนจะมองว่าเป็นปีที่ ฝุ่นตลบจากหลายปัจจัยลบ ทำให้ปริมาณ ที่อยู่อาศัยเกินความต้องการ(Over Supply) ในบางทำเล

          ทว่าสำหรับศุภาลัยในปี 2562 ยังคงเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่ 34 โครงการ มูลค่ากว่า 4 หมื่นล้านบาท ขยายตัว 54% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมาที่เปิดตัวโครงการ 25 โครงการ มูลค่า 25,980 ล้านบาท ไม่เท่านั้น ยังมีเป้าหมายผลักดันสร้างสถิติรายได้ (New High) ปี 2562 ที่ 28,000 ล้านบาท เติบโต 8% มียอดขาย 35,000 ล้านบาท เติบโต 5% จากยอดขายที่รอรับรู้รายได้ (Backlog) ณ สิ้นปี 2561 มูลค่า 42,529 ล้านบาท

          "หลายคนพูดถึงวิกฤติอสังหาฯ แต่ เรามองว่าแค่ชะลอตัว เศรษฐกิจปี 2562 ยังคงเติบโต แต่โตลดลงเล็กน้อย ตลาดยังมี ความต้องการ แต่นักอสังหาฯต้องเลือกทำเลที่มีความต้องการให้เจอ ทำให้เรายังคงลุยเปิดโครงการมากที่สุด"

          โดยเฉพาะปี 2562 มีแผนเปิดตัวโครงการใหญ่ที่สุดเป็นประวัติการณ์ ตั้งแต่ก่อตั้งศุภาลัย คือ โครงการ "ศุภาลัย ไอคอน สาทร" โครงการใช้ประโยชน์อาคารผสมผสาน (Mixed-Use) มูลค่าโครงการ 20,000 ล้านบาท บนที่ดิน 7 ไร่ ถนนสาทร (เดิมเป็นที่ตั้งของสถานทูตออสเตรเลีย) ซึ่งถือเป็นทำเลศักยภาพ เปิดตัวคอนโดมิเนียม ราคาเริ่มต้นที่ 9 ล้านบาท ถึง 300 ล้านบาทต่อยูนิต

          "โครงการนี้ถือเป็นโครงการที่ทำลายสถิติการพัฒนาโครงการของศุภาลัย ในหลายด้าน ทั้งราคา และมูลค่าโครงการที่เราไม่เคยทำโครงการใหญ่ขนาดนี้มาก่อน รวมถึงการพัฒนาค้าปลีกและสำนักงานให้เช่าในโครงการ เพื่อสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income)"

          ประทีป ยังกล่าวถึงรูปแบบโครงการ ดังกล่าวว่า จะเป็นบ้านอัจฉริยะ ตอบโจทย์ผู้อยู่อาศัยยุคใหม่ ระดับไฮเอนด์ ที่ต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกจากเทคโนโลยีดิจิทัล จึงออกแบบแอพพลิเคชั่นการสั่งการทางสมาร์ทโฟน ด้วยระบบอัตโนมัติ (Home Automation & Security)

          "เรามีแผนจะเปิดตัวตามกำหนด คือเดือนเม.ย.ช่วงหลังสงกรานต์ คิดว่ามีกำลังซื้อ และเป็นที่ต้องการของ คนในย่านสาทร ที่ไม่มีโครงการพัฒนา ขนาดใหญ่เปิดตัวมายาวนาน และยังอยู่ใจกลางเมือง ย่านธุรกิจ(CBD) มีทั้งออฟฟิศ ค้าปลีก และที่พักอาศัย โดย เป้าหมายคาดว่าจะขายให้กับต่างชาติ 40% และคนไทย 60%"

          ซีอีโอศุภาลัย ยังประเมินภาพรวมเศรษฐกิจในปี 2562 ว่า การเติบโตทางเศรษฐกิจ(GDP) ยังเติบโตไม่ต่ำกว่า 3.9% ตามคาดการณ์ของภาครัฐ ประกอบกับ การลงทุนภาครัฐยังเดินหน้าต่อเนื่อง ทั้งโครงสร้างพื้นฐาน รถไฟฟ้า 10 สาย รถไฟความเร็วสูง ทุกปัจจัยล้วนส่งผล ทำให้อสังหาฯเติบโตไปตามเส้นทาง การพัฒนาของรัฐ

          ทำให้มั่นใจว่าภาพรวมอสังหาฯ ปี 2562 ไม่ได้แย่ไปกว่าปีที่แล้ว จึงกล้า มองบวกแตกต่างจากในตลาด โดยพิจารณาจากกำลังซื้อผู้บริโภคยังคงเติบโต เพราะราคาพืชผลทางการเกษตรที่ไม่ลดลงจาก ปีก่อน ขณะที่นักท่องเที่ยวที่เดินทาง เข้ามาในไทยเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยภาครัฐ ประเมินว่าในปี 2562 นี้จะมีนักท่องเที่ยวประมาณ 40 ล้านคน แม้ตลาดจีน ซึ่งเป็นตลาดหลักจะชะลอตัว แต่ยังมีตลาดอินเดีย และตะวันออกกลางเข้ามาเพิ่ม ส่งผล ทำให้การบริโภคภายในประเทศเพิ่มขึ้นตามไปด้วย

          โดยเฉพาะความต้องการบ้านหลังใหม่ เขาประเมินว่า ทุกๆ ปี จะมีความต้องการซื้อเพิ่มขึ้น เพราะคนมีรายได้เพิ่มขึ้น บ้านถูกเวนคืน มีการอพยพย้ายถิ่นฐานทั้งคนไทย ที่ย้ายในประเทศ และคนต่างประเทศ ย้ายเข้ามาทำงานในไทย รวมไปถึงกลุ่มคนที่มีรายได้มากขึ้น ต้องการนำเงินไปลงทุนด้านอสังหาฯโดยการปล่อยเช่าใน ระยะยาว ตลอดจนกลุ่มคนแยกครอบครัว สาเหตุเหล่านี้เป็นปัจจัยบวกทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นใหม่ทุกปี แต่ต้องมองให้ขาดว่าความต้องการอยู่ในทำเลไหน เขาย้ำ

          "ภาวะโอเวอร์ซัพพลายเกิดในบางทำเลซึ่งจะต้องใช้เวลาดูดซับ นักพัฒนาฯจะต้องเข้าใจตลาดและประเมินความเสี่ยง โดยมีธนาคารเข้ามาช่วยกลั่นกรอง ปล่อยสินเชื่อ แต่โอกาสในการเกิดวิกฤติไม่เหมือนช่วงฟองสบู่ปี 2540 เพราะดอกเบี้ยยังต่ำ และธนาคารเข้ามาควบคุมในปีนี้" เขายังประเมินราคาที่ดินและราคาขายที่อยู่อาศัยว่า ราคาที่ดินสูงขึ้นมากกว่าเท่าตัว ในช่วง 20 ปีที่ผ่านมาทำให้ราคาขายที่อยู่อาศัยสูงขึ้นเกินกว่าอัตราเงินเฟ้อ 4-5% ทำให้ลูกค้าทั่วไปไม่มีกำลังซื้อ โครงการ ที่เกิดขึ้นใหม่ราคาขายจึงสูงกว่า 1.7 แสนต่อตารางเมตร(ตร.ม.) ขณะที่กลุ่มลูกค้าคนทั่วไปมีกำลังซื้อได้ที่กว่า 1 แสนบาทต่อตร.ม. จึงขึ้นอยู่กับการ ปรับตัวของนักพัฒนาฯ อาจต้องยอมมีกำไรลดลง

          ส่วนมาตรการคุมเข้มสินเชื่อของ ภาครัฐ ที่กระทบคือกลุ่มผู้ซื้อบ้าน หลังที่ 2  และบ้านราคา 10 ล้านขึ้นไป ซึ่งมี สัดส่วนเพียงเล็กน้อยประมาณไม่ถึง 10% ของตลาด

          ขณะเดียวกัน ยังปรับตัวโดยให้ลูกค้าผ่อนดาวน์ ในระยะยาวเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะเมื่อ แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยยังคงชะลอตัวเข้ามา ช่วยเสริมทำให้ไม่ส่งผลกระทบต่อภาพรวม ธุรกิจ และการตัดสินใจกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยของลูกค้า

          เขาทิ้งท้ายว่า ด้วยฐานะการเงินที่แข็งแกร่งจากการมีภาระหนี้สินต่อทุนต่ำ ศุภาลัยถูกจัดให้มีความมั่นคงเกรดเอ จากทริสเรทติ้ง(Tris Rating) จึงเป็น ข้อได้เปรียบทำให้มีความพร้อมที่จะซื้อที่ดินแปลงสวยๆ ได้อย่างรวดเร็ว ขณะที่ นักอสังหาฯรายใหญ่ๆบางราย ต้องใช้เวลาเป็นเดือนในการตัดสินใจ โดยปี 2562 เตรียมงบซื้อที่ดินไว้ที่ 8,000 ล้านบาท

          "เราต้องทำตัวเองให้แข็งแรง จะกิน อะไรก็กินได้ ขณะที่รายอื่น ซื้อที่ดิน มูลค่าสูงมาก กินข้าวจนอิ่มสองสามจาน พอจะกินจานที่สี่ก็อิ่มแล้ว แต่เรายังกิน ได้ต่อ นี่คือข้อได้เปรียบของศุภาลัย ที่แม้ซื้อที่ดินปีที่แล้วถึง 9,000 ล้านบาท แต่การพัฒนาโครงการก็เพิ่มขึ้นตาม ถึงแม้ ไม่ได้ซื้อที่ดินเพิ่มก็ยังมีที่ดินที่พัฒนา ได้ถึง 4 ปี"เขากล่าว