นายกสมาคมอาคารชุด ชี้ผู้ซื้อจีนแตะเบรกการซื้อคอนโดไทย เหตุเศรษฐกิจจีนชะลอ หยวนอ่อน ส่อสะเทือนยอดขายใหม่ 20-30% "เสนา"แนะเฟ้นหา เรียลดีมานด์คนไทยทดแทน "ซีบีอาร์อี" เผยอสังหาฯเร่ขายคอนโดรีเซลต่างชาติ เมืองท่องเที่ยวยอดขายวิ่ง กทม.อิ่มตัว

          ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา ชาวต่างชาติ เข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยต่อเนื่อง พยุงตลาดคอนโดมิเนียม ในภาวะที่กำลังซื้อ คนไทยชะลอตัว อย่างไรก็ตามในปีนี้ ผู้ประกอบการอสังหาฯและบริษัทวิจัยตลาดอสังหาฯ ประเมินตรงกันว่า กำลังซื้อของต่างชาติ โดยเฉพาะรายใหญ่ที่สุดอย่างชาวจีน จะชะลอตัว

          นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุด กล่าวว่า กลุ่มผู้ซื้อชาวจีน ซึ่งถือเป็นกลุ่มลูกค้าสำคัญในตลาดคอนโด มีแนวโน้ม ชะลอการซื้อ เนื่องจากได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบทางเศรษฐกิจของจีน ค่าเงินหยวนลดลง รวมทั้งมาตรการรัฐบาลจีนที่จำกัดการโอนเงินออกนอกประเทศ แต่เชื่อว่าจะไม่กระทบกับยอดโอนที่กำลังจะเกิดขึ้น

          "หากผู้ประกอบการโครงการไหนที่โฟกัสกลุ่มลูกค้าจีนเป็นหลักจะได้รับผลกระทบ โดยภาพรวมของตลาดคอนโด สัดส่วนรายได้ ที่มาจากกลุ่มลูกค้าจีน 20-30% ดังนั้น หากลูกค้ากลุ่มนี้ชะลอการซื้อส่งผลให้ยอดขาย ลดลงทันที 20-30% วิธีการแก้ไขคือการหาลูกค้าไทยที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเข้ามาทดแทน"

          เชื่อลูกค้าจีน"ไม่ทิ้งโอน"

          นายธนากร ธนวริทธิ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ประเมินว่า การลงทุนอสังหาฯ ในไทยยังคงมีอยู่ต่อเนื่อง เพราะไทยเป็นศูนย์กลางโลจิสติกส์ และการท่องเที่ยวที่ โดดเด่น แม้ว่าจะมีปัจจัยลบที่กระทบกลุ่มลูกค้า จีนที่เข้ามาซื้ออสังหาฯในประเทศ เชื่อว่า ลูกค้าจีนจะโอนกรรมสิทธิ์ตามกำหนด

          "บริษัทเน้นกลุ่มลูกค้าคนไทยเป็นหลัก ส่วนกลุ่มลูกค้าจีนเป็นกลุ่มเสริมเข้ามา เพิ่มรายได้ ขณะเดียวกันมีบริษัทในเครือ คือไทยดีเรียลเอสเตท ทำหน้าที่หาลูกค้าต่างประเทศเข้ามาซื้อโดยเฉพาะเพื่อช่วยสร้างรายได้เพิ่มด้วยการนำสินค้าในบริษัทและที่ฝากขายไปโรดโชว์ต่างประเทศ เพื่อเพิ่มโอกาสในการขายและได้รับค่าส่วน ต่างจากการฝากขาย"
          สัดส่วนจีนซื้อคอนโดมากสุด

          นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ประเมินว่า สถานการณ์การซื้อขายคอนโดในกลุ่มต่างชาติในปีนี้ ชะลอตัวจากปีที่ผ่านมา ที่เติบโตสูง โดยจีนยังถือเป็นสัดส่วนใหญ่ที่สุดประมาณ 59% รองลงมาคือ ฮ่องกง 11% มาเลเซีย 3% ญี่ปุ่น 3% ไต้หวัน 3% แคนาดา 3% อังกฤษ 2% ออสเตรเลีย 2% เยอรมัน 2% อินเดีย 2% และกลุ่มประเทศ อื่นๆ 10% ส่วนในปี 2562 นี้ตลาดใหญ่สำหรับผู้ซื้อก็ยังเป็นคนจีน

          โดยปัจจัยที่ทำให้ปีนี้ชะลอตัวจาก ปีก่อนหน้าเกิดจากปัจจัยภายนอก ที่ยัง ไม่แน่นอน อาทิ เกาหลี เกิดความตึงเครียดทางการเมืองและเศรษฐกิจชะลอตัว, ญี่ปุ่นสิ้นสุดมาตรการผ่อนคลายทางการเงิน (QE), อินเดียมีการเลือกตั้งประธานาธิบดี, จีนเกิดข้อพิพาทสงครามการค้ากับสหรัฐ ส่วนไทยเป็นช่วงเปลี่ยนผ่านกฎระเบียบใหม่ ทั้งผังเมือง มาตรการคุมเข้มสินเชื่ออสังหาฯ (LTV) และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงเกิดการเลือกตั้ง จึงทำให้ผู้พัฒนาโครงการชะลอการเปิดตัวและทำตลาด

          งัดคอนโดเก่ารีเซลล์ต่างชาติ

          อย่างไรก็ตาม ความต้องการซื้ออสังหาฯ ของต่างชาติยังมีอยู่ เพราะมีสินค้าคงค้างในปีที่ผ่านมาต่างนำออกมาขายพร้อมกัน จึงเกิดการแข่งขันทำให้ราคาลดลง ตลาดจึงเป็นของผู้ซื้อ ในการเข้ามาลงทุนซื้อในราคาต่ำ เพราะผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่เป็นนักลงทุน

          "ในช่วง 2 ไตรมาสแรก อาจชะลอตัวเล็กน้อย การเปิดตัวโครงการใหม่ ทำได้ไม่เต็มที่ เพราะทุกคนต่างจับตาดูความไม่แน่นอนที่เกิดขึ้น ก่อนจะเปิดตัวในช่วงปลายไตรมาส 2 ภายหลังจากมีความชัดเจนในด้านการเลือกตั้ง"

          อย่างไรก็ตาม การทำตลาดมีโอกาสขายได้ดี เพราะเป็นช่วงของการนำสต็อก สินค้าเก่าที่ค้างขายไม่ออก มาขายอีกรอบ (Resale) ในราคาที่ถูกลงจูงใจผู้ซื้อ โดยเฉพาะอสังหาฯในต่างจังหวัด ซึ่งได้รับความนิยมมากขึ้นในช่วง 3-4 เดือนที่ผ่านมา เช่น พัทยา หัวหิน สวนทางกับตลาดในกรุงเทพฯ

          ทำตลาดคนไทยแทนต่างชาติ

          นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ไทยยังคงเป็นเป้าหมายหลักในการเข้ามาลงทุนอสังหาฯในอาเซียน โดยกลุ่มเสนาฯและพันธมิตร ยังคงเดินหน้าการลงทุนตามแผนที่วางไว้ แต่อาจมีผู้ประกอบการบางรายปรับลดจำนวนโครงการจากปัญหาโอเวอร์ซัพพลายก็ตาม

          อย่างไรก็ตามยอมรับว่ากลุ่มคนจีน ฮ่องกงที่ลงทุนซื้อคอนโดเพื่อการลงทุนนั้น มี แนวโน้มลงทุนน้อยลง เพราะผลตอบแทน ไม่ได้สูงมากเหมือนอดีต ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย ส่วนปัจจัยการเมืองในไทยไม่ถึงกับเป็นปัจจัยลบ แต่ไม่ใช่ ปัจจัยบวกที่ดึงดูดให้ต่างชาติเข้ามาลงทุน

          "ปัญหาโอเวอร์ซัพพลายเกิดขึ้น เพราะผู้ประกอบการอสังหาฯมองว่าขายคนจีนได้ง่าย แต่เมื่อเจอปัจจัยลบอย่างที่บอกทำให้ตลาดต้องปรับตัว แต่เชื่อว่าในระยะยาวจะดีขึ้น ซึ่งหนึ่งในวิธีการแก้ปัญหาคือ การหาเรียลดีมานด์ของคอนโดที่ผู้ซื้อต้องการอยู่อาศัยจริงไม่ใช่เพื่อการลงทุน ไม่เช่นนั้นก็ต้องพึ่งคนจีน"

          ต่างชาติยังสนใจแต่ไม่หวือหวา

          นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯไทยในปัจจุบันโดยเฉพาะตลาดคอนโดและวิลล่าตากอากาศ กลุ่มลูกค้าต่างชาติกลายมาเป็นกลุ่มลูกค้าหลักที่สำคัญในการดูดซับซับพลายคงค้างในตลาดในภาวะที่กำลังซื้อของคนไทยถดถอย

          "2-3 ปีที่ผ่านมาพบว่า กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติหันมาสนใจลงทุนและซื้ออสังหาฯโดยเฉพาะคอนโดในกรุงเทพฯ ขึ้น เนื่องจากราคาถูกกว่าคอนโดในต่างประเทศ และในแง่ของการลงพบว่าอสังหาฯในเมืองไทยสามารถให้ผลตอบแทนจากการลงทุนที่สูงกว่าโดยอยู่ที่ประมาณ 5-7% ต่อปี แต่ในปีนี้อสังหาฯไทยเผชิญกับปัญหาปัจจัยลบต่างๆ ทั้งเรื่องของการเมืองที่ยังคงต้องจับตาอย่างใกล้ชิด รวมถึงภาวะของเศรษฐกิจโลกที่ยังคงอยู่ในช่วงขาลง" นายภัทรชัย กล่าว

          อย่างไรก็ตามแนวโน้มนักลงทุนชาวต่างชาติยังคงให้มีความสนใจลงทุนอย่าง ต่อเนื่อง แต่ยอดขายใหม่คงไม่หวือหวาเหมือนในปี 2561 ที่ผ่านมาที่นักลงทุนจากประเทศจีนและฮ่องกง ซื้ออสังหาฯในไทยมากกว่า 15,000 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วนถือครองกว่าครึ่งหนึ่งของนักลงทุนชาวต่างชาติ ทั้งหมดที่ลงทุนในไทยโดยกระจายอยู่ทั่วทุก ภูมิภาคของไทย

          คาดต่างชาติโอนคอนโด3.5หมื่นล.

          สำหรับพื้นที่นักลงทุนชาวจีนให้ความสนใจในไทยที่จะลงทุนลำดับ 1 คือ กรุงเทพฯ รองลงมาคือ เชียงใหม่ พัทยา ภูเก็ต เกาะสมุย เป็นต้น ขณะที่มูลค่าเงินโอน เพื่อซื้อคอนโดในไทยของชาวจีนในปี 2561 อยู่ที่ 39,178 ล้านบาทเพิ่มขึ้นจากปี 2560 ที่ 23,621 ล้านบาทขยายตัว 65.9% จากปีก่อน โดยคิดเป็น 43% ของมูลค่าเงินโอนเพื่อซื้อคอนโดของชาวต่างชาติ และ 12% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดทั้งประเทศ เพิ่มขึ้นจากปี 2560 ที่ 9%

          ทั้งนี้ คาดว่า มูลค่าเงินโอนเพื่อซื้อคอนโด ของชาวต่างชาติในปี 2562-2563 สูงกว่า 35,000 ล้านบาท เนื่องจากครบกำหนดโอนจึงส่งผลให้ยอดการโอนการกรรมสิทธิ์ โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนชาวจีนพุ่งสูงขึ้น